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广东房贷新政出台,发出重要政策信号

发布时间:2016-02-18 关键词: 广东
  据报道,为落实央行和银监会2月初发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,广东省新的房贷执行方案已经下发,主要内容如下:
  除广州、深圳地区,佛山(含顺德,南海)、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%,其他地区仍为25%。二套房贷方面,大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行最低三成,其他地区仍为最低四成。
  广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变,即首套房贷首付三成,二套房贷首付七成。
  好了,现在让我们分析一下这份房贷新政发出了哪些政策信号,又将对市场产生哪些影响:
  1、广州、深圳仍然维持首套房首付三成的房贷政策,这是国家明确要求的,所以上次从30%降到25%的时候就没有广州、深圳,这次下调到20%仍然没有,这是意料之中的。
  2、广州的从化、增城仍然维持首套房三成房贷,不是因为这两个区域房地产市场危险,银行不愿意降首付,是因为这两个区域没有实施限购。换句话说,广州是唯一没有全城区实施限购的一线城市,这是历史造成的。既然从化、增城得了大便宜,这次的小优惠就不给了。
  3、真正享受此次房贷首付比例调整优惠的,事实上只有佛山(含顺德,南海)、珠海、中山、江门四个城市,其他城市都维持25%的首付。这是什么意思?这意味着,无论是省政府和银行都认为,除了深圳广州,广东最有潜力、房地产风险相对较小的城市,也就是这4个了,所以给了房贷优惠。其他城市,由于人口或增长缓慢、或严重流失,或者库存较大,如果继续降低首付比例将带来金融风险,所以不降。
  4、“二套房贷方面,大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行最低三成,其他地区仍为最低四成。”这个政策的含义,跟上面第三条我们分析的是一样的。
  5、也许有人会问:东莞和惠州也是人口增长比较快的地区,尤其是东莞,位居全国前5名。如果说惠州楼市有存量过大的风险,东莞应该还可以呀,至少不比中山、江门差吧,为什么房贷新政不让东莞享受?或许是两个因素,第一,东莞近期楼市偏热,主要是深圳客前去炒楼,在楼价偏高的情况下,政府和银行不愿意吹大泡沫。第二,省里的政策,历来向“广佛”、
  6、广东省在实施房贷新政的时候,对不同城市采取不同的策略,这违反国家政策吗?当然不违反,因为在《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》里明确提出:可以按照市场利率定价机制,结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内房贷首付比例。此外,还可以根据每个贷款人的信用、还款能力等,确定首付比例。换句话说,即便是在佛山、珠海、中山、江门四个城市,你也未必能享受到此次房贷新政。
  7、广东21个地市,有15个被认为房地产市场存在一定风险(东莞可能被认为过热),不能享受首套房两成、二套房三成房贷优惠,这意味着国家的这轮房贷新政事实上可以落地的城市并不多,其他省份也会参考广东的做法的。所以,这印证了我此前的判断,未来绝大多数三四五线城市,政府和银行将采取压的方式,让房地产商降价。也就是说,大城市靠涨价去库存,小城市靠降价去库存。
  8、广东省的房贷新政,再清楚不过地告诉我们了广东21个地市楼市风险状况。在政府和银行眼中,深圳和广州是一线城市,楼市当然没有问题;然后是佛山、珠海、中山、江门,也没有大问题。至于其他城市,如果降低首付是有风险的。所以,如果你在广东买房子,这个来自政府和银行的结论值得参考。