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营改增新政:四项政策影响房地产业

  财政部近日发布通知,从5月1日起,房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业被纳入营改增体系。
  其中,公众比较关注的房地产行业,现行营业税率为5%,营改增后适用11%的税率。由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。
  营业税税制下,房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化,因此这两个行业将受到较大影响。
  毕马威相关人士分析,房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有四项政策。
  营改增新法规包括一系列过渡性政策,其中包括房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
  这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡,增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率,这一政策不适用于个人销售住房。
  过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。对政府来说引入增值税最困难的问题之一是,如何在不影响市场经济秩序的前提下,将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
  过渡期政策期间,供应商可以自主选择简易计税方式,也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式,则在之后的36个月期间不得更改。
  当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。
  这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税,但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税,而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。
  对于申请成为一般纳税人的房地产开发商,将可以把从政府采购的土地成本从销售额中扣除,保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候,而不适用于5%增值税率。
  当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时,是否即产生了增值税纳税义务,实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。营改增细则并没有就此提出要求,如果收到预收款没有开具增值税发票,销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是,在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
  北京、上海、广州和深圳,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
  北上广深以外的城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
  该政策延续了营业税的规定,这一政策不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,计税基础是住宅销售额。
  除北上广深外,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税,目的是鼓励长期持有不动产,抑制市场投机行为。这个政策适用于所有个人持有的“住宅”房地产。因此,对于房地产投资者也将会适用于免税政策,个人出租住房的收入则适用1.5%的增值税率。
  5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率,并且如果购买方是增值税一般纳税人,可以就不动产相关进项税额申报抵扣。
  政策进一步规定,这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣,第一年可抵扣60%,余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程,但不适用于房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
  在营业税制下,购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度,这是我国在增值税税制下巨大的发展,尽管就国际增值税税制惯例而言,这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。