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为什么实行不动产统一登记制度?

发布时间:2016-05-06 关键词: 市场经济 社会主义 宅基地 不动产 十七大

首先,不动产统一登记制度是建立健全社会主义市场经济体制的客观需要,党的十四大明确提出了建设社会主义市场经济体制,十七大提出发挥市场在配置资源中的基础作用,十八届三中全会又进一步提出发挥市场在配置资源中的决定性作用。建立完善的社会主义市场经济体制最重要的一个事儿就是要建立完善的财产权制度。不动产是人们拥有的最普遍、最重要的财产形式。在我们国家,像农村居民家家户户都有一块承包地,都有一块宅基地,许多家庭还拥有自留山、自留地、林地、草地、四荒地,这是在农村。在城市,我们国家住房的自有率是世界上最高的,家家户户拥有房屋所有权,几乎是家家户户,不是每一户。相应的几乎家家户户都拥有住房用地的使用权。所以不动产财产权制度在整个财产权制度里处在一种核心的地位,所以要建立完善的不动产财产权制度对于市场经济的发展具有十分重要的作用。  

不动产财产权制度主要是有三个方面组成:

第一方面,是不动产权利制度。不动产权利制度是建立不动产财产权制度的第一步,那就是国家通过颁布专门的有关不动产权利的法律,对各项不动产权利的名称、主体与客体,取得与丧失,内容与限制,以及权利的变动,作出一个全面、系统、明确、具体的规定。就是首先要从法律上来明确的规定我们都有什么样的不动产权利,每一种权利的主体是谁,客体是谁,权利的内容是什么,对这个权利有什么限制,它在什么条件下能够取得,在什么情况下能够丧失。然后这个是我们建立不动产财产权制度的第一步。 

在分散登记的体制下,我们没法形成统一的不动产权利制度,特别是在分散登记的体制下,各项不动产权利处在一种交叉、重复的状态。比如说集体土地所有权跟林地所有权实际上是一回事,但是却是两个权利。再比如说土地承包经营权与林地的使用权与水域滩涂养殖权、海域使用权等等,这些权利实际上都是农地使用权。这些权利在权利的主体、权利的期限、权利内容等方面都存在着重复、交叉。另外,在同一个不动产上权利的主体、内容也不一样,权利的期限也不一样。一旦出现纠纷,没法对这个权利的归属作出正确的判断,使得《物权法》的规定难以落实,这是刚才我讲的,就是我们建立完善的不动产财产权制度第一步是要建立不动产权利制度。 

第二方面,就是建立完善的不动产登记制度。建立完善的不动产登记制度是建立不动产财产权制度的第二步。《物权法》规定,不动产权利只有准确的记录在不动产登记薄,才能成为现实不动产权利。就是虽然法律规定了我们有什么样的不动产权利,但是光法律规定还不行,我们必须把这种权利记载入不动产登记簿它才能成为现实的权利。同时,只有这样才能真正保护好这个权利。 

不动产登记制度主要有三个功能: 

1、确认权利,就是说法律规定的那些权利只有记入到登记簿才能真正得到确认。否则这种权利人就失去不动产权利这个风险,但是在分散登记的情况下,就没法准确确定不动产权利。比如对同一块土地,土地部门颁发了集体土地所有权证,林业部门又颁发了林地所有权证,农业部门颁发了承包经营权证,林业部门又颁发了林权证,农业部门发放了水域滩涂养殖权证,海洋部门发放了海域使用权证,就造成了土地权利确认的混乱,所以我们必须进行土地登记。 

2、公示权利。也就是说不动产登记簿要依法公开查阅,不动产购买者、承租者、抵押权人,通过查阅不动产登记簿,可以准确了解你所要购买、承租或者抵押的不动产的权利状况,从而避免一物多卖、重复抵押等欺诈现象的发生,有效地保护不动产交易安全。但是这个分散登记就难以准确的公示不动产权利,对于同一不动产每个部门对它都有确认的权利,土地部门确定了土地所有权,林业部门确定了林地所有权,如果土地交易的当事人去查这个土地登记簿就不知道到底他所要购买、承租这块土地的权利人是谁。 

3、公信力,不动产登记有公信力。也就是说不动产登记簿上记载的不动产权利人被推定为是绝对正确的不动产权利人,登记薄上记载的不动产权利被推定是绝对正确的不动产权利,如果因为登记错误给真正的权利人造成损害了,登记机关负有赔偿的责任。但是分散登记就可能造成大量的登记错误,导致登记机关无法承担起这种赔偿责任,使得不动产登记失去公信力。这个是不动产财产权制度的第二个方面,就是不动产登记制度。 

第三方面,就是不动产权利救济制度。不动产权利救济制度是建立不动产财产权利制度的第三步,有权利必有救济,是古代罗马法一项古老的原则,完善了救济才能使登记簿记载的法律权利成为真正的权利,否则的话即使你《物权法》对不动产权利规定的再完善,即使不动产登记簿对不动产权利记载的再科学,如果在不动产权利受到侵犯的时候,不能得到有效的救济,那么这个权利还不是一个真实的权利,那不管你法律规定的多好,不管你登记簿记载的多完善,这个权利还不是真正的权利。 

在分散登记的情况下就麻烦了,因为它确认的主体也不一样,权利主体也不一样,可能一块地上同时有两个或者三个或者四个不动产权利证书,一旦发生纠纷,就没法真正的确权,因为这些证书都是你政府颁布的。 

所以在上述三项制度中,不动产权利制度是不动产财产权制度的前提,不动产登记制度是确定不动产财产权制度的主要手段,不动产救济制度是不动产财产权制度的有力保障。三者相辅相成、密不可分,来共同保证不动产财产制度的有效运转。这是为什么进行不动产统一登记的第一个主要原因,就是不动产统一登记制度是建立健全社会主义市场经济体制的客观需要。