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海南省农村宅基地确权登记发证工作技术细则

发布时间:2016-05-06 关键词: 国务院 新农村建设 社会主义 宅基地 海南省

农村宅基地确权登记发证工作,是明晰农村宅基地产权关系,依法保护农村宅基地使用权人合法权益,规范农村宅基地管理,促进社会主义新农村建设的一项基础性、公益性工作。为统一技术标准,规范工作程序,确保海南省农村宅基地确权登记发证工作的顺利进行,现依据有关法律法规和政策等规定,结合本省实际,制订本《细则》。

一、工作内容与任务

全面开展农村宅基地确权登记发证工作的主要内容和任务是:

1、完成全省农村居民点的地籍调查工作。按法律程序核定每宗农村宅基地的权属界线,填写地籍调查表,量算面积,测绘宗地图与地籍图。

2、完成全省农村宅基地的登记发证工作。在完成农村居民点地籍调查的基础上,按照法律程序组织农民居民以户为单位进行宅基地登记发证。

3、建立全省农村宅基地产权管理信息系统,将全面开展农村宅基地确权登记发证工作所形成的图、表、卡、册和有关法律文书纳入数字化管理,形成省、市县、乡镇三级联网的农村宅基地产权管理系统。

二、工作依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3、 国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)

4、国土资源部《土地登记办法》

5、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

6、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004] 234号)

7、国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)

8、《海南经济特区土地管理条例》

9、《海南省土地权属确定与争议处理条例》

10、海南省委省政府《关于推进社会主义新农村建设的实施意见》(琼发[2006]4号)

11、其他有关法律法规和政策性文件

 三、工作程序

农村宅基地确权登记发证工作按以下程序进行:

1、准备

2、权属调查

3、地籍测量

4、建立数据库

5、登记注册与发证

四、权属调查

1、宅基地权属调查的任务

宅基地权属调查的任务是按照权利人申请,根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定,填写宅基地地籍调查表,为地籍测量打下基础,为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。

2、土地所有权的界定

宅基地土地的所有权按照农村土地确权登记发证的结果确认。

3、现状登记的原则

宅基地确权登记采取现状登记的原则,即对地上有房屋的宅基地才按有关规定进行登记,对空闲的宅基地暂不予以登记。

4、宅基地界线调查

宅基地的界线范围按居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查。

5、庭院经济用地

(1)庭院经济用地只能用于种植庭院经济作物,不得用于建造住房等永久性建筑物、构筑物。

(2)庭院经济用地不属于宅基地,不按宅基地确权登记,但可以将庭院经济用地在宅基地宗地图中加于注明。

6、共用宅基地的确认

两户或两户以上共同使用一处宅基地的,由各户先自行协商确定各自使用范围,其中:

(1)经过协商能够确定各户准确使用界线的,按协商确定的界线单独确权登记。

(2)经过协商不能确定各户准确使用界线,但能够确定各自分摊面积的,按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。

(3)经过协商不能确定各户准确使用界线,也不能确定各自分摊面积的,按共同共有办理确权登记。

7、村庄公共设施用地

(1)现状通道、道路、排水沟等属公共设施用地,不划入各户宅基地范围;规划道路、排水沟等公共设施拟占用地,也不划入各户宅基地范围。

(2)村集体办公用房、文化室等公共设施用地,按集体建设用地确权给村集体。

8、关于“户”的界定

宅基地以户为单位申请登记,户的确定,原则上以公安部门户籍登记为准。在户籍登记中没有单独立户,但符合下列条件之一的,也可按户申请宅基地确权登记:

(1)第二轮土地承包时,已经与集体经济组织签订了土地承包经营合同单独承包土地的;

(2)已婚且已分家单独居住生活的;

(3)未婚,但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的。依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊“户”。

在开展农村宅基地权属调查之前,应在公安、民政等部门的配合下,查清户籍情况,完成户的界定工作,填写农村宅基地户籍情况调查表。

9、因婚嫁关系的宅基地登记

因婚嫁关系居住在外村,但户籍仍在本村的,夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地,并按规定申请确权登记。

10、非农业户口居民在农村宅基地的登记

非农业户口居民原有或者合法继承的农村房屋,房屋产权没有变化的,可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权,并予以办理宅基地确权登记。

11、对违法用地的调查

对违法用地只进行调查并做记录,但不予确权登记,各区、镇及村(居)委会必须做好调查、记录工作。

12、宅基地权源证明材料

宅基地权源证明是指合法取得宅基地使用权的证明材料。没有合法宅基地权源证明的,由土地所有权人按户出具宅基地权属来源证明,并经村委会、乡镇人民政府审核确认。

13、权属调查的步骤

(1)接受申请文件:土地登记申请书及权源证明文件是进行权属调查的依据。调查组应对申请文件核对清点。

(2)预编地籍号:用大比例尺地形图或按街坊现状绘制的宗地关系图作为调查工作图,划分调查范围,预编地籍号和宗地号。

(3)指界通知:调查人员按照调查计划、工作进度、时间安排,填制指界通知书,通知户主(单位)准时到现场指界。送达通知应准确可靠,并有签名备查,收取回执。

(4)权属调查:

①准备工作:收集资料、实地踏勘

收集资料包括测区的工作底图、测量控制点、房屋普查有关土地的资料、已有大比例尺地形图、航摄资料、其他资料。

对整个测区进行踏勘,了解地形,为控制测量、图根测量的布设进行可行性的调查和研究。

②权属调查:应由本宗地土地使用者和相邻宗地土地使用者现场共同指界,并在农村宅基地地籍调查表上签名盖章。其结果受法律保护,指界须由户主或法人代表出席,也可委托代理人指界。指界人应现场出示身份证明,委托书等证明其资格,经界址调查后认定的宗地权属界址点须按规定标定或埋设界址标志物。有争议时,调查现场不能处理时,按《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定处理。调查内容包括街坊及宗地编号,户主(单位)名称,界址点位置、编号及权属界线,宗地面积,建筑占地面积,相邻单位。对涉及多户共用的宗地,还要调查各户共用面积和各户独自使用面积。

③违约缺席问题处理

违约缺席指界的,根据《海南省确定土地权属若干规定》第十五条、第十七条的规定,按下述办法处理:

a.如一方违约缺席,其权属界线以另一方所指界线确定;

b.如双方违约缺席,其权属界线由权属调查员依使用现状及地方习惯确定;

c.将界线核定结果,以书面形式送达违约缺席者,并收取回执单,如有异议,必须在15日内提出重新指界申请,并负担重新指界的全部费用;过期不申请,a、b两条自动生效。

指界人在指界后,若不在农村宅基地地籍调查表上签字盖章的,参照上款规定处理。

④权属调查的一般要求:A.法律程序完备:调查单元(宗地)应是已提交登记申请书且其权属证明材料经过初审合格。B.表图填制齐全:地籍调查的成果主要由表册和图件组成,表册的填写,图件的绘制须按统一表格和图例填制,内容应齐全、清楚。C.调查记录清楚整齐:地籍调查的资料是带有法律性的土地档案,必须做到事实记述清楚,记录内容不得随意涂改,划改处须加盖划改人印意,在事实记录或结论意见的文字中结论明确,不得出现推断性词语。D.数据准确可靠:调查记录及成果中抄录的各项数据必须准确可靠。

(5) 勘丈并绘制宗地草图:经权属双方指界无争议后即可对宗地进行勘丈,并将勘丈结果填写到农村宅基地地籍调查表上。

五、地籍测量

1.内容

地籍测量包括地籍控制测量和地籍碎部测量。地籍控制测量包括基本控制点测量和地籍图图根点控制测量。

2.任务

1)地籍控制测量,测设地籍图控制点和地籍图图根控制点。

2)测定土地权属界线、界址点坐标和其他地籍要素的平面位置。

3)绘制地籍图、宗地图。

4)宗地面积量算与统计。

3.GPS控制网的布设

1)收集资料:要使控制点能满足工作需求,须充分收集测区有关资料,包括测区的各种比例尺地形图,交通图,气象资料等。

2)实地踏勘:在拟定布网方案时,可能由于资料不足或缺乏对测区实际地形地物的了解,以及由于社会经济的发展,收集到的图集与实地已有较大的变化,这都需要到测区进行必要的踏勘和调查;对于某些尚未开发和考察的地区,还要进行一些必要的草测,以作为设计时参考。

3)图上设计:在已有的影像图或地形图上拟定出控制点的位置和网的图形结构。GPS测量各观测站之间不一定要求相互通视,网的图形结构也相对灵活。但为保证观测工作的顺利进行和观测结果的可靠性,GPS网测量选点应注意以下几点:①GPS测量本身不要求点间通视,但为了今后用常规测量方法加密的需要,每点至少应有一个通视方向为宜。② 点位应设在易于安放仪器、视野开阔的较高点上。③ 为减少GPS信号被遮挡或被障碍物吸收,GPS点位目标应显著,视场周围15°以上不应有障碍物。④ 点位应远离大功率无线电发射源(电视台、微波站等),其距离不小于200m;远离高压输电线,其距离不得小于50m,以避免电磁场对GPS信号的干扰。⑤ 点位附近不应有大面积水域或不应有强烈干扰卫星信号接收的物体,以减弱多路径效应的影响。

4.GPS控制网的要求

1)依据权属调查底图或其它工作底图,以及测区内已有的测量资料,在宅基地踏勘的基础上优化GPS网方案,GPS网各点之间不要求通视(但须顾及下级网对通视的要求),GPS点的点位应选在视野开阔处,避开高压电线各类发射台等设施,布设成三角网形或可以检核的几何图形,GPS网点和已有高级控制点联测点总数不少于2个。对布网控制点的密度要求:a.至少要有两点可以通视;b.要根据测区房屋的密度大小和通视状况来布设;c.保证能够布设图根点,尽量能满足测量到每宗地的界址点。

2)GPS静态作业要求

依据我省的实际情况采用目前现有的南方北极星9600型的GPS及相应的数据处理软件。

3)GPS测量的技术要求

4)为满足宅基地籍细部测量及宗地界址点坐标,要在测区基本平面控制网上加密地籍图图根控制网,方法采用全站仪图根导线。

5、地籍碎部测量

地籍碎部测量是地籍测量的重要组成部分,它在宅基地权属调查和地籍控制测量工作以后进行。

地籍碎部测量主要内容:测定宅基地界址点位置;制作基本地籍图;求宗地面积;制作宗地图。

1)碎部测量的方法分为解析法,部分解析法和图解法。解析法:直接用全站仪测量采集宗地界址点坐标及其它地籍要素的几何图形,并依据宗地草图等有关数据由计算机直接成图。

部分解析法:根据解析法测定外围界址点及村庄地块内部明显界址点及其他地籍的平面位置,内部宗地大部分界址点和其它地籍要素以图解的方法测定,然后在解析法测定的界址点控制下成图。

图解法:用图解确定界址点及其它地籍要素的平面位置,或在现势性好,经过纠正图纸变形误差的大比例尺地形图上补测界址点及其它地籍要素成图。

2) 地籍图施测方法:

全站仪测绘法:在控制测量的基础上,采用全站仪在实地测量各种地籍要素的数据,同时配绘草图。作业流程为:① 数据采集:利用全站仪获取有关的地籍要素信息数据(在设测站施测前,应注意检核控制点的精度,全站仪检测的后视点相对于GPS控制点的点位中误差不超过2㎝),存储在相应的记录介质上或直接转输给数据处理设备的过程,如果内部点无法观测的点,应在解析法测定的点控制下根据几何关系进行常规丈量法;② 数据处理:采集得到的数据,经过通信接口及通讯软件传输给计算机,然后经过预处理软件处理(本工作采用南方数据传输软件与南方cass5.1成图系统),将数据转化为DWG格式,最后计算出各宗地的面积,绘制地籍图和宗地图等;③ 成果输出:经过数据处理之后,输出地籍测量所需要的各项成果。

经纬仪测绘法:① 安置仪器:在测站点A安置经纬仪,量取仪器高,在施测前,观测员将望远镜瞄准另一已知点B作为起始方向,拨动水平度盘归零。② 观测:观测员松开照准部制动螺旋,瞄准立尺员竖立在碎部点上的视距尺,读取水平度盘读数,并使竖盘水准管气泡居中,读取竖盘读数。③ 记录与计算:记录员复诵观测员的报数无误后,将读数记入碎部观测记录手簿的相应栏内,然后,按视距法用计算器算出测站点至碎部点的水平距离或碎部点的坐标,以及碎部点的高程,记入手簿的相应栏内,并及时报给绘图员进行展点。④ 展点与绘图。

C.支导线法:支导线法是补充测站点最常用的方法。支导线点一般只在控制点基础上发展一至二次,但在困难情况下允许放宽发展次数。如果细心作业,且方法得当,仍能满足二类界址点测定的要求。

6、宅基地地籍图绘制

1) 根据权属调查和地籍测量的数据结果,采用计算机辅助成图。

2)农村宅基地地籍图的内容

①自然村居民地范围轮廓线、居民地名称、居民所在的乡镇、村名称、居民地所在农村地籍图的图号。

②宗地权属界线和宗地号,房屋建筑结构和层数,宗地权利人名称,利用类别和宗地面积。

③作为权属界线的围墙、垣栅、篱笆、铁丝网等线状物。

④居民地内公共设施、道路、球场、水塘、晒谷场和地类界等。

⑤测量员、指北针、比例尺、绘图员、检查员、绘制日期。

 3) 宅基地地籍图的地籍要素和地形要素

地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素部分组成,要以地籍要素为主,地形要素为辅。

①地籍要素:A.各级行政界线、宅基地界线、宗地编号、土地等级(已完成分等定级完成后)、土地利用类别、宅基地面积。B.宗地界址点与界址线:界址线严格位于界址点中心连线上;界址线等于或短于图上0.8MM时,不绘界址线,短于0.3MM时可用一个界址点表示。

②地形要素:地形要素也就是水系、道路、构筑物、建筑物等。

③房屋位置以墙基角为准,悬空建筑物按其水平投影位置表示,界址线从围墙中间线通过,围墙用不同于界址线的颜色来表示。界址线用红线表示。

④道路依比例尺双实线表示、河流、水渠、湖泊、水源以岸边线表示,水系如已确权,则用已确权的界址线表示。

⑤路边行树和检修井,宗地内部的花圃、绿化地、水塘、喷水池及一般电力线、通讯线均不表示。

4) 地籍图比例尺与坐标系:比例尺一般为1:500、1:1000或1:2000,城镇应采用1:500,村庄、独立工矿采用1:2000,根据我省的实际情况,这里建议使用比例尺为1:1000。坐标系采用海南平面坐标。

5)地籍图分幅编号,图式、图廓格网、注记及整饰,地籍图内宗地地块编号,界址点的编号。

①地籍图的分幅和编号与相应的比例尺相同,图幅大小均为50cm×50cm。图幅编号按西南图廓点直角坐标(整10CM)数编码,X在前,Y在后,中间用短线连接。

②地籍图的图式,图廊格网,注记及整饰见《城镇地籍调查规程》以及有关的地籍测绘软件。

③地籍图的宗地地块编号,统一按自左至右,自上至下由“1”开始顺序编号。同一宗地被两幅以上基本地籍图分割时,应注记同一地籍号。

④界址点的编号同宗地地块编号一样,统一按自左至右,自上至下由“ j1”开始顺序编号。

6) 界址点的精度指标要求

7.宅基地宗地图绘制

1) 界址线走向清楚,坐标正确无误,面积准确,四至关系明确,各项注记正确齐全,比例适当,编制宗地图。

2) 宅基地宗地图的内容

①本宗地的土地权利人名称及相邻宗地的土地权利人名称

②所在图幅号、地籍区(行政村或自然村)号、宗地号、界址点号、土地利用分类。

③本宗地用地面积和实测界址点边长或反算的界址点边长。

④邻宗地的宗地号

⑤紧靠宗地的地理名称。

⑥宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物。

⑦本宗地界址点位置、界址线、地形地物的现状、界址点坐标成果表、用地性质、用地面积、测图日期、制图日期。

⑧图名、图廓线、指北针和比例尺

⑨为保证宗地的法律性和严谨性,宗地图要有检查审核,宗地图的制图者、测量员,审核者均在图上签名。

3)宗地图图幅规格根据宗地的大小选取,一般为32开,16开,8开等,界址点用1.0MM直径的圆圈表示,界址线粗0.3MM,用红色或黑色表示。

4)比例尺与坐标系统:单宗地的宗地图可采用大比例尺1:500或1:200。坐标系采用海南平面坐标。

8、提交工作成果

1) 土地登记申请表

2) 农村宅基地地籍调查表

3) 土地登记审批表

4) 地籍图

5) 宗地图

6) 测区农村宅基地面积汇总表

7) 控制点分布图及坐标成果表

 六、登记注册与发证

宅基地的登记注册与发证是在权属调查与地籍测量成果的基础上,按以下步骤进行:

1.权属审核

填写土地登记审批表,交土地行政主管部门进行权属审核,包括初审意见、地籍管理部门意见、领导意见、发证机关批准意见。

2.公告

经土地行政主管部门审核,对认为符合登记要求的宗地进行公告,公告可采取在公共场所张榜公告、公告书送达、收回回执单相结合方式或在当地有效报刊上公告的方式进行,公告的主要内容包括:

(1)土地使用者的名称、地址;

(2)准予登记的土地权属性质、面积、座落、四至范围;

(3)土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他有关土地权益者,提出异议的期限、方式和受理机关;   

(4)其他事项。

在公告规定的期限内,土地权利者及其他土地权益有关者可以向土地管理部门申请复查,并按规定交纳复查费。经复查无误的,复查费不予退还;经复查确有差错的,复查费由造成差错者承担。

3.审批

公告期满,土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的,在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见,由市(县)人民政府领导签章,并加盖市(县)人民政府土地登记专用章。

4.登记注册

根据土地登记审批表结果,以宗地(宅基地)为单位逐项填写土地登记卡、土地归户卡及土地证书,并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在土地登记卡、土地归户卡的经办人栏、审核人栏签字。

5.颁发土地证

根据宅基地的性质,向国有土地使用者、集体土地使用者及他项权利者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》,并保留已颁发各类证书的复印件,《国有土地使用证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》式样由国土资源部统一制定,由国土资源部或其授权的单位统一印刷,各市(县)土地行政主管部门按照省厅有关规定购买。

6.归档管理

(1)将宅基地登记材料按地籍区及地籍编号整理立卷归档;

(2)确定专人管理;

(3)建立健全档案管理制度。 

七、其他

各市、县在工作中可以结合各地实际,制定更具体的工作补充规定。各市、县制定的补充规定须报经省国土环境资源厅备案。

 

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