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农村宅基地房屋到底能否买卖?何种形式的买卖才是法律认可的?

发布时间:2016-05-06 关键词: 一审判决 宅基地 了解情况 房屋买卖 上海

近年来,随着我国城镇化进程的不断推进,城市不断向郊区农村扩张,大批农村土地及房屋面临拆迁,农村宅基地房屋的可期待利益越来越大,因此农村宅基地房屋买卖便成了群众关注的一个问题。可是到底农村宅基地房屋能否买卖?何种形式的买卖才是被法律所认可的?这两个问题长时间来一直困扰着很多人。

农村宅基地房屋到底能否买卖?何种形式的买卖才是法律认可的?

▌先来看个例子:先来看一个例子:

张某和陈某系崇明同村村民,两人关系一直不错,后来陈某因工作发展需要搬去上海市区居住,于是想将崇明的宅基地房屋卖掉,张某了解情况后,便与陈某商量购房事宜,两人一拍即合,张某便以10万元的价格买下了陈某的宅基地,双方还签订了书面协议。

时隔两年之后,陈某感觉崇明发展趋势变好,原来的宅基地房屋大有拆迁之可能,于是心里萌生了要回宅基地的想法,便与张某商量。可是张某不同意,张某认为,当初宅基地房屋买卖双方都是自愿的,白纸黑字的签订了协议,而且自己早已支付了38万元价款,履行了协议上的各项内容,自己还花费了大量的心血和金钱在修缮改造房屋上,如今陈某突然想要回房子,实在不合情理。双方协商不成,于是陈某便起诉到了法院。一审判决张某返还房屋,张某非常不服,于是上诉至上一级法院,二审法院判决陈某败诉,张某与陈某之间的购房合同有效。

根据《土地管理法》的规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。也就是说农村房屋是可以买卖的,但出卖以后不得再重新申请宅基地。

但是,根据建设部《房屋登记管理办法》第八十七条的规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。从这个规定可以知道,同一个农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。

▌什么是同一农村集体经济组织呢?

是以生产队为单位?还是以村为单位?亦或是以镇为单位?这个问题的判断要根据集体土地的物权归属、发包主体等进行认定。而法院在案件审理过程当中,一般根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。

意见规定:

第一,对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。

第二,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

第四,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

本起纠纷中,由于张某与陈某系同镇同村村民,按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》之规定,可以认定两人之间的房屋买卖合同有效。若两人不属于同一乡镇,而宅基地房屋拆迁,那么补偿款应当在扣除购房人的房屋款后,并且充分考虑购房人重新购房的合理支出之后,一般可考虑购房人与出卖人按照约7:3的比例享受。

PS. 上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》,上海将取消农业户口与非农业户口性质区分,建立统一的城乡户口登记制度,统一登记为居民户口。消息一出,持有上海农业户口的居民纷纷疑问,登记居民户口后,农村宅基地使用权问题如何解决。当然,《若干意见》也明确要求,将会完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证,依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。