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土地市场分化延续 业内人士提示高地价风险

发布时间:2016-05-10 关键词: 研究报告 业内人士 市场预期 土地出让 一线城市
  近日,北京( 农用地、 商住地、 工业地)市出让三宗分别位于昌平区南邵镇和大兴新城的地块,单位面积价格再创区域新高。其中,两宗昌平区六环外住宅用地楼面价均已超过3万元/平方米。业内人士认为,土地出让价格创区域新高,符合市场预期,但也需规避地价过高可能给企业现金流以及销售带来的风险。

  土地市场分化延续

  中国指数研究院研究报告显示,2016年一季度土地市场分化持续,一线城市受供地锐减影响成交走低,二线城市渐成市场热点,近期表现抢眼,地价呈上涨趋势;三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄,仅二线城市高于去年同期,成交继续价涨量跌走势,出让金总额同比略增。

  在此次北京三宗土地拍卖之前,中国指数研究院研究人员表示,受供应收缩影响,一季度北京土地成交量大幅下滑,仅成交3宗住宅用地。其中,春节前出让的朝阳( 农用地、 商住地、 工业地)区五环内稀缺宅地意外遇冷,仅以微溢价成交;大兴区及门头沟区地块均达到合理上限价格,并刷新板块或区域地王。北京宅地地价继续上涨,同时向远郊区扩散。

  华创证券分析师杨骞认为,一季度主要城市土地成交价格同比环比均实现上涨,叠加房地产开发投资和新开工面积超预期增长,显示房地产市场当前的乐观情绪。预计整个上半年房地产开发投资、新开工面积都将保持增长。

  关注高地价风险

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京土地市场火热有三方面原因:一是北京市场补库存的需求充足,房企拿地积极性非常高,部分房企虽有转型意识,但还是依赖传统地产开发,对此类土地市场有追捧意识,拿地高溢价因而符合市场预期;二是中型房企拿地心态更急迫,希望进入500亿甚至1000亿军团,所以拿地和投资更急切;三是今年第一季度房企销售业绩不错,对于北京等一二线热点城市的投资热情依然会增加,北京市场虽然地价较贵,但依然能够获得房企的认可,这是此类房企积极拿地、顾虑较少的原因所在。

  明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策则认为,随着行业进入转型与分化的深水区,区域分化日益严重,一二线城市总体表现优于三四线城市,因此,回归一二线成为开发商共识,而北京作为一线城市代表,加上特殊区位优势,必然激发在土地市场的争夺,尤其个别优质地块争抢激烈。

  其次,北京市场供求严重失衡。从供应来看,土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。统计数据显示,北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷,土地供应总量和住宅供应的总量都在减少,且有持续减少的趋势,但北京又是各大房企兵家必争之地,土地资源的稀缺再加上高强度的竞争必然体现在价格上,造成了如今的高地价。

  刘策提醒,对于房企而言,在积极拿地的同时,也要关注房地产的短周期现象,避免踏错周期,充分评估企业自身现金流的可承受力,规避地价过高可能给后续企业现金流以及销售带来的风险。