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公共交通一定能提升土地价值吗?

发布时间:2016-05-10 关键词: 开发项目 参考文献 美国 联系我们 价值

城市正在努力驾驭未来的土地价值,从而为今天的新建基础设施融资。但是支持这种策略的理论本身可能存在问题。

交通规划界向来有这种逻辑:快速新建一个公共交通站点,周边土地即可迅速增值。这是因为轨道或快速公交可以带来各种益处,比如降低通勤者的花费、通勤时间和压力,减少空气污染,以及构建步行友好街区 —— 这些因素如果用金钱衡量,都应该转变为周边土地的增值。城市可以通过“土地增值捕获” (参考文献1,请联系我们索取)来支付这样的交通基础设施项目(比如一些开发项目因交通可达性提高而明显受益,城市可以向它们征收“特别税”)。这已经成为美国近年来一些大型开发项目的基本融资机制,比如纽约的哈德逊场(Hudson Yards)项目 。

一项研究测算了美国不同城市、不同交通模式为独户住宅带来的土地增值系数发表在《交通评论》(Transportation Review)的一项重要研究(参考文献2,请联系我们索取)告诉我们测算公共交通对土地价值影响的常用方法亟待改进。两位作者Christopher D. Higgins 和 Pavlos S. Kanaroglou 都是McMaster大学研究交通和空间分析的学者 ,他们回顾了过去40年内在北美进行的60项研究,涵盖了130个分析案例。他们发现对于不同的公交模式、不同城市、甚至同一个城市的不同社区,土地价值变化存在显著差异。他们在文章中指出: 研究通常认为中大容量的快速公交系统站点使周边的住房价值上升10%左右,其中,重轨公交(heavy rail transit)和市域通勤轨道交通(commuter rail transit)的增值效应大于轻轨公交(light rail transit)和快速公交(bus rapid transit)。[…] 一些重轨交通系统显示出很强的增值效应,但也有一些对站点周边街区造成负面影响(比如噪音、振动、污染或犯罪)。而对另外一些重轨系统,研究却发现它们对地价的影响并不显著,可以忽略甚至为负面影响。同时对于同一城市的不同研究有时也呈现出完全不同的结果。 诚然,不同城市、不同公共交通系统会导致特定时间和特定地点的土地估值不同。但是Higgins 和 Kanaroglou 认为这些研究在设计方法上有更加本质的两个问题。

一、临近并不等同于“可达性”

Higgins解释道“这些研究大部分从一开始就假设距离轨道交通站点越近的地方土地价值越高”,或者说这些地方的更加“可达”。然而,临近与“可达”是完全不同的两个概念。Higgins说:“要想把大容量快速公交系统的益处转化为土地价值,这种公共交通方式必须相比其他出行方式更有效!”。 比如,假如一个社区周围已经有很好的公路网或者自行车和行人路网,那么即使新的轨道公交系统非常炫酷,也不一定会提高该社区的“可达性”。两位作者还写道“另一方面,影响轨道交通吸引力的因素还有道路拥堵、燃油价格、停车位数量、道路收费等等。” 所以在偏远的、交通非常不便的社区,轨道交通站点必然可以使土地增值,但是假如在居民认为开车更加容易和方便的社区,轨道交通就不一定能促成土地升值。

二、把公交拒于公交引导开发(TOD)之外

学者们还发现了用距离轨道公共交通的远近来衡量土地增值的另一个问题:许多研究者没有注意到与轨道交通相关并且影响地价的其他因素,即公交导向发展(TOD)以及支持TOD的政策。 比如混合用地规划、开敞公共空间、良好的城市服务设施以及步行友好的街道设计,这些因素都可以导致土地升值。假如研究模型忽略了这些因素,它们对土地价值的预测就是不完整的。更糟糕的是,研究者有可能将这些因素带来的升值归为“可达性”带来的益处。

比如一项2007年的水牛城都市区轻轨系统研究认为,尽管该系统通过专有的公交通道提供了高质量的公共交通服务,但是该条轻轨线对提升区域整体可达性影响甚微。不过这项研究依然发现不同站点周边的土地价值变化是有显著区别(见图三),即使它们是沿着同样规格和服务水平的轻轨线路。Higgins 和 Kanaroglou 点评道:

“这篇文章的作者暗示,犯罪等因素可能是带来未被观察到的负面影响,而正面影响应该由一些可以提高土地价值的积极因素带来的。那么他么所说的这些因素是什么?会不会是TOD的独特之处,比如更美好的建成环境和服务设施?” Higgins 和 Kanaroglou 建议控制其他因地而异的变量,从而揭示水牛城各个轻轨站点对周边地区的土地价值提升贡献的共性。为了避免过去的错误,两位作者建议研究人员和规划师们不再使用“到公共交通的距离”作为衡量土地价值的自变量,而且要充分区分“公共交通”和“TOD开发模式”的不同影响。 尽管这很复杂,但对于需要真正深入思考公交和土地利用关系的人来说很重要,包括要证明轨道交通项目的大规模经济效益的人,或者要用未来土地增值给新建公共交通项目融资的人。城市普遍面临较大的财政压力,因此这类融资机制变得更具吸引力。如果城市想要通过土地增值为新建基础设施融资,他们就必须真正搞清楚这么做是否值得。