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太原市2016年关于楼市限价限购的政策解读

发布时间:2016-05-13 关键词: 中国银行 房地产市场 房贷利率 国有银行 太原市

根据太原市楼市市场形势对楼市的限购进行限制处理,但是由于楼市市场基本上出现了饱满的状态,所以对原本的限购令进行解除处理。

首套房贷回归基准利率

“限购令”取消,不再对购房人的房屋套数进行限制,外地户口居民购房时亦无需提供社保或纳税证明。8月4日,太原市取消限购开始实施,实施了三年的限购令宣告结束。取消限购,无疑是希望通过政策刺激,挽救自去年以来持续低迷的房地产市场。

而对于房地产市场而言,无论是作为“制造者”的开发商,还是作为“消费者”的购房者,都需要银行的大笔资金来支持。可以说,对于房地产市场的解限乃至真正复苏,真正起关键作用的还是银行。银行房贷利率及相关政策的变化,将直接影响到取消限购能否真正实现房地产救市的目的。

“买房子”解禁了,“供房子”是否有跟进“松绑”的迹象?对此,记者走访了太原市多家银行。

工行、建行、农行和中国银行等国有银行都纷纷表示,“依然保持此前所规定的政策,除首付之外,年利率6.55%的贷款标准,没有接到调整的通知”。我省本土商业银行晋商银行目前还未接到恢复房贷业务的通知。

中信、华夏、渤海、兴业等多数股份制银行的首套房贷利率,都纷纷从上浮10%以上开始降至基准利率,回归“基准时代”。相比于之前动辄上浮10%至20%的情形,确实开始出现“松绑”的迹象。“首套房贷首付三成,基准利率;二套房贷首付65%,利率上浮10%。”中信银行太原分行个贷部有负责人表示,在6月底,银行首套房贷利率还是上浮10%的,相比前期申请房贷的客户而言,近期的贷款人明显“占便宜”。

对此,省城一家国有银行的相关人士表示,房贷“松绑”,一方面是政策导向在起作用,另一方面也和银行自身的信贷结构调整有关。

早在今年5月,央行首次“喊话”,要求各商业银行不许停止个人购房贷款。对首套个人住房按揭贷款要资源优先配置、利率合理定价、提高贷款发放和审批效率。保证正常房地产融资需求,积极引导房地产信贷市场健康发展。各银行也都在积极配合国家政策。

另外,近阶段银行经营普遍处于经济增速换挡期、结构调整阵痛期、刺激政策消化期“三期叠加”的挑战中,在宏观经济下行的大环境下,小微企业贷款风险加剧,银行也开始有意识地收紧该领域的贷款规模。此消彼长中,信贷额度可以更多给予房贷。加之央行降准释放了流动性,银行的贷款额度也相应增加了。

不过,银行业相关人士也表示,鉴于目前楼市普遍低迷的现状,未来房贷的激增应该也不太现实,想回到四五年前首套房贷打七折的“黄金时代”,应该是不大可能的。

对此,地产界业内人士表示,限贷放松与限购放松不同,限购放松是行政命令,具有强制性,政策效果立竿见影,而限贷放松则是政府给予指导、商业银行来操作,政策效力能否落实并不完全由政府说了算。商业银行是否会按照政府建议落实与执行,还有待观察,这也是太原楼市取消限购之后能否达到救市效果最大的变数所在。

取消限购一波三折

相对北上广这样的一线城市,作为二线城市的太原,面临巨大的楼市库存和消化能力有限的房地产市场,太原对于政策救市也显然有些信心不足,关于取消限购政策的出台就曾一波三折。

太原市最早传出取消限购的消息是在今年6月。当时,全国已有多个城市“或明或暗”开始取消限购。其中,呼和浩特6月27日曾正式发文调整限购政策,成为全国首个解除限购的城市,引发全国关注。

6月下旬,太原市房管局曾有消息传出,外地人在太原购买首套房,不需要提供一年的纳税或社保证明,直接就可以办理。这令一些人猜测太原是否也在考虑取消限购政策。但由于各种原因,只执行了短短一个星期就被取消。在短暂的松动之后,太原楼市继续执行限购政策。

时间不长,形势再次出现了变化。

8月初,在太原市房管局官方网站公示公告一栏,一则“关于进一步加大房地产市场调控工作力度的意见”置顶,公告内容是去年的一则“继续严格执行限购政策”的旧消息。就是这样一个举动,再次引发了各方关于太原楼市未来动向的种种猜想。

其时,取消限购风潮弥漫全国,除北上广等一线城市,其他城市均传言松绑限购。7月28日,杭州官方发文正式调整限购政策,加入松绑限购城市行列。当天,我们的近邻—石家庄也传出正式取消限购的消息。据不完全统计,8月初,全国46个限购城市中,已有包括呼和浩特、海口在内的30个左右的城市不同程度地放开了限购政策。其中,呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、杭州8个城市由官方明确发文调整限购政策,其余大部分城市均为“只做不说”或者采用“口头传达”的方式。

8月4日中午,有网媒突然传出太原市取消住房限购的消息。

当日下午,另一较权威网媒又紧随其后发布出“有关部门未曾接到限购取消计划,网上传言有假”的消息,这一辟谣消息在很多人的微信圈里也被多次转发。与此同时,太原市房管局官网上却始终未有相关消息发布。

一时间,对于太原市取消限购这一政策的真实性,引起多方质疑。

当日晚些时候,记者分别从太原市二手房交易中心相关负责人以及多家二手房中介的置业顾问那里,侧面印证了消息的确切性。但他们表示,也仅是得到太原市房管局的口头通知,未收到正式文件,还仍有变数。

所以,有人认为对于此次太原市取消限购有些突然。但也有业内人士认为,消息发布的时间虽然有些仓促,但是太原酝酿松绑“限购令”已有时日,是大势所趋,且一波三折,并不突然。

从8月4日下午开始,太原市房地产交易中心大厅内的电子屏幕上,就开始滚动播放《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》的红字公告。交易大厅的工作人员坦陈,太原市限购政策的确已于8月4日正式松绑,今后市民买房不再需要提供居民家庭住房信息查询证明。

公告显示,解除住房限购政策,具体包括:本地户口的居民购买商品住房(含二手房),在办理网签以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明;产权登记部门在办理相关业务时,不再对购房人的房屋套数进行查询。而外地户口的居民购买商品住房(含二手房),在办理网签以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明,也不再要求提供社保或纳税证明;产权登记部门在办理相关业务时,不再对购房人的房屋套数进行查询,也不再收取社保或纳税证明。

“三大原因”解除限购

由此也结束了太原市长达三年多的楼市限购政策,开始了太原楼市新的一页。

太原此轮限购政策始于2011年,至今已有三年多的时间。“限购令”的内容有人形象概括为:太原本地户口“限二禁三”,外地户口“限一禁二”。

2011年2月19日,太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,将本地楼市限购令细化成11条,限购令首次明确提出,从2011年2月19日起,原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有一套及以上市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,暂停在本市市辖六区内向其售房。

2013年11月25日,太原市政府又下发了《关于进一步加大房地产市场调控工作力度的意见》,政府通过限购、限贷、差别化税收等多项措施,进一步提高住房限购政策门槛,加大限购政策执行力度。

就在2015年年初,官方仍在通过对购房年龄等限制,提高住房限购政策门槛。直到8月4日太原市取消住房限购。

而此次“限购令”的全面松绑意味着无论对本地人还是外地人,今后买房并无此类条款限制,购房者除了受银行限贷等因素影响外,想买几套房由自己说了算。

对于此次全面解禁的原因,太原市房产产权登记中心主任张峰在接受采访时表示,松绑“限购令”一是为了促进房地产市场的健康平稳发展,改变太原市房地产市场目前较为低迷的局面,消化库存;二是合理引导群众的消费预期,改善群众对于住房的自住刚需及改善性需求;三是在满足群众对于住房的合理需求,保持房地产市场稳定发展的前提下,充分发挥市场配置资源的作用,形成多层次的住房供应体系。

张峰认为,限购政策在一定程度上抑制了自住和改善性住房需求,存在一定的不合理性。此次放开后,将释放这部分购买力。但是对于松绑“限购令”对今后太原市房地产市场是否产生较大影响,他并不乐观,“短期内,对太原房地产市场的影响应该不会很大。因为,此前的‘限购令’虽然规定不予网签备案,但是相当一部分开发商都与一次性付款的购房者私下签订了内部合同。此次政策松绑后,在未来一段时间内,尽管网签量可能会激增,但这并不能说明是房子卖得多了,而极有可能是草签的合同一窝蜂地赶来要变更成网签合同。”

对此,一些业内人士也认为,放不放开楼市“限购令”政策,实际上是摆在政府面前的一个烫手山芋。“限购令”政策本身违背了市场规律,但是却能在相当程度上抑制一部分投机的倒房者,让倒房者寻找其他的投资途径,进一步规范市场秩序,促进房地产市场的良性发展。

46个限购城市,过半取消限购

限购令的出现,最初就是为了规范房地产市场秩序,打击炒房、倒房。

2009—2010年年初,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化,但部分城市房价、地价又出现过快上涨的势头,投机性购房再度活跃。为遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,2010年4月17日,国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,这一《通知》被业界称之为“限购令”。

《通知》出台后,北京、上海、武汉、杭州等全国相继有46个城市出台了“限购令”细则。作为二线城市的太原也不例外。

2011年2月19日,太原市也公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,将本地楼市限购政策细化成了11条。

在限购政策等诸多因素的影响下,尤其是今年以来,全国楼市陆续出现整体低迷。因为土地财政及各种原因,各地不断传来“救市”之声。不少地方政府也一直在放松限购和不放松限购之间纠结。

今年上半年,各种救市举措相继出台。5月,安徽省铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,买房补契税、公积金贷款首付降低至20%,并在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策,新政策从5月1日起实施。

随后南宁、郑州、呼和浩特、济南、武汉、杭州、石家庄等越来越多的二、三线城市,相继加入了取消楼市限购的行列。不同的是,有些正式出台相关政策,有些是只做不说或“口头松绑”。

6月27日,呼和浩特放开限购,成全国首个正式发文确定取消限购的城市。在分类调控的方针下,越来越多的二、三线城市加入了松绑救市的大军。相关媒体报道,目前全国已有30个左右的城市放松或取消楼市限购政策,并且这个榜单还在不断扩容。

进入8月,和太原同处二、三线城市,楼市发展情况大体相近的杭州、石家庄、郑州、南宁、济南等城市都不同程度地出台了取消限购的政策,全国楼市开始进入差异化调整阶段。

一时间,太原什么时候取消限购成了大家关注的焦点。

2011年2月19日太原市出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,被业内称为太原史上“最严厉的调控政策”,对于楼市的影响虽不是一蹴而就,但是随着时间的推移,效果已比较明显。

2011年8月,太原市房管局召开新闻发布会公布:当年1—6月,商品住房交易价格5679.53元/平方米,同比上涨了2.37%,较去年同期的同比涨幅下降了近22个百分点。影响还不仅仅体现在价格上,在销售方面,在同期的商品住房购买对象中,外地人购房较2010年年底减少了12个百分点。

2010年以前在太原房地产市场,不管去小产权楼盘,还是五证齐全的楼盘,销售处总是顾客不断。令人印象深刻的是:很多人往往都操着省内某地口音,三五成群来结伴购房。有些新开发的楼盘往往都被某市或者某县人集中购买,一到周末,新建成的小区里来往的车多是外地的牌照。

“限购令”出台后,外地人购房受到明显限制,购房比例下降。此后,太原的房地产销售开始进入下行通道,外地人在太原购房比例大幅下降。太原许多楼盘销售不再火爆,部分售楼人员也变成置业顾问,或干脆跳槽转行。

在2011年,太原市商品住房全年成交244.42万平方米,同比下降16.1%,均价为每平方米6058元,同比下降16.77%,未超过太原市年度GDP和城镇居民人均可支配收入增速幅度13%,完成了既定的房价控制目标。在全国70个大中城市中,太原市新建商品房价格指数排在六十多位,调控达到了预期效果。

然而,事情往往具有多面性。随着观望情绪的越发浓厚,销售日益低迷,楼市库存的问题也日渐凸显。

公开的数据显示,截至2013年年底,太原市商品房上市面积1009.74万平方米,较上年同期增加36.99%,累计可售面积1588.36万平方米,较上年同期增加54.91%。其中商品住房上市面积291.06万平方米,较上年同期减少50.41%,累计可售面积605.61万平方米,较上年同期减少6.5%。商品房成交面积324.81万平方米,成交套数26909套,同比分别减少7.02%和8.99%。其中,商品住房成交面积274.59万平方米,成交套数23976套,同比分别减少13.21%和11.71%。消化库存成为不少开发商需要急切解决的首要问题。

不仅如此,房地产市场疲软还引发出了一系列的新问题。《中国经济周刊》和中国经济研究院联合研究并发布的23个省份土地财政依赖排名报告显示,虽然山西土地财政依赖额度位居最后一位,但至少也有1/5的地方债务要靠土地财政来偿还。

既然财政收入对楼市的依赖较大,楼市又普遍疲软,“救市”自然就成为政府迫在眉睫的事情。

解除限购,更应解决结构性问题

“此次太原楼市取消限购,能否达到预期效果,还有待进一步观察。”山西省房地产业协会相关人士分析,房价的涨与跌,主要因素是供求关系,还受金融政策、市场预期等各方面因素影响,不是取消限购问题就能立马解决的。

关于限购政策松绑的问题,山西财经大学教授、房地产专家马培生日前在接受采访时表示,“限购,作为一项调节需求的措施,对于缓解供求矛盾,发挥着积极的作用。对于老百姓包括改善居住环境在内的住房需求,却没有任何实质性的影响。”

马培生分析,“限购并不是绝对限制居民买房。对于有1套住房的太原市家庭来说,还允许再购买1套住房;对于能够提供在太原市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭来说,也允许购买1套住房。这样的政策规定,对于有1套住房的太原市家庭来说,通过再购买1套住房,可以改善住房条件;对于能够提供在太原市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非太原市居民家庭来说,允许购买1套住房,可以解决住房问题。应该说,是合情合理的。”

马培生认为,1个家庭有3套及其以上的住房或者非本地常住人口在异地购房,对购房者来说,不是理智的行为,对短缺的住房、有限的土地来说,是一种浪费,“要坚持限购政策,以便引导理性购房,抑制投机性购房投资,促进住房市场的健康可持续发展。”

对此,山西省房地产业协会会长于世玮表示认同。

此外,于世玮还认为,目前太原房地产市场存在的问题是供应结构太过单一。“放眼望去,几乎全部都是商品住房,购房者没得选。而真正健康的房地产市场应该是,低端有保障,中端有需求,高端有市场。这也就是说,收入低的人们可以选择廉租房、公租房;收入相对稳定、但买不起商品房的人们,可以选择经济适用房,收入很高的人们可以选择商品房,这才是相对科学合理的住房供应体系。”

所以,于世玮建议,当前,政府最需要解决的就是保障性住房。尽管每年都有几万套保障房在开工建设,但是由于大量工矿企业棚户区改造并不针对企业外的人们,所以很难解决低收入人群的住房问题。

因此,于世玮建议,政府应该大批量多类型地开展保障房建设,来保障低收入家庭的住房需求。此举不仅是调控高房价的药方,同时也有助于房地产市场健康有序地发展。

最新的一个好消息是,8月11日,省住建厅公布,2015年度,全省下达中央财政城镇保障性安居工程专项资金27.43亿元,用于全省2.5万套公租房、16.9万套棚户区改造住房工程补助及向19万户城镇低收入住房保障家庭发放住房租赁补贴。

值得关注的是,“十二五”期间,为尽快解决太原市中等偏下收入、低收入住房困难家庭住房问题,太原市将集中力量抓好10万套保障房建设。这些保障房包括棚户区改造、旧城改造、经济适用房、廉租住房、公共租赁房和限价商品房等大量保障房进入太原楼市,将有望从根本上改善楼市的供需状况,促进太原楼市多层次、差异化、整体健康有序发展。

房子回归其居住属性,房价在市场供需规律作用下理性回归,楼市进入规范有序的市场化运行,也就从根本上杜绝了各种行政干预的必要。