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土地使用权这一关,你过了吗?

发布时间:2016-05-16 关键词: 使用权 所有权 中国 法律 买卖

土地使用权是依法对土地加以利用并取得收益的权利,是土地使用制的法律体现形式。土地使用权的使用期限问题一度引起全社会热议,无论是买房还是购地,都要对土地使用权有个全面了解。

土地使用权可以买卖、继承和抵押

土地使用权有广义和狭义之分,狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用,包括在土地所有权之内,与土地占有权、收益权和处分权是并列的关系;广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。

目前中国实行的土地使用权的转让和出让制度中的“土地使用权”就是广义的土地使用权。取得广义的土地使用权者,就称为土地使用权人。由于土地使用权也是一种物权, 因此,土地使用权也可以买卖、继承和抵押。同时,土地使用权人也可以将土地使用权租赁, 即设定租赁权。

土地使用权的设定必须按照法律设定,任何人无论以任何方式取得土地使用权必须得到法律的认可,否则就为非法占用土地。由于土地使用权是以他人土地为客体的权利,因此,土地使用权人一般须向土地使用权出让人支付土地使用权价格。

商业40年、工业50年、居住70

当然,土地使用权的取得可以是有偿的,也可以是无偿的。1995年1月开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权,即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时,土地使用权的设定也是有期限的,上述法律规定的土地使用权的最高年限因土地用途的不同分别为商业40年、工业50年、居住70年三种,土地使用权的转让和抵押都必须在限定的期限内进行。

在我国,根据土地所有权的不同,土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定:“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用,国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。”

土地使用权的主体是广泛的,全民所有制单位、集体所有制单位、外商独资经营企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业、私营企业、公民个人,凡是具备法定条件者,均可依照法定程序取得土地使用权。土地使用权的客体既可以是国有土地,也可以是集体所有土地。

国有土地使用分有偿出让和行政划拨

国有土地使用权的设定方式,包括有偿出让和行政划拨两种。集体所有土地使用权的设定方式,包括批准、承包合同和租赁三种。《中华人民共和国土地管理法》规定“国有土地和集体所有土地的土地使用权可以依法转让”。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押土地使用权的内容包括对土地的占有、使用、收益的权利,但不包含对土地的处分权。

土地使用者依法取得的土地使用权受国家法律保护,任何单位或个人不得侵犯;除法律明确规定的以外,任何单位或个人不得擅自变更或强行收回土地使用权。国家实行土地权属变更登记制度,通过确认权属,发放土地使用证书来保护土地使用者的合法权益。土地使用者在土地使用权取得或变更、终止时,必须到有关机关登记,以保证土地使用权的有效性与合法性。