深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

土地产权包括哪些基本权能?

发布时间:2016-05-16 关键词: 宅基地 马克思 不动产 排他性 所有权

土地产权,只指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。各个国家的土地产权体系一般包括以下6项基本权能。

1、土地所有权

马克思认为,土地所有权可以从两个方面来理解:第一,法律意义上的土地所有权,即土地所有者把土地当作自己的财产,土地所有者对土地实行垄断,这种权利是法律赋予的,受到法律的保护。第二,经济意义上的土地所有权,土地所有者凭借他对土地的垄断从而获得的相应的地租,地租是土地所有权在经济上的实现形式。这两者不可或缺,任何一方面丧失,都会使土地所有权不完整。

因此,土地所有权是指土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权利。

我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地、自留地、自留山,也属于集体所有。”在我国,土地所有权的法律特征是土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体,其他任何组织或个人都不享有土地所有权;土地所有权的客体不能移动,具有不动产的性质;土地所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能,这四项权能在一般情况下是统一的,在特定情况下也可以分离。

2、土地使用权

土地使用权是依法对土地加以利用并取得收益的权利,是土地使用制的法律体现形式。 土地使用权是与土地所有权相关的财产权利。

土地使用权有广义和狭义之分,狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用,包括在土地所有权之内,与土地占有权、收益权和处分权是并列的关系;广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前中国实行的土地使用权的转让和出让制度中的“土地使用权”就是广义的土地使用权。取得广义的土地使用权者,就称为土地使用权人。由于土地使用权也是一种物权, 因此,土地使用权也可以买卖、继承和抵押。同时,土地使用权人也可以将土地使用权租赁, 即设定租赁权。

土地使用权的取得可以是有偿的,也可以是无偿的。1995年1月开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权,即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时,土地使用权的设定也是有期限的,上述法律规定的土地使用权的最高年限因土地用途的不同分别为商业40年、工业50年、居住70年三种,土地使用权的转让和抵押都必须在限定的期限内进行。

3、土地租赁权

所谓土地租赁权是指:“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。”设定土地租赁权是指土地所有权人或者土地租赁权人通过契约将土地占有权、狭义的土地租赁权和部分收益权转让给他人。这时,该他人就称为土地租赁权人,即承租人。

土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳地租,无论出租方是土地所有者还是土地使用者。土地租赁权依租赁契约而成立,因此,出租方和承租方之间必须签订租赁合同。租赁合同不得违背国家的法律、法规。如出租方是土地使用权人,则租赁合同不能违背土地使用权出让合同的规定。在出租方是土地使用权人的条件下,土地承租方向土地使用权人缴纳地租,而土地使用权人则继续履行土地使用权出让合同。

4、土地抵押权

土地抵押权是在土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地,在债务不能履行时可以将土地拍卖价款作为受偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。

设定土地抵押权时,作为标的物的土地并不发生转移,它仍是被土地抵押人占有,只以其代表的经济价值的某项权利(如所有权、使用权)作为担保。这样,土地抵押人在取得贷款后更能发挥土地的经济效益。只是当抵押人到期不能履行债务时,抵押权人有权将士地拍卖并优先受偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务,则土地如期回到抵押人手中,抵押权则自动消灭。

5、地役权

地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益, 有义务允许他人在其土地上实施的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。

地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。地役权是一种从物权,不得与需役地分离而让与。如果需役地所有权转移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性,在共有或分割时,对全体关系人均有效力。

6、土地发展权

土地发展权是在土地现状利用基础上进一步开发利用的权利,是一种可与土地所有权分割而单独处分的权利。

具体说,土地发展权就是变更土地使用权性质的权利,如农地变更为城市建设用地,或者提高土地原有的集约利用程度的权利,如增加建筑物的容积率。设定土地发展权后,其他一切土地财产权包括所有权是以目前状态下土地正常使用所依法取得的既得权利为限。此后变更土地使用类别和集约利用程度的权益属于土地发展权。土地发展权是近代随着土地利用方式的多样性以及相应的土地收益的巨大差异性而出现的。

我国土地产权权能的构成是一个不断探索和发展的问题,尤其是随着我国市场经济体制建设不断深化而带来的日益复杂的土地权益关系,将使得人们对于土地权能结构的认识不断深化。