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如何玩转土地经营权抵押贷款?

发布时间:2016-05-16 关键词: 移动互联网 抵押贷款 中央政府 金融市场 创业者

从古至今,中国最具有贷款意识的就是农民。相传宋朝农民冒着 50%的利率也要贷款,根据耕种特性传承下了春天垫现、秋后还现的习惯。但农村金融至今没有发展完善,离不开两个原因,一是无法保证农户还款的稳定性,二是农村缺少金融市场认可的标准化抵押物。

当我们从事农村金融业务时,当然要考虑是做信用贷还是抵押贷,两者优劣之争一直存在。但不难理解的是,移动互联网在农村还远未完全普及,资产和用户行为两方面的数据抓取尚不具规模价值,农村信贷缺乏数据基础,发放贷款基本靠挨家挨户调研。

抵押贷款则提供更 “实在” 的措施提升风控,而企业通常会用农民最大的资产——土地作抵押。在土地确权政策之前,农民对土地只有经营权,不具备所有权,无法利用土地、房产等市场化的金融抵押物来进行贷款,不像有地契的时代,随时可以将土地拿到当铺去当钱。中央政府在 2013年 初提出了耕地确权和土地经营权流转的政策,农民有了抵押土地经营权的可能。

但据一名农村金融领域创业者透露,龙江银行贷款 86 亿中,只有数千万来自抵押贷业务。事实上,土地经营权抵押贷款仍面临不少难题。

做好经营权抵押贷款,得先了解这些难题

土流网 CEO 伍勇认为土地确权是一大问题,以往收农业税时农民喜欢少报土地,后来国家发放补贴又开始虚报,人与人之间的利益关系也致使一些纠缠不清。所以有时即使完成确权,却因风险与追责不敢发证。另外,土地按等级划分也会带来确权麻烦,比如 “差” 的土地两亩才能换算成一亩。

土地经营权确权也不是很彻底。承包权和经营权两权分离有一定的年限,经营权抵押和房屋抵押不一样,房子抵押后在升值且年限很长,但经营权最多可被承包十多年。如果将十几年经营权一次抵押,变会不断流失其价值。

南北方也存在较大差异,土流网在进行抵押贷款的时候发现,北方单位农户的面积可能达到 50 亩至 100 亩、年限较长,颇具抵押价值。但在南方人均耕地大多只有 1-2 亩,业务必须找承包过其他农民土地的大农户。但他们更偏向一年一付的抵押,伍勇认为这才是经营权抵押贷款的最大难题,因为一年的土地经营权其实并不具备价值。

土地难处置也是一个问题,比如遇到农民不配合、耍赖等情况。伍勇认为二次流转的土地更好处置,因为承包者一般并非当地农民。

问题那么多,但也不是没办法

上文提到,由于一年一付对于资产、资金双方来说都不是很稳定的一个关系,投资者不敢大额投入,进行土地整治、建设设施,因为怕涨价和毁约。农民也怕投资者万一亏损后将地改造,所以只敢租一年。伍勇称土流网正在试点土地经营权按揭贷款来解决这个问题。

而乐钱创始人王炜则更为乐观,他认为一年一包的土地也值得去做。他发现,这种模式的问题主要在于土地是否有大规模开发,其在内蒙发现大量从农场导出来的地,必须一年一包。于是乐钱自己做了全部监管,办法是农场生产的粮食必须放到指定仓库,然后乐钱与中粮签订售卖协议、确保收购价格,如果价格没有达到则由保险公司来赔。这相当于把供应链金融叠加到经营权抵押贷款之中。

关于 “土地卖不出去” 的问题,京东则希望依靠其电商业务形成闭环来解决。京东金融农村金融负责人洪洁称,生产主体在京东金融贷款、承包土地后,可以打通京东商城上卖货、众筹的通道,帮助生鲜产品造品牌、打爆品,通过帮他们赚钱来吸引其贷款。

由于农时的影响,对效率要求非常高,比如在东北一年只种一季,稍有贻误便会浪费一年。当发生坏账时,走正常的诉讼体系会把时效拖长。为了提升效率,几位在座的创业者寻找到了“预流转”这条路径,相当于提前把土地经营权过户给企业,需要流转时快速办理。土流网还会和当地农村成立一个合资公司,与政府合作开设线下的土地产权交易中心,在放贷时也会寻求政府配合。

此外,土地本身也存在优劣,银行一般要求的抵押物是易评估、可交易、可处理,因为规模问题,银行不愿意去对土地做评估。土流网建设数据中心和评估体系,利用土地流转业务积累的数据对其进行预估。此外,伍勇也透露土流网正在与国内企业合作,用对方的卫星遥感技术获取土地生产情况的数据。

最后,土地经营权的相关政策仍有变动空间。据农业研究人员常红晓分析,现在土地确权后会在土地登记系统记录,而土地管辖从农业部门转到国土资源部门大概在三年之内会完成,在那之后创业者需要面对新的主管部门,这是大家必须关注的。