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土地宏观管理与调控过程中凸显的问题有哪些?

发布时间:2016-05-17 关键词: 中央政府 调控政策 经济过热 土地储备 房地产

尽管土地宏观管理与调控在调控经济过热中发挥了一定的作用,也取得了一定的成绩,但也显示了我国土地宏观管理与调控的有效性不足等明显问题。 

土地宏观管理与调控过程中凸显的问题有哪些?

1、政策执行的不到位

土地“闸门”不紧,私自放水的现象严重。尽管从2003年开始提出紧缩地根,为了抑制固定资产投资过快而提出压缩土地供应量的政策,但实际执行和落实不到位。根据国土资源公报,2005年新增建设用地达43.2万公顷,远远超过2004 年的26. 78万公顷,也超过2003年的42. 78万公顷。地方政府与中央政府之间权责不一致,以及我国经济增长方式和地方政府财税主要来源的结构,成为土地宏观管理与调控政策传导的障碍。 

土地政策传导的时滞效应十分明显。政策的出台本身存在信息收集与研究时滞和决策时滞,在中央政府一省级政府一地市级政府一县级政府一乡镇政府各个层级之间又有传导的时滞。而固定资产投资的建设周期(2~3年),与依据固定资产投资率增幅制定的短期突击治理与整顿措施之间存在大量问题。更有开发商的囤积行为使时滞更长。据有关统计,全国现在大概有可以使用2~3年的土地储备在房地产开发商手中。2003年国土资源部的调查显示,2003年年底国家土地储备170万亩,在开发商手中就有70万亩。因此,虽然2003年开始政策连续3年停止别墅供地,高档公寓供地比例也极低,而市场上的别墅和高档住宅则仍有充足的供应。 

2、房价快速上涨问题

据国家统计局统计报告,虽然2004年全国房地产开发企业完成土地开发面积比2003年下降11.4%,达2.23亿平方米,房地产投资过快增长的势头也基本得到了遏制,但仍然处于较快增长。2004年房地产开发投资13 158亿元,比2003年增长28.1%,其中,商品住宅完成投资8 837亿元,增长28.7%;办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了28.3%和31.4%。12月份的商品房销售价格指数为104.25,比11月份上升1.78点,比2003年同月上升6.72%;全国商品房平均销售价格上涨14.4%,涨幅比2003年提高10.6个百分点。其中,商品住宅平均销售价格上涨15.2%。

2004年,全国商品房新开工面积为6.04亿平方米,增长10.4%;商品房销售面积达到3.82亿平方米,比2003年净增加4 412万平方米;全国商品房市场仍呈现供销两旺的局面。2004年,全国商品房平均价格上涨14.4%,其中商品住宅价格同比增长15.2%,首次出现2位数增长,超过居民收入增长。2005年第一季度,全国商品房平均价格又上涨了12.5%,比2004年同期提高5.8个百分点。其中,商品住宅平均销售价格上涨13.5%,涨幅提高7个百分点;商业营业用房的销售价格上涨5.2%;办公楼销售价格下降0.9%。2002年,全国房地产投资只有7 791亿元,只比2001年的6 344亿元增长22%,而到2003年,全国房地产投资增长到10 154亿元,比2002年增长达30%,2004年又比2003年增长29.6%,2005年第一季度,全国累计完成房地产开发投资2 324亿元,同比增长26.7%。据国家统计局统计,2006年第一季度,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,涨幅比2005年第四季度回落1个百分点。但上海、大连、呼和浩特、深圳等城市房价依然继续保持快速上涨的势头。 

究其原因,在于部分政策之间的矛盾,削弱了调控效果。国家对房地产市场进行调控的目标是降房价的同时削减投资规模。而从经济学的角度,抑制供给的同时必然导致价格的上升。实施紧缩型的调控政策与房价调控目标背离。在2005年至2006年调控房价的过程中,土地政策侧重优化土地供应结构和闲置用地的处置, 而对于总量调控仍然是紧缩型的政策,部分从预期上助长了房价上涨。土地政策的短期变化使消费者改变对房价的预期而提前购买,甚至出现炒房投机行为,造成个别房地产项目价格短期的非正常上涨,给房地产业发展带来不良影响。