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海盐县国有土地上房屋征收与补偿办法

发布时间:2016-05-19 关键词: 城乡建设部 国务院 街道办事处 国有土地 浙江省

第一章 总则

第一条 为了规范海盐县国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称“被征收人”)合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等法规和规章,结合我县实际,制定本办法。

第二条 房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第三条县人民政府负责本县国有土地上的房屋征收与补偿工作。

县住房和城乡规划建设局是国有土地上房屋征收部门(以下简称“房屋征收部门”),负责本县范围内国有土地上房屋征收与补偿的日常监督管理工作,下设县国有土地上房屋征收与补偿办公室(以下简称“征收办”),承担房屋征收与补偿的具体工作。

第四条 房屋征收部门可以委托属地镇人民政府(街道办事处)及相关单位作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务,不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为,并对其行为后果承担法律责任。

第五条 县发改、公安、财政、国土资源、环保、住建、综合行政执法、文化、审计、市场监管、法制等有关部门应当按照各自职责分工,互相配合,共同做好房屋征收与补偿工作,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

房屋征收部门会同县国土资源、综合行政执法等部门做好项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定和处理工作,项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等单位应予以配合;县公安局负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序;县市场监管局、县地税局、县国税局负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费征缴情况;县国土资源局负责提供征收范围内被征收人土地使用权登记情况。

第二章 征收决定

第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由县人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第七条 依照本办法第六条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

房屋征收部门应当于每年十月底前拟定下一年度的房屋征收计划,并征求政府法制、发改、国土资源、财政等部门的意见,报县人民政府批准。

第八条 确需征收国有土地上单位、个人房屋的,建设活动组织实施单位应当向房屋征收部门提出房屋征收申请,提出拟征收房屋范围,说明符合公共利益的具体情形,并提交下列材料:

(一)县发改部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明,其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明;

(二)县城乡规划部门出具的建设活动符合城乡规划和专项规划的材料;

(三)县国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明;

(四)征收补偿初步方案;

(五)征收补偿资金证明;

(六)法律、法规和规章规定需要提交的其他资料。

房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的,报县人民政府。县人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的,应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋拟征收范围,并予以公布。

第九条 房屋征收部门应当在房屋征收范围内发布房屋征收调查公告,并可委托征收实施单位通过调取户籍资料、入户调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、家庭成员状况等情况进行调查登记,被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的,根据房屋产权档案进行登记。

调查中发现未经登记或者所有权人不明确的建筑,由规划、国土资源、综合行政执法、房屋征收等部门,对建筑合法性、用途、面积等情况进行认定和处理。对认定为合法建筑,应当给予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。对认定为违法建筑的,不予补偿。

调查结束后,房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。被征收人对调查结果有异议的,应当自调查结果公布之日起5个工作日内向房屋征收部门提出书面申请。房屋征收部门应当予以核实,并书面答复被征收人。

房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的,由公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。并将经确认的承租人名单、承租面积和调查登记的情况提供给房屋征收部门和房屋征收实施单位。公房承租人符合房改政策的,享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按房改政策购房后,县人民政府应当对其按照被征收人予以补偿。

第十条 房屋拟征收范围公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十一条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县人民政府。征收补偿方案应当包括下列内容:

(一)房屋征收事由和目的;

(二)房屋征收范围和被征收房屋情况;

(三)被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;

(四)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;

(五)搬迁费和临时安置费标准;

(六)停产停业损失补偿标准;

(七)补助和奖励标准;

(八)签约期限;

(九)其他事项。

因旧城区改建需要征收个人住宅的,还应包括改建地段安置房建设或就近地段房源筹集方案。县人民政府应当组织县发改、国土资源、法制、房屋征收等部门对征收补偿方案进行论证。

方案经部门论证后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。达到或超过上述同意率的,县人民政府应将征收补偿方案予以公布,并在房屋征收范围内征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

本办法规定的被征收人数量和征求意见比例、签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。

第十二条 县人民政府应当将征收补偿方案征求意见的情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十三条 县人民政府作出房屋征收决定前,应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估,并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

房屋征收决定涉及被征收人户数超过100户的,由县人民政府常务会议讨论决定。

第十四条 县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案、现场接待地点和联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十五条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

县监察局、县财政局、县审计局应当加强对征收补偿资金使用情况的监督、复核和审计。

第三章 征收评估

第十六条 被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,应当由具有相应房地产评估资质的同一家评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

第十七条 房屋征收部门应当在征收范围内公布符合资质条件且报名参加的房地产价格评估机构名单,供被征收人选择。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定。自征收决定公告之日起10日内不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票,或者采取抽签方式从报名的具备相应资质的房地产价格评估机构中确定。参加投票确定或者随机确定的房地产价格评估机构不得少于3家。投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

投票确定或者随机确定房地产价格评估机构时应当由公证机关现场公证。

第十八条 房地产价格评估机构选定或确定后,由房屋征收部门与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照在征收范围内公示。

第十九条 房地产价格评估机构独立开展评估工作,遵循公开、公正、公平的原则。

房地产价格评估机构应按照委托合同约定的时间和要求,安排两名以上注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,核对评估对象的相关数据和信息,做好实地查勘记录,听取被征收人意见,拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料,妥善保管并且制作影像或视频电子档案报房屋征收部门备案。

第二十条 被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,可以自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。复核评估不收取费用。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向嘉兴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。申请鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原估价结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。被征收人对补偿仍有异议的,由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定。

第四章 征收补偿

第二十三条 作出房屋征收决定的县人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

征收房屋造成的搬迁费、临时安置费等补偿标准,由房屋征收部门根据市场调查提出方案,每两年一次报县人民政府批准后公布执行。

第二十四条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、新旧程度、物业管理水平、建筑结构、朝向等相同或相近的房地产。

第二十五条 被征收房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准,房屋所有权证未明确用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的,由不动产登记部门依照职权或者根据房屋所有权人的申请,按照县规划、国土资源部门提供的合法有效文件调查确定。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的,按照改变后的用途确定。

2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的,按照原用途确定,剩余期限的土地收益金予以退还。

按照改变后的用途补偿被征收人的,对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

第二十六条 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

产权调换房与被征收房屋等值的部分,被征收人免缴房屋契税。

第二十七条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

第二十八条征收个人住宅,被征收人选择房屋产权调换的,县人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积,但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

用于产权调换房屋的建筑面积,不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

第二十九条 征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积四十五平方米,且被征收人属于低收入住房困难家庭的,县人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障:

(一)被征收人选择货币补偿的,按照最低补偿建筑面积予以补偿;

(二)被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款,对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照县人民政府的规定支付差价。

依照前款规定对被征收人给予货币补偿的,最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围;予以房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。低收入家庭的标准由民政部门予以认定。

第三十条 被征收人选择房屋产权调换的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的,过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前,房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。

第三十一条 征收租赁房屋的,房屋征收部门对被征收人给予补偿后,租赁合同有约定的,被征收人应当按照租赁合同的约定对房屋承租人给予补偿。房屋租赁合同没有约定或者约定不明确的,可以协商确定。被征收人、房屋承租人应在规定期限内完成交房、搬迁工作。

国家直管住宅公房或者单位自管住宅公房(包括非成套住宅)列入征收范围,承租人符合房改政策购房的,房屋征收部门应当对其按被征收人予以补偿。承租人不符合房改政策购房且无私房,也未与被征收人达成解除租赁关系协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原承租人承租,被征收人应当与原承租人重新签订房屋租赁合同。

第三十二条 征收已购公有住房,但其楼梯产权保留在原单位的,对楼梯部分不作产权调换。房屋征收部门将该楼梯的货币补偿金额按各50%分别补偿原产权单位和楼梯使用人。

第三十三条 县房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就征收补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到百分之八十签约比例的,补偿协议生效;未达到规定签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的,县人民政府应当予以公告,并书面告知被征收人。

第三十四条 房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将分户征收补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第三十五条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十六条 县房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议或者所有权人不明确的,由房屋征收部门向县人民政府提出补偿决定方案,补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

县人民政府应当对补偿决定方案进行审查,将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内,提出意见并选择补偿方式。县人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人,其逾期不选择补偿方式的,补偿方式由补偿决定确定。

第三十七条 因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的,补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时,房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录,并向公证机构办理证据保全,由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。县人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。

补偿决定由县人民政府予以公告。

第三十八条 单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房,也未与被征收人达成解除租赁关系协议的,县人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式,用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房,也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的,由县人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

县人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的,承租人应当腾退原承租房屋;拒不腾退的,县人民政府可以作出腾退决定,责令承租人限期腾退。

第三十九条 被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十条 被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构,并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的,不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记,原权属证书收回或者公告作废。

第五章 法律责任

第四十一条 县房屋征收部门及房屋征收实施单位工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照有关规定责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十二条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十三条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第四十五条 评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十六条 国家、省对国有土地上的房屋征收与补偿另有规定的,从其规定。

第四十七条 本办法自2015年7月1日起实施,《海盐县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(盐政发〔2012〕71号)同时废止。