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农村土地市场包括哪些?

发布时间:2016-05-20 关键词: 安置补助费 土地征收 国家建设 国有土地 使用权

农村土地市场即农村集体土地产权流转市场。集体土地产权流转,包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两类。集体所有土地转为国有土地,即土地征收。集体土地使用权流转又分为集体建设用地使用权流转、集体农用地使用权流转,以及农用地转为建设用地的使用权流转。

一.土地征收市场

土地征收是指国家根据公共利益的需要而行使公权力,以补偿为条件,强制的取得集体土地所有权,集体土地所有权因征收而消灭。

国家建设征收是有补偿条件的征收。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿,是整个土地征用过程的关键环节。实施征地需要支付六个方面的费用。

1征地补偿费用:是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。征用土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

2土地补偿费:是因国家征用土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人。

3安置补助费:是国家建设征用农民集体土地后,为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。

4青苗补偿费:是指征用土地时,对被征用土地上生长的农作物,如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。

5地上附着物补偿费:是对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物,如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征用土地上林木的补偿或者砍伐费等。

6其他补偿费:是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用,即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用,如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

二.集体农用地使用权流转市场

2003年3月1日开始实施的《农村土地承包法》中明确规定,农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。

对于荒地拍卖,国家规定荒山、荒沟、荒丘、荒滩在不改变集体土地所有权性质和农业用途的情况下,可以由集体经济组织的代表把“四荒地”一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者,土地使用者享有规定年期的土地开发利用权,并可以转让、出租和抵押。

承租户可将承租的土地使用权入股、转租、抵押等。农村土地股份化指在家庭联产承包责任制基础上,将集体土地作价入股,农民凭股权获得土地收益的红利。

 

三.集体建设用地使用权流转市场

按现行法律规定农村集体所有的土地只是农民对自己的承包土地可以有偿出让、转让,凡是非农业建设用地是不能自由进入市场的。农村集体土地进入市场必须由政府征收转为国有。这就意味着作为农村土地所有者的农村集体组织不具备土地市场出让、转让主体资格。

然而,实际上,非农土地交易行为在农村普遍存在。表现形式有:1村集体有偿出让土地;2村集体出租土地;3买卖房屋时宅基地使用权随之转移;4出租房屋同时出租土地;5以土地使用权作为资本招商办合资企业,集体凭土地分红;6集体出土地进行房地产开发,等等。

集体建设用地使用权出让,是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资),与他人合作、联营等形式共同兴办企业的,视同集体建设用地使用权出让。

集体建设用地使用权出租,是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人,将集体建设用地租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

集体建设用地使用权转让,是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。

集体建设用地使用权转租,是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

集体建设用地使用权抵押,是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有, 将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。