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城市土地市场包括哪些?

发布时间:2016-05-20 关键词: 国务院 土地出让金 城市建设 一级市场 国有土地

中国土地市场分为城市土地市场和农村土地市场,其中,前者分为土地使用权出让市场、土地使用权转让市场和土地使用权抵押市场和土地使用权租赁市场四个方面。

一.土地使用权出让市场

土地出让市场又称土地一级市场或土地批租市场。国有土地使用权出让,是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

市场的主体,土地出让方是受国务院委托的市、县人民政府,受让方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场客体是国有土地使用权。国有土地使用权出让在中国实践中有多种方式,主要包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等。城市土地使用权出让,是国家城市土地使用权进入市场的第一个环节,也是城市土地使用权作为商品经营的第一步。

2002年以前,土地使用权出让以协议方式为主,其比重占土地出让总量的95%以上;每年城市建设用地增量以划拨方式配置为主,有偿出让部分所占比重很小。

2002年7月1日开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求,“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让;其他用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”在此基础上,2007年9月,国土资源部对该规定进行了修订,规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

二.土地使用权转让市场

土地使用权转让市场又称土地二级市场。土地使用权转让是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为,是平等民事主体之间发生的民事法律关系。土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠予。市场主体,转让方是拥有中国境内国有土地使用权的土地使用权人,受让方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场客体是国有土地使用权。

《房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定,对直接通过出让方式取得土地使用权的转让:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用证书;按照出让合同的约定进行投资开发,属于房屋建筑工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已建成的,还应当持有房屋所有权证书。

土地使用权转让市场是一个竞争性市场。转让方式和转让的价格主要由市场决定,市场机制的作用较强。

三.土地使用权租赁市场

土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体(即出租人)将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人(承租人)使用,承租人为此而支付租金的行为。承租人按规定支付土地租金经过出租人同意可以将土地使用权进行转租。

因此,土地使用权租赁市场根据不同情况可以分属一级市场、二级市场或三级市场。中国国有土地使用权的租赁市场发育相对缓慢。国有土地有偿使用中租赁方式由于各种原因尚未广泛开展。但在国有划拨土地上房屋的非法和不公开的租赁行为非常活跃,在未向土地管理部门办理任何手续的情况下,将公有房屋连同占用的划拨土地私下出租,或者以土地联合建房分房、进行土地联营和场地出租等。

四.土地使用权抵押市场

土地使用权抵押是土地使用权市场的一种重要交换形式。土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保,当土地使用权人不能按期履行债务时,债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。

在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。”这表明,土地使用权与土地上的建筑物和附着物所有权主体是统一的,它们在抵押时是不可分开的。

土地使用权抵押属于不动产抵押,由此决定了土地使用权抵押有两个重要的特点:一是不转移抵押的标的物,也就是土地使用权仍然由土地使用权抵押人使用;二是要进行抵押登记,要把土地使用权证书交给债权人,由债权人保管。