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天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用办法的通知

发布时间:2016-05-20 关键词: 天津市 行政主管 城市建设 当事人 房地产

第一章 总则

第一条 为合理利用土地资源,加强国有建设用地有偿使用管理,规范国有建设用地有偿使用行为,培育和规范土地市场,保护有关当事人的合法权益,促进经济发展和城市建设,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政辖区内以有偿方式取得在地表、地上或者地下设立的国有建设用地使用权,或对取得的国有建设用地使用权进行转让、出租、抵押,适用本办法。

本办法所称国有建设用地有偿使用,包括国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁和国有建设用地使用权作价出资(入股)。

第三条 本市国有建设用地由市人民政府集中统一管理,市土地行政主管部门统一负责全市行政辖区内国有建设用地整理、储备、出让、转让的管理工作。

区县土地行政主管部门在市土地行政主管部门领导下,负责本辖区内前述各项工作。市和区县土地行政主管部门的派出机构,按照职责分工负责指定区域内具体管理工作。

第四条 除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外,其他国有建设用地必须依法以有偿方式取得。

符合城市规划要求的各类用地有偿使用时,应首先考虑采用出让方式。

第五条 国有建设用地使用权出让和国有建设用地租赁均应在市人民政府确定的土地交易有形市场内进行。

第六条 依法建立健全强化建设用地供应总量控制、城市建设用地集中供应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新和公布、土地登记可查询和集体决策等规范土地市场运行的制度。

第七条 土地交易应当遵循公平、公正、公开、诚信原则,工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。拟出让的国有建设用地要依法进行土地调查和确权登记,确保权属合法、地类清楚、面积准确,无纠纷。

第八条 土地行政主管部门工作人员在国有建设用地有偿使用工作中,接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的,严厉追究有关人员的责任。应当给予党纪、政纪处分的,移送纪律检查机关和有关行政机关处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第二章 机构和职能

第九条 市土地资产管理委员会作为国有土地资产管理重大问题的议事协调机构,主要负责:

(一)审议土地资产管理的重大政策、措施;

(二)审议土地整理储备计划;

(三)审议经营性国有建设用地使用权出让年度计划;

(四)审议基准地价、标定地价和地价修正体系的调整方案;

(五)审议重大项目的国有建设用地使用权出让方案;

(六)审议以地融资等土地资本化运作方案;

(七)审议全市土地资产管理年度工作报告和政府土地收益及资产负债情况;

(八)需审议的其他有关事项。

第十条 市土地资产管理委员会主任由市长担任,副主任由分管副市长担任,市人民政府有关行政主管部门的负责人为委员会成员。

市土地资产管理委员会下设办公室,具体负责市土地资产管理委员会的日常工作。办公室设在市国土资源和房屋管理局,办公室主任由市国土资源和房屋管理局局长兼任。

第十一条 本市土地整理储备实行集中统一管理制度。天津市土地整理中心是市人民政府设立的土地整理储备机构,负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作;参与确定国有建设用地使用权出让底价;进行土地投融资、经营活动和相关技术服务;负责管理土地出让金等政府土地收益及债项财政资金,建立稳定的偿债机制。

第十二条 天津土地交易中心是天津市人民政府设立的土地交易和土地有形市场管理的机构,是土地出让信息的统一发布平台,负责发布全市经营性国有建设用地使用权出让公告,组织实施土地招标、拍卖、挂牌交易工作,并对社会公布交易结果,办理国有建设用地使用权出让、作价出资(入股)及国有建设用地租赁手续。

第十三条 天津市土地整理储备成本审核中心负责市级征收集体土地、收购国有土地的整理储备项目和国有土地上房屋征收与补偿项目的成本预算审核、决算审核,组织开展土地整理储备成本评审、跟踪核查等工作。

第三章 土地整理储备

第十四条 本市对土地整理储备成本实行控制及管理,执行预算、决算审核制度。

土地整理储备项目成本预算经天津市土地整理储备成本审核中心预算审核通过的,市有关部门按规定程序下达土地整理储备项目实施计划。土地整理储备项目成本决算经天津市土地整理储备成本审核中心决算审核通过的,由天津土地交易中心安排出让。

第十五条 土地使用权人对所使用的行政划拨土地不得自行改变土地用途,因实施城市规划、改变企业经营性质等原因,确需改变土地用途的,经原批准机关批准后,土地使用权人应当到土地行政主管部门办理国有建设用地使用权有偿使用手续。其中用于经营性建设的土地,由土地整理储备机构统一组织按现状用途整理储备,依据城市规划进行整理后,经土地交易有形市场实施出让。

第十六条 市土地整理储备机构可通过银行贷款等间接融资方式及其他直接融资方式进行债权、股权融资,融资成本依据有关规定计入土地整理成本。

第十七条 经本级人民政府批准,财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出部分资金,作为国有土地收益基金,专项用于土地整理储备。

第十八条 根据有关规定,整理储备土地可以设定抵押权。

第四章 国有建设用地使用权出让年度计划

第十九条 本市实行国有建设用地使用权出让年度计划管理制度。市土地行政主管部门制订经营性国有建设用地使用权出让年度计划,经市人民政府批准后,于每年3月底向社会公布,由市土地行政主管部门统一组织实施。

第二十条 经营性国有建设用地出让年度计划管理应当遵循下列原则:

(一)符合本市土地利用总体规划、城乡总体规划、经济社会发展计划、产业政策和近期建设规划;

(二)盘活存量和控制增量相结合,控制建设用地总量,集约利用土地,保护耕地;

(三)以需求指导供应,以供应引导需求,强化市人民政府对土地市场的宏观调控职能。

第二十一条 经营性项目通过招标拍卖挂牌公开方式取得国有建设用地使用权后,各级发展改革、城乡规划、建设等行政主管部门再予下达立项、规划和建设投资计划等审批文件。

第五章 地价和出让金

第二十二条 出让国有建设用地使用权,由土地行政主管部门按照审批权限会同有关部门,根据土地供应计划编制每宗土地出让方案,报市或区县人民政府批准。

第二十三条 全市行政辖区内的区域基准地价、标定地价和地价修正体系由市土地行政主管部门制定,报市人民政府批准后公布。市人民政府可根据需要委托区县人民政府负责指定区域基准地价、标定地价和地价修正体系的制定。

基准地价、标定地价应定期修正调整,修正调整周期一般为3年。

基准地价和标定地价按照商业金融业用地、工业仓储用地、居住用地等土地用途确定。

第二十四条 本市实行土地使用权出让价格评估确认制度。实施国有建设用地使用权出让前,应当委托有资质的土地价格评估机构进行地价评估,地价评估结果由土地行政主管部门予以确认。

第二十五条 土地价格评估机构经注册并年审合格的,方可列入土地出让地价评估备选机构,从事土地出让等价格评估作业。

第二十六条 土地使用权出让金由两部分组成,即土地出让成本和政府净收益。其中,公开出让项目土地出让金政府净收益额不低于出让底价的25%;协议出让类建设项目土地出让金政府净收益额不低于评估确认地价的25%。

受让人按规定缴纳土地使用权出让金和市政基础设施配套费。

任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。

第二十七条 土地使用权人对划拨土地现状房地产申请办理有偿使用手续,在不改变土地用途的情况下,经市或区县人民政府批准,土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的30%收取。

根据实际情况需调整收取标准的,由市土地行政主管部门提出调整意见,报市人民政府批准。

第二十八条 地下空间建设用地使用权出让金政府净收益标准,由市人民政府另行规定。

第二十九条 市或区县土地行政主管部门应当根据评估确认地价和市场需求状况,综合确定标底或者底价,报市或区县人民政府批准。公开出让地块的招标标底和拍卖、挂牌的底价,在招标拍卖挂牌出让活动结束之前必须保密。

第三十条 在本单位行政划拨用地上自建(包括新建、扩建、改建)经营性项目的,须按照规定办理土地有偿使用手续。

第三十一条 以出让方式取得的国有建设用地使用权,受让人不得擅自对出让合同中约定的土地使用条件进行修改。

第三十二条 经依法批准调整土地用途或容积率的,需补缴地价款。补缴地价款计算方法为:

调整土地用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积;

调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积;

土地用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。

新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。

第三十三条 因实施城市规划,确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途或增加建筑面积的,经依法批准,应当将有关变动情况公示20天。在公示期内无竞买申请的,应重新签订土地使用权出让合同或签订补充合同,相应调整土地使用权出让金;有竞买申请的,应重新进行公开出让。

第六章 国有建设用地租赁和作价出资(入股)

第三十四条 国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式,是对出让方式的补充。

经营性房地产开发用地和法律规定可以划拨用地范围以外的新增建设用地,必须以出让方式取得,不得租赁。

第三十五条 国有建设用地租赁的最长期限不得超过5年,年租金标准按照每年基准地价的1.5%确定,租金标准随基准地价的调整而调整。

第三十六条 租赁国有建设用地的土地使用权人应当按照土地租赁合同约定向土地行政主管部门缴纳租金。逾期未缴纳的,按日加收违约金额1‰的违约金。租金和违约金一并纳入土地出让收入管理。拒绝交纳租金及违约金的,土地行政主管部门根据合同约定,通过法律途径解决。

国有建设用地使用权人欠缴土地租金和违约金的,欠缴期间国有建设用地使用权及地上建筑物所有权不得转让、变更、出租或者抵押。

在租赁期限内转让国有建设用地使用权的,应当重新签订租赁合同,并依据新合同办理土地登记。

第三十七条 国有建设用地作价出资(入股)方案的审批及决定书的下发,由市人民政府授权土地行政管理部门负责。

第七章 土地使用权转让、出租和抵押

第三十八条 下列土地使用权,不得转让:

(一)以出让方式取得的国有建设用地使用权,未按合同约定支付全部土地出让金的,未取得国有建设用地使用权证书或未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;

(二)以划拨方式取得的国有建设用地使用权;

(三)未依法登记取得国有建设用地使用权证书或虽依法登记但土地权属、用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的;

(四)法律、法规或市人民政府规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 通过有偿使用方式取得国有建设用地使用权的使用权人可以按合同约定,将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。

第四十条 行政划拨土地补办国有建设用地使用权出让手续,补交土地出让金后方可转让、出租。

第四十一条 以依法取得的国有建设用地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有建设用地使用权抵押的,应当将抵押时该国有建设用地上的房屋同时抵押。

第四十二条 处分设定抵押权的划拨土地使用权,须公开拍卖,将拍卖所得的价款优先缴纳土地使用权出让金,剩余款项依法处理。

第八章 附则

第四十三条 本办法自发布之日起施行,有效期5年。市人民政府发布的《天津市国有土地有偿使用办法》(津政发〔2003〕51号)同时废止。