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“地王”频现的原因是什么?将产生什么影响?

发布时间:2016-05-23 关键词: 房地产市场 商品房 申花 影响 统计

自进入今年4月以来,“地王”一词逐渐呈现出星火燎原之势,2016年被公认为是继2013年以来的第二个“地王年”。根据公开资料不完全统计,截止到5月上旬,2016年已经110幅土地陆续因为高溢价、高单价、高总价先后刷新了"地王"标准。其中一、二线城市的“地王潮”尤为迅猛,部分城市土地市场过热,恐会出现地价泡沫的风险。不少人也因此而担心房地产是否会快速回温甚至灼热化?

什么是“地王”?它是指以最高价成交的土地拍卖,其出现一方面是政府土地转让过程中“招拍挂”的产物,另外一方面也是房地产市场阶段性泡沫的体现。

各“地王”互不示弱,频刷新纪录

6月3日,即将出让的庆隆单元GS0305-05地块,出让总金额起价达到33.2083亿元,又创下申花板块新高。这意味着,在接下来半个月的时间里,申花板块的土地市场很有可能将接连迎来新纪录的诞生,势必将对当前的商品房市场起到重要影响。

5月20日,泰禾集团以57.2亿总价、15671元/平方米楼面价拍下深圳坪山商业用地(G11336-0066宗地),溢价率约74.23%。此外5月19日,该集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价拍下上海崇明长兴岛两幅宅地。

5月20日,阳光城集团股份有限公司公告披露,公司持有100%权益子公司上海富利腾房地产开发有限公司,在东莞市国土资源局举办的土地使用权拍卖活动中,以6.39亿元竞得2016WG014号地块2.35万平方米的商办地块的国有建设用地使用权。这也是阳光城首次进入东莞市场,拿地单价7788.62元/平方米超过保利2月25日拿地价格4857元/平方米,刷新了南城区地王纪录。

5月20日,拱墅区楼面价新纪录诞,热电厂地块(庆隆单元R21-04地块)以31404元/方,正式出让成交,连创拱墅区宅地楼面价、溢价率等多项纪录。

5月18日,保利地产拿下上海新"地王"——以每平方米5.45万元的楼面价竞得浦东周浦镇的一块住宅用地。依照这个价格,意味着这块住宅保本售价接近8万元/平方米。而一周之前,上海拍出的"地王"价是每平方米6万元的保本价地王。

5月13日,南京土地拍卖会,河西南部3幅地块的报名买家达到了30家,不仅有万科、保利、仁恒、五矿、雅居乐等“重量级”买家,还有中粮、鲁能等一批房地产企业到场。当天下午,葛洲坝、金茂、融创等房企在南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成为南京新单价地王,直追上海。

5月11日,上海举行“3·25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会,奉贤区、松江区三幅纯宅地分别被象屿联合体、格力、融创以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的单价拿下,成交溢价均超过100%,且先后刷新各自区域的“地王”价格。

5月5日,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让,经过近3个小时的角逐,三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/㎡、3.52万/㎡、3.57万/㎡的单价,均刷新各自区域“地王”价格。

5月5日,在杭州,阳光城以19846.39元/㎡的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录,成为萧山地王。

4月22日,厦门双料“地王”加冕。同安2016TP02地块开拍,吸引了建发、禹洲、首开、恒大等29家房企抢购。经过254轮的激烈角逐,最终保利中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得2016TP02商住地,楼面价为25838元/平米,溢价率为149.6%。

4月7日和8日两天,苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元,火爆程度令不少业内人士惊叹“前所未有”。这个数字,几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。

 “地王”频现的三大原因解析

内需增加,房价走高。去年以来,一二线城市的房价一路走高,直接预热了其前身土地市场。5月18日,国家统计局发布的数据显示,4月份70个大中城市中65个城市房价上涨。其中合肥、厦门、南京、上海、惠州、北京6个城市的房价环比增幅最大。而在一线城市进行收紧调控政策之后涨幅较上月有所放缓,但二三线城市涨幅开始扩大。

商家“不差钱”,争相“飞蛾扑火”。克而瑞研究中心分析师傅一辰指出,当前资本市场资金充裕,央企的部分板块或整体上市是大趋势,不仅房地产行业如此,不少国资背景的券商、资产管理公司等亦在发起冲击。因此现在不少开发商已经“不差钱”,手里有大笔利率相对不高的资金,在看涨预期下,因一线城市价格已经高企,又不敢在三四线城市拿地,使得人口流入相对较多、经济较为发达的二线城市成为热点。甚至有些开发商为了拿地而拿地,不惜透支全年利润甚至高杠杆抢地,大有飞蛾扑火之势,这也使得国内部分城市土地过热,存在很大风险隐患。

此外,地王制造者中,央企或国企的身影最活跃。21家央企被允许从事房地产业务,其在资金信贷上具有绝对的优势也进一步加剧了“地王潮”。2015年,80%左右的社会融资流向国企或央企,今年1-4月,创纪录的7万亿社会融资,多数也流向他们。多渠道融资,更是为央企或国企提供了充足的弹药。今年4月,重点上市房企银行贷款、信托贷和公司债同比分别上升144%、46%和368%,保利、中海、华侨城企业债利率在2%-3%之间,低于同期限存款利率。

“僧多肉少”,资源相对有限。一线城市有限购政策,于是开发商们逐渐转移战线,目前三四线城市库存相对较大,热点二线城市也十分紧俏,在房企扎堆在土地市场中寻找有利的开发契机和地皮。

“地王”影响 :房价或将回温、外地需求推动补涨

地王再热,那么房价会不会继续走高?一般分析来看,“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号,会刺激购房者的恐慌情绪,使之加速入市。如果房企和二手房业主选择观望的话,就会拉大供需缺口,酝酿新一轮上涨。目前看来,这种情况很有可能出现。不过,同策咨询研究部总监张宏伟认为,一线城市、部分核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面不会一直持续。京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经出现下滑;尽管部分核心二三线城市楼市火爆,但三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。

此外,“地王”也将使外地需求推动补涨。近年来,各大一二线城市的楼市需求结构中,大部分是外地购房者,属于“带有移民倾向的投资性需求”即买房后不一定马上来住,若将来房价翻个一两倍,可能选择卖掉,也可能最终移民该城市,作为自住。这样一来,短时间内能够带动城市楼市发展,但是,当这一“带有移民倾向的投资性需求”达到或超过该城市所能承受范围时,将是楼市的一个“定时炸弹”,一旦市场不好,这些投资客可能会抛盘,容易导致该城市房价暴跌。

苏州出台“土地限价令”抑制“地王”

地王频出,各地相继出台了一些调控措施。苏州的调控措施尤为引人注目:不仅有5个地块暂缓出让,还对10个地块设置竞拍地价红线(即最高报价),超过这个价格,该宗地块停止出让。设置竞拍红线的做法,尚属全国首例。

目前,苏州的措施确实能防地王——5月份苏州本来要出让20个地块 ,位置优越,可能再创地王的5个地块,暂缓出让;10个地块被最高限价;剩下的5个虽然不限价,有4宗为商服用地,1宗为文体用地,这些地块很难拍出高溢价率。在分类调控,分城调控,地方负主要责任的调控形势下,苏州政府可以暂时喘口气。

苏州此举目的是希望不要再出“地王”刺激市场,但是如果市场各方的预期不降温,那么限地价的影响是很有限的。目前苏州的市场已经开始降温,拖住地价上涨的步伐,用时间换空间,也不失为应急的办法。至于这样的政策是否有用,还需要继续观察。

总而言之,房子终归是给人住的,地王的出现不论是对普通购房需求着来说还是整个土地市场和楼市来说都存在着巨大的隐患,近期召开的中共中央政治局会议也强调要控制杠杆,深化分类调控。