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全国首现土地出让“熔断”

发布时间:2016-05-25 关键词: 浒墅关镇 土地出让 苏州市 占地面积 高新区
  据澎湃新闻消息5月23日,苏州( 农用地、 商住地、 工业地)迎来土地“限价令”后的首次土地拍卖会,4幅出让地块中,2幅纯宅地双双因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。

  此前5月17日苏州国土局发布公告,原本计划于当日出让的姑苏区三幅地块、高新区一幅地块被政府撤回暂缓出让,当日出让的地块一共只有4幅,其中2幅为住宅用地,另外2幅分别为商住和文化娱乐。

  2幅非住宅地块竞价过程波澜不惊,均以底价成交。真正引起争议同时也是“限价令”产生效力的是2幅宅地的出让。

  开拍5分钟就超过限价

  这2幅宅地一幅为位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南WG-39地块,占地面积44700.5平方米,容积率1-1.6,起始总价47606万元,起始楼板价6656.25元/平方米。该幅地块也是5月18日苏州市国土资源局宣布的“限价”地块之一,最高总价100106万元,最高楼板价13997元/平方米,最高溢价率110%。

  该地块共吸引了新城、旭辉、招商、融创等10余家房企竞拍。1分钟不到,该地块就已有14轮竞价,到第25轮,竞价节奏开始放缓,房企开始纠结,就在大家认为“限价令”产生作用的时候,竞拍价格却又开始节节升高,等到第113轮,最新出价达到了10.06亿元,超过了地块最高限价10.01亿元,按照“限价令”,该地块宣告流拍。

  另一块宅地位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西的WG-41地块的竞价则简单粗暴,众多房企一拥而上,5分钟不到,出价就超过了地块的最高限价,从而宣告流拍。

  该地块占地138470平方米,容积率1-1.4,起始总价130162万元,起始楼板价6714.3元/平方米,最高总价271162万元,最高楼板价13988元/平方米,最高溢价率108%。值得一提的是,该地块在触碰最高价红线后,竞价依然继续狂奔了8轮。

  “商住地块、文化娱乐地块底价成交不奇怪,因为这类地块热度不是很高,而且政府所定的起始价也不低,真正奇怪的是两幅宅地的流拍。”苏州某房企副总经理评论道。

  恶意出价,谁也拿不到?

  该副总经理说,此前政府出台的“限价令”在实施操作过程中存在很大漏洞,“只要有一家房企不想让其他家房企拿到,那就恶意出价,谁也拿不到。”考虑到更大规模的土地出让将在5月24日进行,如果政府部门在限价令操作细则上没有进一步明确,土地因价格超限而流拍的情况还将继续出现。克而瑞苏州机构副总经理韩云霞表示,两幅宅地比较热门,是各家房企争抢的对象,出现竞价超过最高价而流拍也较正常,在预计范围中,“土地限价政策是政府的权宜之计,不会是长久之计,后续会有什么切实的解决方案出台,才会大家应该关心的。”

  中指院苏州机构总经理钱慧群表示,5月24日苏州还将迎来11幅地块的出让,预计还会有更多地块会出现类似“熔断”的情况,“关于这种做法,等明天情况落定了再做评论。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限价令后,苏州土地出现流拍,是相对独特土地交易制度下的必然产物。

  此类土地对于房企拿地热情都有了一个足够的规模,所以土地成交上限基本上都设置了150%以上的溢价率。而房企拿地热情也比较明显,甚至有了“己所不欲勿施于人”的心态,所以会盲目加价,最后触碰红线,导致流拍。但相比此前的流拍,此类土地是因为价格太高而流拍,而不是房企拿地热情不足的原因。

  严跃进说,这样一种熔断机制的出现,使得市场很多潜在的地王被扼杀了,所以也谈不上拉高地价的问题。另外,对于此类土地来说,后续整体上还会继续入市。