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农村宅基地法律问题:宅基地取得是否合法?转让是否有效?(案例)

发布时间:2016-05-25 关键词: 宅基地 管理法 使用权 法律 出租

农村宅基地法律问题:宅基地取得是否合法?转让是否有效?下面这个案例或许能为我们解答这些问题。

农村宅基地法律问题:宅基地取得是否合法?转让是否有效?

【详情】

村民江某已有宅基地,后又取得一份宅基地。江某便与同村黄某签订了宅基地使用权转让合同,江某将这份宅基地以5万元的价格转让给黄某,黄某将款项支付给江某。当黄某开始建房时,被邻居张某阻止,致使黄某无法建房。黄某以侵权为由,将邻居张某诉至法院,请求停止侵权,排除妨碍。邻居张某以黄某无权取得宅基地使用权为由,请求驳回江某的诉讼请求。

【律师解析】

本案涉及的法律问题为:

1、江某取得第二块宅基地是否合法?

2、江某与黄某之间的转让行为是否有效?

3、黄某的诉求有无法律依据?

(1)我国《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。所以江某在有宅基地的前提下又取得第二块宅基地违反了《土地管理法》的规定。

(2)江某取得第二块宅基地不符合法律规定,因此江某不具有使用该宅基地的权利,那么江某转让该宅基地的行为违反了《土地管理法》的规定,所以无效。

(3)因江某与黄某的宅基地使用权转让合同为无效合同,黄某不能取得宅基地的使用权,则黄某建房的权益就不受法律保护。侵权的前提是自己的权利受到侵害,而本案中黄某建房的权益不受法律保护,所以就没有张某的行为不构成侵权,黄某的诉求没有法律依据。

【案外链接】

宅基地的所有权归属集体所有,使用权的主体是集体成员,取得方式基本上是无偿取得。原则上宅基地的使用权不得出卖、转让或者抵押。但是宅基地上的房屋转让的话,根据地随房走的原则,宅基地可以随地面上的房屋一并转让,但是受让人必须是本集体经济组织的成员。

【涉案条文】

《中华人民共和国宪法》

第十条 城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。

任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

《土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条第五项,有下列情形之一的,合同无效(五)违反法律、行政法规的强制性规定。