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通州楼市因限购政策陷入“有价无量”的时代

发布时间:2016-05-26 关键词: 北京楼市 业内人士 通州区 购房者 开发商

近半月来,通州上演了一场意料之外却又在情理之中的楼市大戏。通州商住房限购传闻之下,单周成交近5000套;伴随着通州限购升级政策的落地,北京商报记者走访发现,通州商住市场陷入沉寂,同时数据显示,限购后通州商住市场进入冰封期。

对此,业内人士认为,限购政策出台后,通州商住公寓市场将陷入短期冰冻,进入有价无量的时代。对于开发商来说,销售周期将拉长,快速回笼资金难度加大,市场运营风险增加。

火热到沉寂

无论是“冰”还是“火”,通州区总能成为北京楼市中最引人注目的存在。4月末,针对通州区商住产品的限购传闻,给该类市场添了一把火,而5月5日针对通州区域非住宅类产品的新一轮限购政策,带给这类市场的则是零成交的“冰点”。

史上最严限购令连夜出台后,北京商报记者于上周末走访了通州区域几个商住项目,仅一夜之隔,曾经火热的通州商住房市场陷入沉寂,沙盘旁、签约区不再围满购房者。通州运河核心区某商住项目的销售人员介绍称,“周六日本应是到访客户最多的时候,5日晚间商住房限购政策的出台,对项目销售影响极大,一上午仅有几个到访客户”。

中原地产研究部统计数据显示,限购首三日,北京合计签约商住公寓525套,值得注意的是,通州商住市场出现“零成交”现象。

这不禁让人想到限购传闻被曝出后,通州区商住市场的疯狂成交。数据显示,当周北京商品住宅共实现成交6788套,包含商住产品5427套,其中通州区商住产品共实现成交4698套,在全体商住成交中占比近九成,排名首位的东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

有价无量

尽管通州商住市场成交进入低谷期,但房价上似乎并不会因此而下降。上述项目营销负责人在接受北京商报记者采访时表示,“项目加推房源计划已经推迟,排卡活动也已经停止,针对通州区域商住公寓限购的政策虽已落地,但有些细节仍未出台,公司决定暂时停止推房,预计将在6月中下旬再度开盘销售”。

中原地产首席分析师张大伟认为,通州市场未来将进入有价无量时代,成交量低迷,但价格依然平稳。首先,通州商住产品限购政策的出台,将直接抑制成交,因要求企业购买,将至少影响60%-80%的成交;其次,目前通州市场的整体库存较少,而且最近几年土地供应少,整体看,对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调,将抑制价格快速上涨的可能性。

事实上,通州区商住公寓限购政策的出台,对于区域内房企来说,需要承担更大的市场运营风险。业内人士分析认为,限购政策出台后,直接导致投资需求将被抑制、商住产品销售放缓,开发商的销售周期相应拉长,影响回笼资金效率,对开发商现金流以及财务成本来说是一个很大的考验。

需求外溢

通州商住公寓的限购,导致这类购房需求的外溢,大兴、房山以及顺义等区域迎来了一波商住成交高峰。

中原地产监测数据显示,限购首三日北京签约商住公寓525套,其中房山、大兴成为热点区域,分别以155套、108套占据各区域成交前两位。对此,张大伟表示,此次针对通州区域商住产品的限购政策,对于大兴、房山、顺义的公寓市场将是一定的利好,目前来看部分需求已经出现转移的迹象。在此情况下,预计未来全市的签约将依然维持平稳。

从上周成交来看,北京商品住宅仅成交1875套,环比下滑37%。对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,伴随通州商住限购政策出台,上月商住市场疯狂成交的趋势被强行终止,受此影响,近期项目入市积极性降低,预计5月北京住宅成交将难以为继,环比下滑趋势已现明朗。

此外,由于大量项目集中在“五一”假期期间开盘,因此也导致了“五一”过后市场供应阶段性低迷。不过在通州限购“落听”之后,以及周边区域商住项目也将积极入市,接收“被溢出”的市场需求,预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。