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“营改增”后烟台二手房交易税费只减不增

发布时间:2016-05-27 关键词: 二手房交易 限购城市 普通住房 增值税 购房者

按照烟台目前的房价,“营改增”后烟台二手房交易税费只减不增,按5%的征收率全额缴纳增值税;将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

“营改增”后80万购房省近2000元

在“营改增”方案细则中,作为非一线限购城市,在烟台个人在烟台将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税,这与之前实施的5%营业税并没有太大差异;购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,则免征增值税,同样与营业税的免税政策一致,没有出现太大变化。

与营业税不同的是,增值税的计算需要把含税部分剔除,简单征收计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。举例来说,如果在烟台交易一套80万的二手房,征收营业税则为80万元×5%=4万元;改征增值税后,采用简易征收即增值税=80万元÷(1+5%)×5%=3.81万元,可以减少纳税1900元。

购房者怕错过好房源,大多不等新政实施

按照目前二手房市场的惯例,相关交易税费主要由购房者承担。尽管“营改增”会减少一定的税费支出,但记者在采访中发现,很多购房者并不会等5月1日新政实施后交易,而是在看到中意的房源后尽早出手。

“现在市区成熟地段的新房不多,很多配套成熟的社区都是二手房,尤其是好学校周边的学区房十分抢手。”正在挑选学区房、准备赶在孩子明年上学前入住的赵女士说,“现在有看中的还是早点出手,不会为了节省几千元错过好房源,毕竟再挑房子又要花费不少时间和精力,还不见得能挑到更好的。”

玛雅房屋中介市场总监冯建新告诉记者,自从春节以来,在楼市整体回暖的带动下,二手房市场也逐渐火热起来,大多数购房者在看到好房源后都会尽早交易,很少有拖延或观望的。尤其按照目前的政策,满两年的普通住房是不需要征收营业税,即使“营改增”后也同样免税,这样的房源就更受欢迎。

首套房贷款9折优惠让购房再省点

在二手房“营改增”降低税费的同时,首套房贷款长期执行基准利率的政策在烟台房贷市场中也出现了松动。记者询问市区多家银行发现,目前已有近10家银行推出首套房贷款利率9折优惠,有银行最低甚至可以达到8.8折。

按照贷款50万元、20年还款期,执行基准利率需支付利息总额约28.53万元,月供为3272.22元;若享受到9折优惠需支付利息总额约25.33万元,月供为3139.01元,分别节省3.2万元和133.21元。

烟台同策咨询市场分析师孙丽莲表示,年后楼市持续向好,成交量方面呈现稳步上扬态势。随着降首付、税费优惠、利率折扣等多项利好政策发酵,市场观望情绪将逐步改观,有望加快去库存的供求互动。预计随后烟台楼市有望借助政策红利发酵加快回温,进而使2016年全年楼市预期进一步改善。

相关政策:

1.交易手续费(双方均需缴纳)

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

2.登记费(买房缴纳)

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

3、契税(买房缴纳)

根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

一般情况下,一次购房90平米以下按1%税率征收,90-144平米1.5%,144平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的,原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。

4、营业税(卖方缴纳)

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。

2015年3月31日起执行个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

5.个人所得税(卖方缴纳)

个人出售自有住房时,如果能够提供完整、准确的住房原值凭证,能够正确计算应纳税所得额的,应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,适用比例税率,税率为20%。其应纳税额按下列公式计算:

应纳税额=应纳税所得额×20%

应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用

合理费用是指出售住房时,按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税、印花税、交易手续费、公证费等有关税金和费用;

个人出售自有住房时,如不能提供住房出售收入凭证、原值凭证或其他有关扣减项目明细资料,导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的,可以采取核定征收的方式征收个人所得税,其计算公式为:

应纳税额=转让住房的收入额×核定征收率

除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外,对个人出售住房所得,个人所得税核定征收率为1%。转让住房的收入额以缴纳契税的计税额为准。

对纳税人自己不能提供房屋合法有效原值凭证的非住房按转让收入的2%核定征收个人所得税。

相关免税政策:

一、对个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,免征个人所得税。

二、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

1.产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(8种情形)。

2.屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

3.产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

6、印花税(买卖双方各0.05%)

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移数据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

7.土地增值税:

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

8、评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

9、抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

10、委托公证费

如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。