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市场主导型土地收购储备模式的特点、优势及缺陷

发布时间:2016-05-30 关键词: 房地产企业 上海市 国有企业 土地储备 商品房

市场主导型土地收购储备模式的特点、优势及缺陷各有哪些?以上海市为例介绍市场主导型土地收购储备模式。1996年8月,我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心成立,其主要职能是协助政府建立土地收购、储备、出让机制,根据城市土地利用总体规划以及经济发展的需求,适时储备土地,并将经过开发的储备土地投放市场。上海模式以市场机制为基本运作机制, 充分体现市场机制配置土地资源的功能。2004年,根据《上海市土地储备办法》, 原“上海市土地发展中心”更名为“上海市土地储备中心”。上海市土地储备中心主要职责及运行特点体现如下: 

市场主导型土地收购储备模式的特点、优势及缺陷

(1)作为市政府土地储备机构,它的职能是收购储备土地;地产集团作为国有企业,定位为土地储备市场运作载体,受土地储备中心委托,进行土地前期开发、滩涂造地建设管理和成陆土地的管理;进行储备土地前期开发,对滩涂资源开发实施建设管理;

(2)作为出资人对授权经营的房地产企业进行监管,促进国有企业保值增值,盘活存量资产;

(3)承担市政府涉及旧区改造,配套商品房建设、收购、储备、 管理及历史遗留问题处理等交办任务;

(4)基本采用市场化运作方式。土地收购时, 首先向规划部门申请确定规划条件,对拟收购地块进行评估。储备土地的出让通过各种渠道广泛招商,依据资信、资质、业绩等条件选择合适的开发商。

这种模式有其优势,一是在于程序简单,土地进入市场速度较快,政府在土地的开发投资可以较少;二是比较注重保护土地权利人的财产权益,比如《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》中明确规定,收购土地价格以当前土地市场相应价的平均价计算;三是土地储备机构的职能定位比较明确,它与房屋土地管理局等政府部门的关系、自身的权利义务的设定都基本上在当前法律框架之内,没有突破法律。

但是,这种模式也有其缺陷,主要表现在:该模式侧重于调控市场供求功能, 但由于政府不能真正实现一级土地市场的垄断供应,加之土地发展中心运作资金有限,因而实际操作中收购阻力较大、收购力度有限,收购功能难以有效发挥。并且更重要的一方面是不能有效地抑制“隐形土地市场”,削弱了政府对土地市场的调控能力,不利于实现土地一级市场的集中管理。另外,单一结构的运行由于缺少体制和制度的保障,会造成运行中存在许多难以克服的困难,如消化闲置土地的力度不大;资金有限难以取得规模效应;依然采用协议出让方式;土地储备规模较小等。