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关于进一步做好闲置土地处置工作的意见(最新消息)

发布时间:2016-05-30 关键词: 国土资源部 房地产 办公室 共和国 管理法

各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:

为加强国有建设用地管理,规范土地市场行为,实现土地节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号,以下简称《处置办法》)、《国家土地总督察办公室关于督促地方政府加快整改处置闲置房地产用地的通知》(国土督办发〔2010〕33号)等有关规定,结合我市实际,经市政府同意,现就进一步做好闲置土地处置工作提出如下意见。

一、精准认定闲置土地及原因

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足1/4,中止开发建设满1年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

国土资源主管部门应根据调查取证情况,精准认定闲置土地原因。

(一)符合《处置办法》规定的因政府及其有关部门原因造成土地闲置情形或有下列情形之一的,认定为因政府及其有关部门原因造成的土地闲置:

1.因城市规划调整或特殊区域城市规划控制,造成土地使用权人不能按照约定、规定的用途、规划和建设条件动工开发的;

2.因政府承诺市政配套设施未到位造成土地无法动工开发的,或政府及其有关部门因市政建设等原因书面告知土地使用权人不能动工开发的(因用地单位违法行为导致的除外);

3.政府及其有关部门因行政审批出现意外障碍,不能在法定期限内完成审批,造成土地无法动工开发的。

(二)除上述情形外以及存在下列情形之一的,认定为因土地使用权人自身原因造成的土地闲置:

1.未提供政府及其有关部门出具的相关证明材料的;

2.土地利用总体规划、城乡规划未修改且规划条件未改变,仅因土地使用权人报送的规划方案未通过主管部门审查造成土地闲置的。

二、分类处置闲置土地

(一)因政府及其有关部门原因造成土地闲置的,经与土地使用权人协商,可采取延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地等方式进行处置。

1.经批准延长动工开发期限至延长期满后,若仍因政府及其有关部门原因导致无法动工开发的,应采取除延长动工开发期限外的其他方式进行处置;因土地使用权人自身原因仍未动工开发的,按照因土地使用权人自身原因造成土地闲置的规定处置。

2.对已缴清土地出让价款、落实项目资金且已办理土地权属登记,因土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成闲置的,国土资源主管部门可依法为土地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地。涉及出让土地的,应当重新签订国有建设用地使用权有偿使用合同,并在合同补充条款中注明为置换土地。

3.以调整土地用途、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地方式处置的,土地使用权人按照有关规定到国土资源主管部门办理变更或终止国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书手续,变更或注销国有建设用地使用权登记。

4.对不予调整土地用途、协商收回国有建设用地使用权的应给予土地使用权人补偿,国土资源主管部门应当按规定与土地使用权人签订收回国有建设用地使用权协议。

5.国土资源主管部门与土地使用权人协商有偿收回土地使用权时,补偿标准按照市场评估地价确定,所需补偿费用列入各级财政土地出让收支基金预算。市场评估地价按国有建设用地使用权有偿使用合同约定的土地用途和规划指标进行评估,评估时点为闲置土地处置方案批准的时点。

6.国土资源主管部门与土地使用权人不能就处置方式协商达成一致意见的,可依法通过仲裁、诉讼方式变更、解除或撤销国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书。

(二)因土地使用权人自身原因造成土地闲置的,采取征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权的方式进行处置。

1.土地闲置费按照土地出让或划拨价款的20%征缴。无划拨价款的,应由地价评估机构进行评估,国土资源主管部门根据评估结果、产业政策和土地市场情况,集体决策确定地价,土地闲置费按所定地价的20%征缴。土地使用权人应按照征缴土地闲置费决定书规定的期限缴纳土地闲置费;未按期缴纳的,土地闲置时间继续计算;拒不缴纳的,由国土资源主管部门申请人民法院强制执行。

2.征缴土地闲置费后仍未动工建设或未按期缴纳土地闲置费达到无偿收回条件的,国土资源主管部门报经原批准用地的人民政府批准,依法无偿收回国有建设用地使用权。

3.无偿收回国有建设用地使用权的,土地使用权人已缴纳的土地出让价款或划拨价款一律不予退还;闲置土地设有抵押权的,国土资源主管部门应当将收回国有建设用地使用权决定书抄送相关土地抵押权人。

(三)闲置土地被法院查封的,国土资源主管部门应当按照生效法律文书和协助执行通知的要求协助执行;协助执行完毕后,按照《处置办法》和本意见进行处置。闲置土地设有抵押权的,不影响该宗闲置土地处置;若处置方案涉及银行利益,银行应与土地使用权人协商更换抵押品,抵押行为各方应承担各自风险。

(四)已动工开发但开发建设用地面积不足应动工开发建设用地总面积1/3或者已投资额不足总投资额1/4,中止开发建设满1年的,按照因政府及其有关部门原因造成土地闲置的相关规定进行处置。

三、完善闲置土地处置程序

(一)国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前,应向闲置土地使用权人送达闲置土地处置听证权利告知书,并将闲置土地拟处置有关内容书面告知相关抵押权人。

若土地使用权人书面放弃听证,保留其放弃听证的原件并归档;若申请听证,国土资源主管部门应按照《国土资源听证规定》依法组织听证会;经听证否定了拟采取的处理决定的,应重新进行闲置土地原因认定,研究相应的处置方式。

(二)经与土地使用权人协商一致,或者土地使用权人放弃听证,或者经听证通过了拟采取的处理决定的,国土资源主管部门拟订闲置土地处置方案,报有批准权的人民政府批准后实施。

实施过程中,国土资源主管部门应就终止国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书以及注销国有建设用地使用权登记、土地权利证书向社会公告。土地使用权人对征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权的决定不服,申请行政复议或提起行政诉讼的,由国土资源主管部门进行答复或者应诉;土地使用权人既不申请行政复议、不提起行政诉讼,又不履行相关义务的,国土资源主管部门应按照《处置办法》相关规定进行处置。

土地使用权人违反法律法规规定和国有建设用地使用权有偿使用合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的,闲置土地处置完毕前,国土资源主管部门依法不予受理该土地使用权人新的用地申请,依法不予办理被认定闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

四、有效预防土地闲置

(一)国土资源主管部门应严把建设用地供应关口,拟供土地须权利清晰、安置补偿到位、无法律经济纠纷、规划条件明确,具备动工开发所必需的基本土地条件,防止因政府及其有关部门原因造成土地闲置,从源头上预防闲置土地的产生。

(二)各类建设项目用地应按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或划拨决定书确定的开工期限进行开发建设。土地交付日期明确的,应自土地交付之日起1年内开工建设;土地交付日期不明确的,应自国有建设用地使用权有偿使用合同生效或划拨决定书核发之日起1年内开工建设。开工日期以土地使用权人依法取得建筑工程施工许可证等施工批准文件之日为准。

对新供地建设项目,国土资源主管部门签订国有建设用地使用权有偿使用合同或者核发划拨决定书时须明确建设用地开发周期。房地产开发用地须自开工建设之日起3年内竣工;其他类建设用地,面积在5公顷以内的自开工建设之日起不超过3年竣工,面积在5至10公顷的不超过4年竣工,面积在10公顷以上的不超过5年竣工。竣工日期以土地使用权人依法取得建设工程竣工规划验收合格证之日为准。

五、加强闲置土地监管

(一)土地使用权人未按国有建设用地使用权有偿使用合同约定或划拨决定书规定的开工日期开工建设,构成违约,不满1年的,按照约定或规定条款进行处置;构成闲置,超过1年的,按《处置办法》相关规定进行处置。

土地使用权人应在施工现场设立建设项目公示牌,公布土地使用权人、建设单位、项目开竣工期限等。项目开发建设期间,应严格执行青岛市国有建设用地开竣工申报制度相关规定,在开工、竣工前15日向所在地国土资源主管部门书面申报项目开工、竣工等情况;国土资源部门应对出让合同约定或划拨决定书规定的内容进行核验,并在用地单位申报的开工、竣工日期派人现场踏勘。对不执行开竣工申报制度或提供虚假材料的,列入不良行为记录,向社会公示。

(二)国土资源主管部门应加强对建设用地供应、批后监管和管理工作,规范建设用地供应程序和约定、规定开发内容,建立覆盖批、供、用、查全过程的监督管理机制。要加强闲置土地信息管理,下达闲置土地认定书后,应当按照《处置办法》相关规定,将闲置土地信息录入土地市场动态监测与监管系统备案并抄送金融监管部门,同时通过门户网站等形式向社会公开。未通过监测监管系统备案的,不得采取因政府及其有关部门原因造成土地闲置的处置方式进行处置。闲置土地处置完毕后,应当及时更新监测监管系统中该宗土地相关信息。要加强对监测监管系统操作人员的管理,严肃信息填报纪律,做到认真、及时、准确填报数据,对有弄虚作假、瞒报漏报的,将予以通报批评。

本意见自2015年10月1日起施行,有效期至2020年9月30日。