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城市更新推动土地集约利用

发布时间:2016-05-31 关键词: 城市建设 文化创意 城中村 深圳 建筑
  30多年的时间,深圳( 农用地、 商住地、 工业地)在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设与发展的奇迹,但也比其他城市更早遇到土地资源紧约束的问题。多年高强度的土地开发和利用,让深圳可供建设的新增土地所剩无几,空间资源紧缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。面对这个难题,深圳在存量土地上大做文章,探索出一条土地资源节约、集约利用的有效路径,并通过土地二次开发利用提升了城市品位,实现了“螺蛳壳里做道场”。

  点石成金,脏乱差变“高大上”

  从龙岗岗头片区到蔡屋围闹市的深圳第一高楼京基100,从岗厦文化创意产业园到大冲旧改项目、蛇口网谷,这些被津津乐道的地标建筑和产业转型成功案例,过去都是城村混杂、布局凌乱、环境恶劣的城中村。今天,蔡屋围“握手楼”上重新矗立的京基100,已成为深圳新的城市名片。在一片破旧厂房上“新生”的蛇口网谷,如今遍布着网络信息科技公司和文化创意高端企业,年产值从改造前约2亿元猛增至今天的55亿元,单位面积产值从200元/平方米上升到3.93万元/平方米。曾经脏乱差的龙岗岗头片区,经过整体改造转型后,已形成产业集群新品牌,有力推进了当地经济发展。

  近年来,借助国家和广东( 农用地、 商住地、 工业地)省赋予深圳在土地管理制度改革方面先行先试的机遇,深圳大胆改革创新,通过土地二次开发和存量挖潜,提高土地资源的利用效率,走出了一条土地资源节约集约利用的新路。城市更新,成为深圳土地二次开发利用的一大法宝,以及新一轮城市建设和发展的重要抓手。这些脏乱差片区成功变身为“高大上”,靠的正是城市更新模式。

  目前,深圳这种以城市更新来推动土地节约集约利用的机制,已被国家发改委纳入国家综合配套改革试验区改革成果,在全国推广。截至2016年5月,全市已列入城市更新计划项目共541项,用地面积约44.66平方公里;已批城市更新规划项目308项,规划批准拆迁用地面积26.25平方公里,开发建设用地面积17.83平方公里;累计供应用地面积约10.17平方公里。

  先行先试,政策体系不断完善

  城市在发展,更新在提速。目前,深圳正通过不断加大城市更新的力度,实现土地的二次开发利用和存量挖潜及土地资源的高效利用。究其原因,其动力一方面源于自身的发展需要,另一方面源于政策的不断改革创新、先行先试,从而保障了城市更新的深入推进。

  从2004年的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》开始,深圳的城中村改造全面启动。随后,深圳接连出台多部规章制度,形成了一套相对完善成熟的城市更新政策体系。2009年的《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越。2012年的《深圳市城市更新办法实施细则》,进一步明确城市更新的细化操作指引。同时,《城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划编制技术规定》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等系列配套文件,对促进和规范城市更新工作发挥了重要作用。

  深圳在城市更新过程中,一直坚持政府引导、让市场来运作的方式,取得了良好效果。政府引导,意在着重发挥好政府在城市更新中的引导和服务作用,简政放权,避免过多干预;市场运作,则注重发挥市场在资源配置方面的决定性作用。

  多管齐下,旧改驶入“快车道”

  除了政策的保障和市场化运作方式外,深圳城市更新另一大特点是“多措并举,因地制宜地推动改造”。深圳城市更新有“三驾马车”,分别是综合整治、功能改变和拆除重建。这三种模式适应不同的旧改需求,量身打造改革方案,效果明显。

  2014年以来,深圳以旧工业区为主要对象,出台了允许加建扩建、功能改变和土地延期等激励政策,试点开展以综合整治为主的复合式城市更新。这一模式改变了过去一味追求拆除重建模式,避免了大拆大建和对环境的污染,通过划定一些现状保留和整治维护区域,有效保护了一批历史建筑、传统世居和工业遗存。

  记者了解到,深圳在城市更新中还遵循一个重要原则“公益优先”,促进了改革成果共享。比如,每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米、且不小于拆除范围用地面积15%的用地,用于建设城市基础设施和公共服务设施。此举体现了政府导向、公益优先,发挥了保障民生、扶持产业的作用。

  同时,通过规划统筹,探索存量土地的规划管理手段,以城市更新促动土地管理制度改革,有效激发了广大社区参与城市更新的积极性,理顺了产权关系,一定程度上破解了困扰深圳多年的历史用地确权难题。