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2016二手房交易税费收费标准——税费总体下降

发布时间:2016-05-31 关键词: 二手房交易 房产交易 收费标准 房屋出租 增值税

自从2016年5月1日实行营业税改征增值税,二手房交易也受到营改增影响,现在来看下二手房交易税费收费标准。

营改增后二手房交易税降低

营改增正式实施后,二手房交易税负总体降低。以一套交易价格为105万元的100平方米居住用房为例,卖方在营改增后需缴纳的增值税为5万元,比营改增前减少了2500元;相应的增值税附加税费(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)也随之减少。

同时,假设卖方此前购买该房子时,支付了50万元购房款,缴纳了7500元契税及1500元其他费用,现在营改增后转让该房,需缴纳的个人所得税减少将近1万元。但是,由于每宗房产交易涉及的情况各有不同,计税依据要同时考虑其他因素,所以享受的税收优惠可能有所差异。

总体来看,营改增之后,以往的税收优惠政策实现平移,完全保持一致。但是,增值税的征收税率虽与营业税一致,但由于计算公式不同,需缴纳的增值税税额将少于营业税税额,再加上由于营改增后计税依据总原则是不含增值税,因此纳税人需缴纳的其他有关税费均会有不同程度的下降。

地税代征二手房交易增值税

营改增后,二手房交易和房屋出租营业税改征增值税,所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人(个体工商户和其他个人),销售其取得的不动产,暂由地方税务机关代征增值税。市地税局有关负责人解释说,这里的“取得不动产”,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目,即房地产开发企业销售自行开发的商品房所缴纳的增值税不由地税机关代征,而由国税机关直接征收。自然人个人出租住房、商业用房等不动产,应缴的增值税暂由地税机关代征。单位和个体工商户出租不动产的,由国税机关负责增值税的税收征管,不由地税机关代征。

市地税局特别提醒,为了方便纳税人办理二手房交易涉税手续,自5月1日起,钻石湾公共行政服务中心一楼地税房屋交易涉税业务窗口仅受理商品房交易涉及的纳税申报及缴税相关业务,不再受理二手房、土地使用权交易的涉税业务。原受理范围的二手房、土地使用权交易涉税业务,需要到直属局房地产交易市场税务所(五一广场房地产交易市场)办理。

房屋交易和租赁开具“普票”

小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的;其他个人出租不动产的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。这里要强调的是,只能开具或代开增值税普通发票,而不是增值税专用发票。

纳税人转让不动产,按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

政策平移二手房税负略降不增

市地税局有关负责人表示,过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了,过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%。假设房价是100万元,过去的营业税是100万*5%=5万元,现在增值税是100÷(1+5%)×5%=47600元,少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加,而且还略有降低。

二手房交易申报维持基本不变

营改增以后,纳税人在交易二手房,包括在办理二手房产权证的过程中,涉及到的相关税收问题及办税的流程都保持不变。二手房交易以及自然人不动产出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票,原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,一切维持基本不变。

2016年最新二手房交易税费明细与收费标准:

1、个人所得税

支付方:卖方。

征收标准:个人所得税=房屋总价×1%或差额×20%

免征情况:房产证(契税完税发票)日期过5年且是家庭唯一住房。

2、契税

支付方:买方。

征收标准:

①普通住宅、家庭的唯一住房,户型面积≤90平方米,契税为房款的1%;90平方米《户型面积≤144平方米,契税税率为房款的1.5%;户型面积》144平方米,契税为房款的3%。

②非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),契税为总房3%。

免征情况:无

3、营业税

支付方:卖方。

征收标准:

①房产证未满2年,营业税为房款的5.6%。

②房产证满2年,面积大于144,要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;面积≤144免交。

免征情况:房产证满2年、面积≤144。

4、印花税

支付方:买卖双方。

计算方法:印花税=计税价格×0.05%

征收标准:0.05%。

免征情况:个人销售或购买住房暂免征印花税。

5、土地增值税:

计算方法:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。

征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。(城市不同标准有差异)

免征情况:个人销售住房暂免征收土地增值税

6、登记费

征收标准:个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费);非住房房屋登记收费标准为每件550元。