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杭州:将土地变废为宝,并物尽其用

发布时间:2016-05-31 关键词: 土地供应 创新创业 有限公司 物流中心 交通物流

怎样才叫真正用好一块地?简单理解,就是物尽其用,用出效益。而这个不断追求“尽头”的过程,也是低效用地再开发的过程。按杭州市国土资源局土地利用处处长王洪光的理解:“低效用地不是一个标准化的静态概念,更需要我们用动态、发展的眼光来审视它,只要一块土地还存在更为有效、优质开发的可能,那么,这块土地的利用就存在提升的空间。”

2015年,杭州市开展了“存量土地盘活攻坚战”,各相关部门紧密配合、措施联动,在摸清存量土地家底、盘活总量、提高土地产能方面取得显著成效。这样的成效,得益于国土部门根据经济发展新需求,转变土地供应方式,形成了一套有利于发展与创新创业的土地政策。

高速出口成物流基地

在前段时间的热播剧中,“唯品会”用广告植入频频刷脸,就在20多天前,这家知名电商企业正式入驻杭州大江东前进物流中心。

杭州交联物流有限公司前进物流中心项目,由杭州市交通投资集团有限公司下属的杭州交通物流有限公司负责投资建设,项目位于大江东产业集聚区钱江通道南接线六工段互通区,占地160亩,比邻S9苏绍高速,交通区位优势明显。

不过,今年4月竣工的前进物流中心,原先在规划中只是一片绿化用地。

以往,高速出口互通区域的大片土地形同鸡肋,常常只能作为绿化用地。现如今钱江通道六工段出口区域的这片绿化用地却被改变了命运。

杭州前进物流中心负责人王勤告诉记者,2012年12月,集团总部就提出了利用高速公路服务区、互通区及城市交通设施边角空地开发创新物流发展模式的想法。这些土地如果能建成一个个物流基地,不仅是个极好的干线物流基地,还能有效地分流集聚物流用车,减轻城市核心区域的交通拥堵压力和尾气污染,可谓一举多得。

2014年,六工段互通区这块绿化用地通过审批正式调整为物流仓储用地,也是杭州第一家成功协议出让的低效用地再开发地块项目。在这块土地的创新使用、政策把握和行政审批上,杭州市国土资源局与大江东产业集聚区国土分局发挥了高效的办事效率。

这次的拓展用地新空间,可谓是“无中生有”,通过低效用地再开发,新增智能电子商务物流用地160亩,总建筑面积达到16.56万平方米,计划总投资约5.3亿元。随着物流行业的发展,传统的单层物流仓库已经满足不了需求,该项目提出全方位立体交通体系,即“双首层”概念,设计小型货车通过高架桥到二层,在造价增加不多的情况下提高使用便利性和二层利用率,在有限的用地范围内创造更多的价值。

目前,前进物流中心已是交通运输部重点推荐的区域网络化物流基地项目,未来还将在杭州绕城的东线、北线、南线、都市高速等环杭州区域进行复制,形成统一的信息交互平台,节省干线物流成本。

地铁站空间复合开发

除了无中生有,还要向“空中要地”。

杭州七堡地铁车辆段综合体目前正在进行紧张的施工。施工现场地面上,地铁车辆段的工人们在忙碌着;10米之上的空中,本土房产大佬绿城专为年轻人开发的地产项目“杨柳郡”正在热卖。

七堡地铁车辆段综合体位于杭甬高速、德胜快速路、地铁一号线围合而成的三角形区域,是杭州城东新城的交通门户,项目总占地440亩。原先规划为地铁车辆段项目,但在后来的土地再开发中,形成了三层的空间复合开发——在地铁车辆段上空10米再造开发地平线。

打个比方,这片土地原来是两个用途,地面以下是地铁,地面至10米的空中是地铁车辆段;后来,10米之上又多了一个大型的住宅小区,这样就形成了一个三层“汉堡包”的格局。

再造空中建设平台的成果是:新增土地495亩,可建建筑总面积达54万平方米,实现土地出让收入44.4亿元。对土地的使用功能锦上添花,在原有检修库、综合维修大楼、控制中心等地铁功能建筑之外,新增住宅、酒店、写字楼等多种业态的开发建设,实现地铁上盖复合开发,提升了城市建筑品质。

优化利用土地、创造新产能的例子还有很多:余杭梦想小镇通过废弃粮仓等低效用地的再开发,继续在小镇建设上取得长足进展;之江云栖小镇对高能耗、低产出的传统工业区块进行存量提升,华丽转型成为高新技术企业云集的产业集群;上城山南基金小镇,依靠老旧仓库等存量土地改造利用,税收从40万元增加至2.2亿元。

2015年主城区出让的创新型产业用地,亩均投资强度、税收、产出等核心指标超过传统产业用地两倍。依靠存量土地不仅盘活支撑了地方经济平稳较快发展,基本实现了“增产不增地”的预期目标,还培育了一大批新兴产业,引导和助推了经济转型升级。

创新方式盘活存量地

“原先对国土部门来说,坚持的是资源保护、用途管制,任何一块土地出让时都有非常明确的用地性质界定,出让之后是不能随意变更的。但是,经济社会发展进程却不可能像土地的使用年限那样40年、70年一成不变。”王洪光表示,要尊重市场的变化,不断用创新方式盘活存量土地,推进低效用地再开发,从限制到强效支撑,才是土地供给侧改革的方向。

那么,“存量土地盘活攻坚战”到底需要哪些战术?

保用地,增量减、总量不减。2015年受国家调控影响,杭州新增建设用地计划指标比前一年减少30%;再加上规划空间已经倒挂,“占水补水”等新要求不断加码,新增建设用地报批量仅为2.52万亩。为补足增量建设用地减少的短板,杭州市借助存量土地盘活新机制,向内找空间,增量缩减存量补,全年批准建设项目用地7.28万亩,总用地规模与往年大致持平,基本保障了各类项目的用地需求。

转方式,产能增、用地不增。深挖存量土地潜力,通过差别化的供地政策、灵活的供地方式、绩效化的评价考核以及精准化的管理服务,转变土地利用方式,提高土地产出效益。2015年杭州市GDP增幅为8.6%,建设用地总规模仅增加1.03%,单位建设用地GDP比去年增加7.9%,节约集约用地水平明显提高。2015年主城区共出让工业用地15宗462亩,平均容积率达到2.8,比2014年提高将近25%,如果按照1.0的国家标准换算,相当于零土地新增了832亩工业产能。