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关于印发德清县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

发布时间:2016-05-31 关键词: 国有土地 浙江省 湖州市 德清县 建设局

各乡镇人民政府,县府直属各部门:

《德清县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

德清县人民政府

2013年6月27日

第一章  总  则

第一条  为规范本县国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)和《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》(浙政发〔2011〕57号)等规定,参照《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》,结合本县实际,制定本办法。

第二条  为了公共利益的需要,在本县行政区域内征收国有土地上单位、个人房屋的,适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条  县政府负责本县行政区域内的房屋征收与补偿工作。

县住房和城乡建设局为本县国有土地上房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)。

各乡镇(开发区)是房屋征收实施单位,承担本辖区内房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿工作实施监督指导。

县公安、发改(物价)、民政、财税、人力社保、交通运输、水利、农业、林业、广电、环保、城管执法、工商、国土资源、电信、供电、金融等部门,应当依照本办法规定和县政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利推进。

第五条 成立县国有土地上房屋征收管理领导小组(以下简称县房屋征收领导小组),协调、督促有关部门和房屋征收实施单位依法履行房屋征收与补偿工作职责,指导处理房屋征收与补偿工作中的疑难问题,保障被征收人的合法权益。

第六条  任何组织和个人对违反《条例》和本办法规定的行为,都有权向县政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。县政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府部门和有关单位及其工作人员的监察。

第二章  征收管理

第七条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,符合《条例》第八条规定情形之一,确需征收房屋的,由县政府作出房屋征收决定。

第八条  依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入本县国民经济和社会发展年度计划。

第九条 确需征收房屋的,建设活动主体应当在每年10月底前,向房屋征收部门提出列入下一年度房屋征收计划的申请。

房屋征收部门会同县发改、规划、国土资源等部门编制房屋征收年度计划,并报县政府批准。

第十条  房屋征收工作根据项目需要,可采用“模拟征收”的方式进行,按照“群众自愿、成熟生效”的原则推进,即:以群众意愿确定征收区块,按模拟签约比例确定是否作出征收决定。

第十一条  县政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门、房屋征收实施单位及其他有关部门应完成下列工作:

(一)审查确认建设活动符合本办法第八条规定的有关规划、计划;

(二)征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查已完成;

(三)征收范围内未经登记的建筑已经调查和处理;

(四)征收范围内符合住房保障条件和特殊生活困难家庭已认定;

(五)征收范围内国有土地使用情况调查复核确认工作已完成;

(六)完成征收活动社会稳定风险评估,且评估结论为可以实施房屋征收;

(七)征收与补偿费用已足额到位、专户存储,用于产权调换的房屋或安置用地与建设资金已落实;

(八)征收补偿方案已依法制定。

第十二条 符合本办法第十一条第(一)项要求的建设活动经批准进入基本建设程序的,建设活动主体应凭符合相关规划、计划的证明材料和建设项目规划红线图,向房屋征收部门提出征收房屋的申请。

房屋征收部门收到申请后,应当向发改、规划、国土资源等部门核查建设活动是否符合相关规划、计划,有关核查部门应当在5个工作日内作出书面答复;经向有关核查部门核实确认建设活动符合有关规划、计划的,房屋征收部门向县房屋征收领导小组提出适时启动实施本办法第十一条第(二)至(八)项工作的建议安排;县房屋征收领导小组部置有关部门和房屋征收实施单位按要求完成相应工作。

第十三条  房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查,并告知按合同法规定建立房屋租赁关系的当事人依法处理租赁关系;县国土资源行政主管部门应对征收范围内土地使用权情况进行复核确认;有关职能部门应对征收范围内符合条件的住房保障对象和有特殊生活困难的家庭予以确认。

调查结果由房屋征收实施单位汇总后统一在征收范围内公布。当事人对结果有异议的,可在公布之日起7日内向房屋征收实施单位提出,房屋征收实施单位负责向有关部门办理复核后,予以答复。

第十四条  房屋征收实施单位应当将调查中发现的未经登记建筑以及登记事项与现状不符建筑的情况,书面告知县城管执法部门;县城管执法部门应当及时会同有关部门,依照城乡规划法律法规等有关规定,依法对征收范围内未经登记以及登记事项与现状不符的建筑进行调查、认定。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑依法按有关规定予以处理。

第十五条  房屋征收实施单位拟定征收补偿方案,经房屋征收部门审核,县政府或县房屋征收领导小组应组织相关部门论证后,在征收范围内予以公布,征求公众意见。

征收补偿方案应包括房屋征收目的和范围,实施时间,补偿方式,补偿、补助及奖励标准,用于产权调换房屋的区位、套型、数量,临时安置方式,签约期限、搬迁期限等事项。

征收补偿方案论证的主要内容为:建设活动是否符合公共利益和相关规划与计划、征收补偿方案是否公平合理。

第十六条  房屋征收实施单位应当在公布征收补偿方案的同时书面通知县建设、规划、工商等部门,暂停办理房屋征收范围内新建、改建(含析产分户)、扩建和装修房屋、改变房屋用途等相关手续。暂停期限最长不超过1年。

暂停办理有关手续的书面通知发布后,在房屋征收范围内实施新建、改建(含析产分户)、扩建和装修房屋、改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,不予补偿、补助。

第十七条  征收补偿方案征求意见的期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,应当在征求意见期限内向房屋征收实施单位提交书面意见,并附本人身份证明和房屋权属证明。

第十八条  房屋征收实施单位应将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的建议报房屋征收部门组织修改;征求意见情况和根据公众意见修改的情况应在征收范围内及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,征收范围内户数超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,房屋征收部门负责组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况对征收补偿方案进行修改完善。

第十九条  县政府作出房屋征收决定前,房屋征收实施单位应做好房屋征收与补偿活动的社会稳定风险评估工作。    

房屋征收决定涉及征收户数100户以上或征收建筑面积1万平方米以上的,应当经县政府常务会议讨论决定。

第二十条  房屋征收决定作出后5日内应予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第二十一条 被征收人对县政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十二条 房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十三条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收实施单位报请县政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当包括本办法第二十二条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收房屋所有权人不明确的,作出补偿决定前,房屋征收实施单位应当就被征收房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

补偿决定应当公平,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十四条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十五条  符合下列情形的,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁:

(一)被征收人选择货币补偿的,房屋征收实施单位与被征收人就货币补偿金额达成一致,并签订补偿协议,补偿费用已足额专户存储并可以随时办理支取手续;

(二)被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收实施单位与被征收人就产权调换房屋的地点和面积以及临时安置方式等达成一致,并签订补偿协议;

(三)作出补偿决定的,用于被征收人的货币补偿费用已足额专户存储、产权调换房屋已明确。

第二十六条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十七条  房屋被依法征收后,房屋征收实施单位负责收回房屋的所有权证、土地使用证等,并凭补偿协议或补偿决定办理注销手续。

实行房屋产权调换的被征收人应当凭补偿协议或补偿决定办理产权调换房屋的登记手续。

第二十八条  公安、教育、公用事业等部门(单位)应当根据补偿协议或者补偿决定,及时办理和安排被征收人的户口转移、子女转学转托以及有关公用事业等事宜。

房屋征收范围内的义务教育阶段学生可以在原学校也可以在安置地学校就读,学校不得拒绝其入学,也不得另行收取其他费用。

第二十九条  房屋征收过程中,县建设局应当加强对房地产评估机构、房屋拆除施工单位的监督,依法制定工作标准和规范,加强对被监督单位业务工作的指导检查和考核管理。

第三章  征收评估

第三十条  被征收房屋的价值由评估机构依照《房地产估价规范》、《评估办法》等有关规定评估确定。

第三十一条 评估应当采用市场比较法,不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的,可以采用其他评估方法,并在评估报告中说明原因。

第三十二条 采用市场比较法评估被征收房屋价格的,由不少于3家房地产评估机构提出市场比准价意见,房屋征收实施单位提出审核意见,报县房屋征收领导小组批准。

第三十三条  房屋征收实施单位应当在房屋征收决定公告之日起3日内,按《房地产估价规范》、《评估办法》等有关规定提出不少于3家符合条件的房地产评估机构名单,将其资质、信誉等情况在征收范围内公示,供被征收人协商选定。自房地产评估机构名单公布后10日内不能协商选定的,由房屋征收实施单位组织被征收人采用摇号方式从房屋征收实施单位所公示的房地产评估机构名单中随机确定。随机确定房地产评估机构的,应当由公证机构现场公证。房屋征收实施单位应在房地产评估机构选定后3日内,在征收范围内予以公告。

第三十四条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收房屋的价值由房地产评估机构根据市场比准价,结合房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。

除政府对产权调换房屋的价格有特别规定外,产权调换房屋和被征收房屋的价值应当由同一家房地产评估机构选择同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

第三十五条 实行被征收房屋评估结果公示制。

房地产评估机构应当将被征收人的姓名、被征收房屋的使用性质、门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在征收范围内公示,接受社会监督,公示时间不得少于10日。公示期间,房屋征收实施单位负责组织评估机构的注册房地产估价师进行现场说明解释,存在错误的,评估机构应予修正。

第三十六条  征收当事人对评估结果有异议的,应当自评估结果公示之日起10日内,向原评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。评估专家委员会对被申请鉴定的评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。

第三十七条 房屋征收评估、复核评估鉴定的费用由委托人(申请人)承担。但鉴定改变原复核评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

复核评估费用由原评估机构承担。

第三十八条  房屋征收实施单位、评估机构、评估专家委员会在房屋征收过程中,因工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋有关的房地产权属资料、房地产交易信息、土地档案资料、工商注册信息及纳税等情况的,相关部门应当提供便利。

第三十九条 房地产评估机构应当遵循公开、公平、公正的原则,严格按照国家房地产估价规范和标准进行房地产市场价格评估。任何单位和个人不得干预。

第四章  补  偿

第四十条  房屋征收实施单位对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

(四)其他补助和奖励。

第四十一条 征收范围内调查结果为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;调查结果为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

第四十二条  被征收房屋和用于产权调换的房屋面积以建筑面积计算。被征收房屋的性质、用途和面积,以房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载为准。

房屋登记未记载用途或者房屋登记记载的用途与规划许可用途不一致的,按照规划许可用途确定。

第四十三条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的,对被征收房屋的补偿金额,由评估机构按市场比准价评估确定。

被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收实施单位应当提供建筑面积或者评估价值不小于被征收房屋的房屋作为产权调换安置用房,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换安置用房价值的差价。

安置用房应当符合设计规范要求,属于新建商品房的,交付前应当经验收合格。安置用房可以是期房,但房源位置、户型、价格及交付时间,由房屋征收实施单位在签约前予以公布;出现设计变更、面积差异等问题,依照《商品房销售管理办法》处理。

第四十四条  征收住宅房屋的,房屋征收实施单位应当按有关标准支付搬家补助费。

实行产权调换的,被征收人从临时周转用房迁往安置用房时,应当再次支付搬家补助费。

第四十五条  被征收人选择产权调换,产权调换房屋为期房的,被征收人的临时过渡用房原则上由被征收人自行解决,房屋征收实施单位应当向被征收人支付临时安置补助费;自行过渡有困难的,可由房屋征收实施单位提供周转用房。产权调换房屋应当自被征收房屋腾空移交之月起24个月内向被征收人提供,产权调换房屋为小高层、高层房屋的,可延长12个月。

房屋征收实施单位支付临时安置补助费的,应按有关标准支付被征收人从腾空移交被征收房屋之月到产权调换房屋可交付后4个月内的临时安置补助费;超过补偿协议规定未按时提供产权调换房屋的,逾期期间按照标准的二倍支付临时安置补助费。

房屋征收实施单位提供周转用房的,不再支付临时安置补助费。超过补偿协议规定未按时提供产权调换房屋的,除继续提供周转用房外,还应自逾期之月起支付临时安置补助费。被征收人应在产权调换房屋交付后4个月内腾退周转用房。

被征收人选择货币补偿的,给予4个月的临时安置补助费。

第四十六条  征收非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的,由房屋征收实施单位按有关标准给予一次性补助。

征收非住宅房屋引起的设施设备搬迁、安装等费用,由评估机构按实评估后,房屋征收实施单位给予一次性补助。

第四十七条  房屋征收实施单位按照本办法规定对被征收人进行补偿后,被征收人合法使用的土地面积小于被征收房屋按规定容积率占有的土地面积的,不再对土地另行补偿;被征收人合法使用的土地面积超过被征收房屋按规定容积率占有的土地面积的,超过部分按以下规定予以补偿:

(一)原以出让等有偿使用方式取得土地使用权,合同有约定的,按照合同约定补偿;合同未约定的,按照土地有偿使用合同期限的余期、土地用途、开发建设成本等因素予以补偿;

(二)原以划拨方式取得土地使用权的,按照划拨土地使用权取得成本予以补偿。

第四十八条  征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的应当优先给予住房保障。

第四十九条  执行非市场租金的国家直管住宅公房和单位自管住宅公房被征收的,承租人享有按照有关房改政策购买的权利,购房后由房屋征收实施单位对其按被征收人予以补偿;该房屋承租人未按规定购房,也未与被征收人达成解除租赁关系协议的,房屋征收实施单位应对被征收人实行房屋产权调换。产权调换房屋由原房屋承租人承租,被征收人与原房屋承租人应当重新签订房屋租赁合同。

第五十条  落实私房政策换约续租的住宅房屋被征收的,房屋征收实施单位对被征收人按本办法予以补偿;对该房屋承租人按本办法第四十九条规定补偿安置。

第五十一条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、国土资源部门同意改变房屋用途的,仍按房屋所有权证登记的用途为准。如被征收房屋在城镇规划区范围内,且事实改变用途为营业的(简称“住改非”,只限于底层沿街实际营业部分),在征收补偿时除按住宅用房对被征收人给予补偿、安置外,另给予被征收人按同类地段、同类结构营业用房的市场评估价的适当比例补助。原则上连续经营未满三年的给予15%的补助,连续经营在三年以上的给予30%的补助。被征收住宅房屋市场评估价与“住改非”补助合计不得超过同类地段、同类结构营业用房市场评估价的95%。

未沿街及二层和二层以上部分不论是否改变用途,仍按原用途给予补偿,不享受上述补助。

第五十二条  征收设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。

征收房屋涉及军事设施、文物古迹,合法的寺观教堂、归侨侨眷房屋及涉外房屋等,国家、省另有规定的,从其规定。

征收房屋涉及公共设施或者各种管线迁移的,由所有权人按规定期限自行迁移,房屋征收实施单位应当对迁移费用予以适当补偿。

第五十三条 房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案,并报房屋征收部门备案。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。 

第五章  法律责任

第五十四条  房屋征收实施单位和有关部门工作人员在房屋征收与补偿工作中违反有关法律法规和本办法规定,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究相关法律和行政责任。

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第五十五条 评估机构及其工作人员出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关依照有关规定予以处理;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

房屋拆除施工单位违反《建设工程安全生产管理条例》规定,未按有关工作标准和规范施工的,由发证机关责令限期改正,依法予以查处;造成安全事故构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第五十六条 本办法自发布之日起施行。原《德清县城镇房屋拆迁管理实施办法》(德政发〔2002〕11号)文件同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。

第五十七条 国家、省有新规定的,从其规定。