深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

什么是政府市场混合型土地收购储备模式?

发布时间:2016-06-01 关键词: 武汉市 国有企业 国有土地 土地储备 使用权

经验告诉我们,单纯的“政府主导型”和“市场主导型”都存在着一些弊端。适合我国国情的土地收购储备模式,应是既保证政府建立和实施土地收购储备制度的目标,又充分考虑被收购经济主体对经济利益的追求;既要通过政府的有效参与,实现各部门间的协调配合,又要引入现代企业制度,充分保障土地收购储备机构的经营自主权。在这种模式下,土地收购储备机构应该是一个双重性质、双层结构的机构,也就是说土地收购储备机构是由两个工作性质不同的实体构成,即“土地储备中心+城市土地储备经营公司”。 

什么是政府市场混合型土地收购储备模式?

这种模式的特点是,政府规定可用于储备的土地范围,对可收购的土地由土地收购储备机构与原用地者签订《国有土地使用权收购合同》,储备机构按合同规定支付土地收购补偿费用,取得土地使用权,除此之外,储备机构还受政府委托作为国有土地资产代表,对国有企业改革中土地使用权作价出资(人股)部分进行管理,收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。 

1999年11月,武汉市在原征地拆迁部门的基础上成立“土地整理储备供应中心”。2000年7月,武汉市政府印发了《市人民政府关于建立土地储备制度的通知》(武政[2000] 65号),正式确立土地储备制度。2002年7月,武汉市正式启动土地资产经营工程,并出台《武汉市城郊各区及开发区土地供应管理暂行规定》 等7个文件,从供地方式、地价等方面对该市土地资产经营作了明确要求。武汉的土地储备将统一征用集体土地、土地收购储备、土地供应、土地交易和土地开发整理等多项联系紧密的业务工作组合在一起,逐步形成了“双核心双支撑一纽带” 的运作模式。其特点在于以土地整理储备供应中心和土地交易中心这两个中心为核心、土地储备制度和土地交易许可制度这两个制度为支撑,以市场为纽带,实现了土地整理、收购储备、土地交易“一条龙”的管理体系。通过“三个进口”(统一 收购、统一征地、交易许可)和一个出口(通过土地交易中心招标、拍卖、挂牌方式统一供应),实现了土地市场的规范化管理。武汉土地使用者可以通过土地交易许可制度来处理部分土地,允许土地使用者提交交易申请,获得许可后在土地有形市场进行交易,政府可以采用先买权购买其中部分土地储备。 

上述的武汉土地储备既非政府主导也非市场主导。武汉土地储备虽体现政府意志但绝非政府主导,虽然武汉市土地整理储备供应中心需要根据土地收购计划、储备计划和供应计划,择优拟订经营性房地产项目用地收购方案,报经市城市规划国土资源管理局审批后实施收购储备,并且储备土地的招标拍卖方案只有获得市城市规划国土资源管理局的审批才能实施,但对于收储范围以内的土地并不全部收储, 也没有垄断土地市场的供应,还存在其他土地使用者合法向市场供应土地的可能。 另一方面,武汉土地储备虽能体现市场导向但绝非市场主导,收储土地需要遵循市场经济规则,并给予土地使用者讨价还价的机会,但绝不是由土地使用者说了算, 土地储备具有一定程度的强制性;对于收购范围以外的土地以及虽属收储范围以内,但不宜收储的土地,其土地使用者确实拥有转让土地的权利,但并不能自由转让,而是需要获得政府许可并在公开的土地市场内进行。 

武汉模式总体运行比较顺畅。但由于土地储备机构又承担了土地资产管理的职能,使得实际运作过程中土地储备机构的性质功能定位不清,政府行政管理职能与土地所有权职能容易混乱,出现政企不分现象,从而影响了运行效果。