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怀化市区国有土地上房屋征收评估管理办法(试行)

发布时间:2016-06-03 关键词: 房地产价格 建设部 评估机构 国务院令 国有土地

第一章 总 则

第一条 为规范怀化市区国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(省政府令第268号)、《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)及有关法律法规的规定,结合实际,制定本办法。

第二条 在本市鹤城区行政区域内对国有土地上房屋征收评估的房地产估价机构实施监督管理,评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核和鉴定,适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估报告、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动和评估、鉴定结果。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

任何房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第四条 市住房和城乡建设行政主管部门应当成立由房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的怀化市国有土地上房屋征收评估专家委员会,评估专家委员会负责对房地产价格评估机构做出的复核评估结果进行鉴定。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门负责怀化市区内从事国有土地上房屋征收评估的房地产价格评估机构、国有土地上房屋征收评估专家委员会的监督管理工作。

第六条 外省、市的房地产价格评估机构可以在本市从事国有土地上房屋征收评估业务,但必须到市住房和城乡建设行政主管部门及市房屋征收部门登记备案。

市房屋征收部门应当建立健全房地产价格评估机构备选库http://www.guotuzy.cn,根据房地产价格评估机构的申请,将其中依法登记注册(备案)、具有三级以上资质和良好执业信用记录的房地产价格评估机构纳入备选库,并向社会公布。

第二章 房屋评估

第七条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门根据房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构自主报名情况,确定项目候选房地产价格评估机构名单,并在征收范围内公布。

供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家;少于3家的,房屋征收部门应当从房地产价格评估机构备选库中选取。

第八条 被征收人在公布的名单中协商确定房地产价格评估机构;协商不成的,房屋征收实施单位可以组织不少于三分之二的被征收人投票确定,获得50%以上票数的,即确定为该项目房屋征收与补偿房地产价格评估机构。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的,协商过程应当公开。通过投票决定房地产价格评估机构的,应当由公证机构依法公证。

第九条 经被征收人协商或投票选择,无法选定房屋征收与补偿房地产价格评估机构的,房屋征收实施单位组织被征收人和社会公信力代表通过公开摇号、抽签的方式确定。

房屋征收实施单位应当在组织摇号、抽签前3日将摇号、抽签的时间、地点及参加人员、公证机构等情况在项目房屋征收范围内进行公告。

征收当事人或受邀参加摇号、抽签仪式的有关人员,不按时到场或中途离场的,不影响摇号、抽签的进行。公证机构必须对摇号、抽签过程及结果进行公证。

第十条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收涉及被征收人200户以上(含200户)或800人以上(含800人)或涉及被征收房屋2万平方米以上(含2万平方米)的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担,但应当确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

第十一条 房地产价格评估机构选(确)定后,房屋征收部门应当将选(确)定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内予以公示,并书面委托选(确)定的房地产价格评估机构进行房屋征收评估。房屋征收评估委托书应当载明委托人名称、委托房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容,并报市房屋征收部门备案。

第十二条 房屋征收评估前,房屋征收实施单位应当组织评估机构对被征收房屋情况进行调查,采录和保留房屋内外部状况影像资料,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收工作人员、被征收人、房地产估价师应当在查勘资料上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中加以说明。

房屋征收实施单位应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

被征收房屋的建筑面积、结构、用途等,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿不符的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对未登记建筑,应当按照认定、处理结果进行评估。

第十三条 因被征收人或房屋承租人原因,评估工作人员无法进行房屋室内查勘及相关资料核实,导致评估无法进行的,房屋征收评估机构应当在查勘记录中加以记载,并由无利害关系的第三人或社会公信力代表见证。

第十四条 被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十五条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析,合理确定评估结果。

第十六条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋装饰装修及其它附属设施价值的补偿,委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定。

第十七条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期内,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第十八条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收实施单位提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收实施单位应当向被征收人转交分户评估报告。

房地产价格评估机构出具评估报告时,应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第三章 专家鉴定

第二十条 被征收人或房屋征收部门以及房屋征收实施单位对复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,可向专家委员会书面提出鉴定申请,专家委员会应当在收到鉴定申请2个工作日内,向申请人发出是否受理的通知书。符合鉴定受理条件的,专家委员会应当在收到鉴定申请书10内,出具书面鉴定意见。情况复杂的,经申请人同意,可延长5日出具鉴定意见。

第二十一条 申请鉴定应提交以下资料:

(一)鉴定申请;

(二)鉴定申请人身份证明、常住地址及联系方式等;

(三)评估报告或复核结果资料;

(四)鉴定费缴费凭证;

(五)申请人对估价报告的异议说明;

(六)其他有关资料。

第二十二条 专家委员会根据鉴定事项需要,从专家库中随机选取3人以上(单数)组成鉴定组,其中房地产估价师人数占总人数的比例不得少于二分之一。鉴定组组长由专家委员会主任确定。

第二十三条 因鉴定需要,专家委员会可向原征收评估机构调阅有关资料。调阅的资料包括:评估技术报告、评估对象的有关证明文件等。

鉴定委托人或被征收人应当配合专家委员会调查取证,真实反映情况,提供相应的材料,并保证材料的真实性。

第二十四条 除法律、法规另外有规定外,未经委托人书面同意,征收评估机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

鉴定意见公布前,鉴定组成员以及工作人员对鉴定情况要予以保密。

第二十五条 鉴定工作的基本程序:查阅资料、现场查勘、征收评估机构陈述、集体评议和表决、作出鉴定意见。

鉴定意见经鉴定组集体讨论后,由组长综合多数意见后签署。参与鉴定的专家对鉴定结论有意见的,应当予以记录。

第二十六条 经过鉴定,征收评估报告不存在技术问题的,鉴定意见应维持估价报告;存在技术问题的,责令征收评估机构纠正错误,并在规定时间内重新出具估价报告。

第二十七条 鉴定结束后,鉴定受理材料、鉴定意见书、调查取证材料、会议记录以及与鉴定有关的材料应当整理归档。

第二十八条 鉴定费由鉴定申请人先行垫付,鉴定意见维持评估报告的,鉴定费由鉴定申请人承担;重新出具评估报告的,鉴定费由原征收评估机构承担。

第四章 责任追究

第二十九条 征收当事人、征收工作人员和社会公众在抽签确定评估机构过程中,不遵守现场纪律,妨碍抽签秩序的,由房屋征收部门给予批评教育,直至责令其退出会场。

阻碍征收评估工作正常进行,辱骂、殴打评估工作人员,实施人身伤害、限制人身自由的,依法移送公安机关处理;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十条 房屋征收评估机构有下列行为之一的,由房屋征收部门报告市住房和城乡建设行政主管部门,按照《房地产估价机构管理办法》的规定进行行政处罚;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

(一)采取迎合征收当事人高估或低估要求、给予回扣、恶意压低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务的;

(二)违反房地产估价规范和标准的;

(三)出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏评估报告的;

(四)与当事一方串通,损害国家、集体和个人利益的;

(五)转让或变相转让受托的房屋征收评估业务的;

(六)擅自对外开放提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料的;

(七)法律、法规禁止的其他行为。

第三十一条 房屋征收评估中,注册房地产估价师有下列行为之一的,由房屋征收部门报告市住房和城乡建设行政主管部门,按照《注册房地产估价师管理办法》的规定进行行政处罚;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

(一)在执业过程中索贿、受贿或者谋取合同约定费用以外其他利益的;

(二)执业过程中实施商业贿赂的;

(三)估价报告隐瞒或歪曲事实,签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏评估报告的;

(四)允许他人以自己的名义从事征收评估业务的;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条 专家委员会发现征收评估机构有下列行为之一的,应当及时报告市住房和城乡建设行政主管部门,按照有关规定予以查处:

(一)违反评估技术规范,出具虚假评估报告的;

(二)不按照鉴定意见纠正错误,重新出具估价报告的;

(三)违反房地产评估法律、法规、规章的其他行为。

第五章 附 则

第三十三条 本办法自公布之日起施行。