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南京首批11幅地块将迎土地限价令

发布时间:2016-06-06 关键词: 土地出让 南京市 国土局 使用权 市政府
  继房价涨幅设限之后,土地价格真的要“封顶”了!南京( 农用地、 商住地、 工业地)市国土局昨天早间发布“南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第04号公告)补充公告”,对江北、江宁3幅住宅土地调整竞价规则,规定当拍卖达到最高限价时,终止土地出让。这意味着南京的土地拍卖将正式进入“限价”时代。除了这3幅土地,国土部门还一口气挂出10幅土地公告,其中有8幅限价,因此总共已有11幅土地设置限价。

  继房价涨幅设限之后,土地价格真的要“封顶”了!南京市国土局昨天早间发布“南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第04号公告)补充公告”,对江北、江宁3幅住宅土地调整竞价规则,规定当拍卖达到最高限价时,终止土地出让。这意味着南京的土地拍卖将正式进入“限价”时代。除了这3幅土地,国土部门还一口气挂出10幅土地公告,其中有8幅限价,因此总共已有11幅土地设置限价。

  新规:地价封顶超出算流拍

  国土局在补充公告里称,经市政府批准,现对这3幅地块竞价规则进行调整。现代快报记者发现,南京的土地拍卖新规,主要有3处规定是新的。首先,当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,竞价结果无效。

  这意味着南京要给地价设置“封顶”,拍卖超出封顶价格就无效,相当于土地流拍,这与之前苏州( 农用地、 商住地、 工业地)的新政规则一致。

  保障房建设资金

  不计入房价准许成本

  国土部门还规定,当地块竞价达到保障房建设资金起始价时,竞价超出部分为保障房资金并不计入房价准许成本。

  按照南京现行土地拍卖规则,土地的起拍价向上超出45%时,则达到保障房建设资金门槛。假设一幅土地起拍价是10亿元,而成交价格是20亿元,那么14.5亿元算是土地款,而5.5亿元则叫保障房建设资金。按照新规,这个地块的土地成本虽然是20亿,但物价部门只认14.5亿。

  除了限价,加价幅度也作出调整。以首批执行新规的3幅土地中的G18为例,国土部门规定,G18地块竞价达到竞争保障房建设资金起始价时,加价幅度调整为2000万元的1-5倍。

  执行时间:10天后将迎首次限价土拍

  首次执行限价令的3幅土地,分别是江宁上坊青龙山国际生态新城的G18和G19地块,以及六合龙池街道的G21地块,这3幅地块全部是住宅性质,将在6月14日下午正式竞价拍卖。此外,南京市国土局昨天还发布公告,挂出10幅地块,其中江宁6幅、江北4幅。这10幅地块中,有8幅是住宅土地,都将执行限价新规。江北有2幅地块不是住宅土地,没有设置最高限价。一幅是南工大以北、沿江大道以南的商业地块G30,另一幅是泰山采石场的旅馆用地G31。这10幅土地将于7月8日公开拍卖。

  追问1:最高限价怎么设的?

  最高限价到底高不高呢?以首个被限价的G18地块为例,这幅土地的起拍价格为12.1亿元,最高限价是24亿元。结合G18的容积率和出让面积计算,现代快报记者发现,该地块的起拍楼面地价9860元/平方米,而最高限价的楼面地价则达到了19558元/平方米,接近翻倍。

  G18地块位于江宁的青龙山国际生态新城,如果G18地块的拍卖在最高限价面前戛然而止,那么区域地价就要从万元出头,变成逼近2万,相当于接近翻倍!表面上看,G18被限价了,但是允许的最高成交价,比去年要高了很多,接近2万元的地价已经接近麒麟。

  “从首批执行的11幅限价土地看,国土部门设置的底线就是不允许超出区域地王价格。比如江北地价,不允许超出江北地王价格;青龙山国际生态新城的土地,由于距离上一次拍卖时间长达大半年,因此给出了较大的溢价空间,但仍然不允许超过麒麟的江宁地王价格。”有业内人士分析称,综上可以分析此次限地价与苏州做法一致,即以行政限价手段限制住新地王的出现。

  国土局部门表示,从最高限价看,溢价最高的是G26地块的137%,最低为G21地块的30%。

  2:开发商是否会搅局?

  按照南京的土拍新规,如果土地拍卖到达最高限价时,仍然有房企继续竞价,该土地流拍。这不禁让人担心:如果到了最高限价时,仍然有开发商故意举牌,那么土地流拍,不是反而减小了土地供应量,反而助推房价上涨吗?

  “确实会有这种可能。”某央企开发商营销负责人私下表示,假设某开发商拥有一个“地王”,那么接下来区域内有土地拍卖时,他势必希望创造出新的地王,为自己减轻压力。不过也有业内人士分析,如果开发商执意要在众目睽睽下搅局,很可能会“开罪”政府部门,相信开发商会认真权衡利弊。

  3:关键时刻同时举牌怎么办?

  在新的拍卖规则下,逼近最高限价前的“最后一举”就非常关键。值得注意的是,南京的土地拍卖规则与苏州不同,苏州是网上竞价,而南京是现场举牌竞价,这为关键时刻的“最后一举”带来了可能出现的争议。因为网上竞价时,由电脑判断出价速度,并根据速度来排序;而南京的拍卖是依靠主持人的肉眼判断举牌。如果有多家开发商同时举牌,主持人该怎么处理?这可能会引发争议。“接下来的土地拍卖,不但要有钱,还要拼计算、拼手速。”有开发商人士表示。

  观点

  1。政策有不确定性

  南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示,南京的限价新政存在着很多的不确定性。从直观来看,这一政策可以减少地王的出现。但是一边说“超过最高限价终止出让”,一边是“超过45%的溢价不计入成本”,存在着一定的矛盾。而且“超过45%的溢价不计入成本”未来如何执行,也是个难题。他认为,关键看后期的详细政策的出台和落实。

  2。有利于平抑地价

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,超过45%溢价部门不计入成本,实际上是提升了开发商的拿地成本;而楼盘售价又有高压线控制,前后夹击大大抑制了开发商的利润空间。而且拍地手法也进行优化,供应也有保证。“三管齐下”有利于缓解开发商任性加价盲目拿地的现象,对于平抑地价、稳定房地产市场有积极的意义。