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普通住宅土地增值税计算扣除项目有哪些呢?

发布时间:2016-06-07 关键词: 房地产开发 土地出让金 税法规定 管理费用 增值税

问:我公司专门从事普通住宅商品房开发。2013年9月2日,我公司出售普通住宅一幢,总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金7000万元,房地产开发成本12050万元,管理费用500万元,销售费用600万元,利息支出为l000万元(符合税法规定),其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%.我省人民政府规定,允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%.我公司营销部在制定售房方案时,拟定了两个方案。方案一:销售价格为平均售价3500元/平方米;方案二:销售价格为平均售价3488元/平方米。请问,哪个方案对我公司更为有利?为什么?

答:为弄清哪个方案对你公司更为有利,应先计算各方案下你公司应纳土地增值税,然后比较一下税前收益即可选出优选方案。

方案一:

计算扣除项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:7000万元

(2)房地产开发成本:12050万元

(3)房地产开发费用:(7000+12050)×10%=1905(万元)

(4)税金:

销售收入:91000×3500÷10000=31850(万元)

营业税:31850×5%=1592.5(万元)

城建税及教育费附加:1592.5×(7%+3%)=159.25(万元)

印花税:31850×0.5‰=15.925(万元)

土地增值税中可以扣除的税金:1592.5+159.25=1751.75(万元)

(5)房地产开发企业加计扣除金额:(7000+12050)×20%=3810(万元)

扣除项目金额合计:7000+12050+1905+1751.75+3810=26516.75(万元)

增值额:31850-26516.75=5333.25(万元)

增值率:5333.25÷26516.75=20.11%<50%,适用税率30%,速算扣除系数0%.

土地增值税税额:5333.25×30%-26516.75*0%=1599.98(万元)

方案二:

计算扣除项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:7000万元

(2)房地产开发成本:12050万元

(3)房地产开发费用:(7000+12050)×10%=1905(万元)

(4)与转让房地产有关的税金:

销售收入:91000×3488÷10000=31740.80(万元)

营业税:31740.80×5%=1587.04(万元)

城建税及教育费附加:1587.04×(7%+3%)=158.70(万元)

印花税:31740.80×0.5‰=15.87(万元)

土地增值税中可以扣除的税金:1587.04+158.70=1745.74(万元)

(5)房地产企业加计扣除额:(7000+12050)×20%=3810(万元)

扣除项目金额合计:7000+12050+1905+1745.74+3810=26510.74(万元)

增值额:31740.80-26510.74=5230.06(万元)

增值率:5230.06÷26510.74=19.73%

本方案土地增值税税额免缴。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第十一条的规定,建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。所以,第二种方案不缴纳土地增值税。

下面比较分析两个方案实现的所得税前利润差额:

方案一所得税前利润:31850-(7000+12050+500+600+1000+1592.5+159.25+1599.98)=7348.27(万元)

方案二所得税前利润:31740.8-(7000+12050+500+600+1000+1587.04+158.70)=8845.06(万元)

上述计算涉及信息中提到的40万元银行罚息,在计算房地产企业土地增值税开发费用时是不能扣除的,但在企业所得税前可以扣除,所以计算税前利润没有调整;其次,印花税已经列入管理费用中,故不能再行单独税前扣除。

总之,方案二虽然降低了售价,但是由于免缴了土地增值税,使得税前利润较方案一为高,所以方案二对你公司更为有利。你公司可多获得税前利润差额:8845.06-7348.27=1496.79(万元)。