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南京楼市再次下跌,土地限价“熔断机制”正式落地

发布时间:2016-06-13 关键词: 房地产 成交量 保障房 南京 华润

5月30日-6月5日,在多个热销盘入市之下,南京楼市再掀热潮,甚至有楼盘开创史无前例的“南京式”开盘。然而,一片热闹景象之下隐现的是南京楼市再次下跌。

网上房地产数据显示,5月30日-6月5日,南京楼市共认购商品住宅2499套,成交3251套(不含溧水、高淳和都市圈),日均认购357套、成交461套,与前一周(认购3456套、成交4322套)相比,认购量下跌近3成,成交量也下降2成多。

南京楼市

市场人士指出,随着“双控”政策的落地,南京楼市或会迎来转向。据了解,在房价限价令下,河西多盘豪宅入市价格最终少于预期,均价紧守5万大关,华润国际社区则因为每平方米至少少于同板块楼盘4000元,遭受2千多人哄抢。

在“双控”政策发布一周后,6月3日,南京土地限价“熔断机制”正式落地,11宗地块公布最高限价,最新挂牌的10宗地块中还有8宗设置了保障房建设资金竞争起始价。

市场观察

与往日周末开盘惯例不同的是,5月30日-6月5日,南京几乎每天都有楼盘加推房源,希望能够在政策和市场转向前抓住好的入市节点。

据观点地产新媒体了解,5月30日-6月5日期间,南京共有9盘推出1700多套房源,其中4盘售罄,3盘也接近售罄。

值得注意的是,入市的楼盘均价都比较高,其中河西中部的海玥名都和宏图上水云锦两个豪宅的入市,大幅拉升南京整体均价。

据悉,6月3日,海玥名都推出216套房源,房型都为大户型,面积位140-300平方米,估算为624万/套起步,然而,即便销许均价为44600元/平,并且最高单价高达48193元/平,开盘当天吸引了1002组认筹,几乎是5人抢1套的节奏,最终销售一空。

另一被称为“抢不到的神盘”的河西中部豪宅宏图上水云锦,在领取销售许可证2天后即开盘,推出2、3号楼,户型面积为115平、130平、143平,一共216套,认筹客户有500组,均价44998万/平,开盘不到3个小时,几乎全部卖出。

土地熔断机制

5月30日-6月5日,南京楼市最为瞩目的楼盘非华润国际社区莫属。首先,在5月31日认筹现场,华润国际社区销售中心有数千人冒着雨饿着肚子排队,认筹金高达50万元。6月2日开盘时,2657组购房者把销售中心挤得如春运大迁徙,熙熙攘攘的场面再现南京楼市的热潮。

华润国际社区本次是在9个月之后首次加推,共推出252套房源,户型为89平方米、108平方米、129平方米,其中4号楼的住宅销许均价21390元/平方米,5号楼均价21605元/平方米,整体均价比邻居盘便宜了4000元/平方米,可谓是“买到就是赚到”,这也是该楼盘如此抢手的原因。

此外,鼓楼滨江深业滨江半岛和城东的紫金华府均在5月31日开盘加推,均价均为3万+,其中深业滨江半岛在一个月内就涨价2000元/平方米。位于南部新城核心的公寓项目复地宴南都也开盘大热,280套房一个半小时卖出9成。

商业地产

5月30日-6月5日期间,网上房地产数据显示,南京商业地产销售市场共成交面积25011平方米,环比下跌30%;其中办公类产品成交16252平方米,环比下跌12%;商铺类产品成交面积8759平方米,环比下跌48%。(此前一周商业地产总成交面积35478平方米,其中办公类产品成交18496平方米,商铺类产品成交16983平方米。)

从单日成交情况来看,统计周期内,商铺类产品成交走势一直较为平稳,但办公类产品成交面积波动浮动则较大,6月2日当天办公成交量最高达6022平方米,占比当周的37%,其余六天成交量均较为平稳。

办公类产品成交主力区域依旧是城南与河西两大板块,城南板块绿地之窗南广场已启动,目前在售6.6米挑高loft,主力面积段50-57平方米,均价25000元/平方米。项目北广场还有50-80平方米平层SOHO在售,均价约17000元/平方米,南站的区位优势和绿地产品优势让不少投资人出手。

土地熔断机制

城南板块近期公寓市场发力,位于天隆寺地铁站旁边的雨花客厅H+40-60公寓产品、大校场区域的复地宴南都35-55平方米4.8米挑高loft产品也于日前迎来首开且取得近9成去化,都促进区域投资市场热度和办公产品成交面积的提升。

河西板块清江苏宁广场5.6米挑高办公也获得不少企业主和投资人的青睐,现在还有少量办公在售,均价约30000元/平方米。两江板块由于住宅底商选择性较大,也一直是商铺成交的主力区域。

土地市场

5月30日-6月5日期间,南京挂牌出让10宗土地,分布在江宁和浦口两区,其中6宗为纯住宅用地,2宗纯商业用地,2宗为商住地块,总起拍价高达99.85亿元。

据观点地产新媒体查阅公告,此次出让的土地中,出让面积最小的为3万2平方米,最大的近9万平方米,出让起拍价则在0.65亿元至19.5亿元区间。

其中,起拍价最高的为位于江宁区的住宅用地,该宗土地编号为NO.2016G22,位于江宁区天靖路以南、上高路以西,出让面积为69042.04平方米,起拍总价为19.5亿元。

此外,江宁区的NO.2016G25地块起拍总价也高达16亿元,据了解,该宗地块位于江宁区双龙大道以东、学林东路以南,出让面积为89601.87平方米,规划为居住用地和基层社区中心用地。

值得注意的是,此次挂牌的土地10宗土地中,除了2宗浦口区地块以外,其余8宗土地均设置了保障房建设资金竞争起始价,并且还设置了最高限价。

这是继上周发布房价地价“双控”政策之后,南京首批设有最高限价的地块,此外,南京市土地网第4号出让公告补充公告中涉及的3宗来自江宁和六合区的地块,同样设置了最高限价,这标志着南京“土地新政”正式落地。

土地熔断机制

据了解,本次挂地公告中明确:当地块竞价达到竞争保障房建设资金起始价时,加价幅度为原基准加价幅度的1-5倍。竞价超出部分为保障房建设资金并不记入房价准许成本,出资最高者为竞得人;当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效。

此外,从所设置的最高限价看,较出让起始价溢价最高为NO.2016G26地块的137%,最低为NO.2016G21地块的30%,比苏州市所设最高限价溢价89%-231%的比例要少得多。

宏观政策

5月30日-6月5日期间,南京无房地产相关政策出台。但6月3日,国家发改委公布了长三角城市群规划,《规划》中称,未来长三角城市群定位为“一核五圈四带”,规划1座超大城市(上海)、1座特大城市(南京)、13座大城市(杭州苏州等)、9座中等城市和42座小城市。

其中,南京成为长三角唯一特大城市,而杭州、苏州、无锡等只是13座大城市之一,彰显南京独特的城市地位。此外,《规划》要求南京2020年要形成950万人的常住人口规模,2030年要达到1060万人,成为千万人口城市。