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农村土地承包经营权价值评估的五种方法

发布时间:2016-06-13 关键词: 国务院 评估机构 抵押贷款 承包土地 经营权

为进一步深化农村金融改革创新,加大对“三农”的金融支持力度, 继2015年国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》后,2016年3月24日,央行联合多部委发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,让232个农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区有了重要的政策依据。但是,试点地区在推进相关工作时也遇到现实约束,如农村土地承包经营权价值评估问题,这直接影响贷款额度及风险控制。以《农用地估价规程》为基本依据,结合土地经营权状况,有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价修正法等五种估价方法。

价值评估影响因素

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》第十二条要求,借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式,公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。它的价值主要受自然和社会两大方面因素的影响。

自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境,土地等级,包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等。社会因素包括三类,第一,土地相对不动信息,如所在地社会经济发展条件、土地制度、交通条件、土地位置、土地基本设施状况;第二,土地经营产值和周边相同类型土地经营权价值状况,第三,如果是流转的土地,需考虑土地使用权承包年限之剩余使用年限,它是申请抵押贷款审核时的重要考量。

价值评估五方法

收益还原法。它是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租),以适当的土地还原利率还原,从而估算出待估农用地价格的一种方法。其计算公式为:地价=a/r×[1-1/(1+r)n],a-土地年纯收益,r-土地还原利率,n-土地使用权承包年限之剩余使用年限。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。

市场比较法。它是根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。其计算公式为:地价=情况修正系数×交易实例农用地情况指数。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。

成本逼近法。它是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。其计算公式为:地价=(土地取得费+农用地开发费+税费+利息+利润+农用地增值收益)×年期修正系数×区位修正系数。

评分估价法。按照一定的原则,建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准,依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分,按其得分值的大小,乘以客观的农用地单位分值价格,从而得到农用地价格的一种估价方法。

基准地价系数修正法。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数,对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

具体进行农村土地承包经营权价值评估时,需结合待估宗地的具体特点和土地用途以及估价目的,选取适合的估价方法。