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昆明市关于楼市限购政策解除的动态分析

发布时间:2016-06-13 关键词: 房地产市场 昆明楼市 购买商品房 住房建设 二手房

昆明执行三年半的楼市限购令,今日正式明确取消。

昆明市住建局召开“加快城镇保障性住房建设与分配,合理调控房地产市场工作”新闻通报会,通报昆明市保障性住房建设及分配情况和合理调控房地产市场措施,并明确:为充分发挥市场配置资源的决定性作用,居民购买商品房住房(含二手房),在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。且对于非本市户籍居民家庭,公告明确:按照中央城镇化工作会议关于“优先解决好进城时间长、就业能力强,可以适应城镇产业转型升级和市场竞争环境的人,使他们及其家庭在城镇扎根落户”等要求,允许外来人口购买商品住房(含二手房)。通报内容自发布之日起生效。

昆明楼市限购

购买一二手房不需要购房资格查档证明及提交纳税证明

昆明市户籍居民及家庭,购买新建商品房或二手房,不需要进行原来规定的住房套数查档程序,即可购房。针对的放宽条例为原本要求的:对已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)内向其销售住房。

非本市户籍居民家庭,不再需要提供满1年的纳税证明,直接可购买昆明主城新建商品房或二手房。

昆明曾因产权系统升级被传限购放松

今年6月16日时,昆明因产权处系统升级,一时间,限购取消的声音在市场上盛传开来。但当日下午,新浪乐居就向昆明市政府有关部门相关人员证实:“今天盛传的‘昆明取消限购’是个乌龙事件。

其实际情况是:产权处系统升级,不需要进行原来规定的查档程序;一手房直接由开发商进行身份界定初审,然后直接录入系统。同时购房者填写符合限购申明,由系统自动甄别名下是否有房产登记。关键是把限购的识别责任转嫁到开发商和购房者,其漏洞在于,如购房者已婚,但一方名下无房产,在系统内不做识别;需购房者承担道德风险及征信记录风险。同理,如购房者为非本地户籍,一样需要承担道德风险及征信记录风险等法律责任。”购买二手房仍然需要经过购房资格查档这一步程序。

虽然此番盛传一直有“通过技术性方式试水限购底线”的意味。产权系统开始升级之后,从6月26日开始直至7月14日,长达19天时间,昆明市房产交易中心交易数据就一直处于缺失状态。直至7月15日才正式恢复每天正常的成交数据公布。成交数据恢复公布,是否意味着产权系统升级完成?是否购房查档工作也意味着恢复?似乎大家都在等待一个官方的正面说法。

落地执行三年半的昆明限购令

2011年的1月18日,在昆明市进一步加强房地产市场秩序调控工作新闻通报会上,关于“昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)只能新购买一套商品住房的通告正式发布,通告的发布也意味着昆明成为全国第21个出台限购令的城市。

随后2011年3月,作为“限购令”细则的“昆十条”落地。按照细则,居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)内向其销售住房。

而个人将购买不足5年的住房转手交易的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

“昆十条”的落地,也意味着昆明从“限购”城市,成为“限贷”政策落地,“双限”并行执行的城市。于是昆滇楼市便在这三年半时间中跌跌撞撞,冷过暖过,但整体走势确实以逐渐趋缓的态势,在调控大环境下如踩着刹车般的前行。

取消限购似乎对楼市整体影响有限

昆明部分开发商及业内人士透露,他们似乎并不看好限购松绑带来的影响。

海伦国际策划经理陈义为认为,事实上自从查档取消以后,昆明可以说已经隐性地放开了限购,但是从市场成交数据来看,并未对成交有太明显的促进作用。“不过限购取消的市场效应,还需要一个反应期和消化期,等三、四季度的成交数据出来以后,或许就能够很好地说明这一问题了。”

至祥置业(昆明)公司总经理周曼也表示,限购只是象征意义,对市场的根本影响不是太大。“在双限的大环境下,地产更受限的其实是资金来源的各个口径在不断缩紧。相对于放开限购,放松‘限贷’对于各个口径来说更为要紧。”

不难看出,业内对限购取消均持较为谨慎的态度,普遍认为短期内刺激效果有限。相对于限购,限贷因素对楼市尤其是房价的影响更为关键,但这一块目前暂没有松动迹象。由此看来,取消限购对楼市整体影响有限。

国家统计局发布了2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,以往国家统计局都是在次月18日发布上月房价统计数据,这次却推迟了5天才发布。根据数据显示,9月份新建商品住宅环比上涨城市个数比上月略有增加,房价环比继续上涨,但涨幅回落;与上月相比,70个大中城市中价格下降的城市有21个,价格上涨的城市有39个,价格持平的城市有10个。其中,昆明新建商品住宅价格继续下跌,9月环比下跌0.3%,相较于上月跌幅0.5%,9月房价跌幅有所收窄,同比则下跌4.5%,去年6月至今,昆明房价已经连跌16个月。

昆明房价16个月涨跌统计

据国家统计局公布的数据显示,9月份昆明的新建商品住宅价格环比下跌0.3%,同比下跌4.5%,环比跌幅相较上月的0.3%有所收窄,同比跌幅相较上月的5.3%也继续收窄。从去年6月份开始,昆明房价就一直延续下跌姿态,到今年9月份已经连续下跌16个月,去年跌幅较大,都在0.6%以上,今年以来跌幅收窄,最高跌幅为8月份的0.5%,在8月跌幅达到今年最大后,9月跌幅收窄,延缓了下跌趋势。

观察分类住宅价格指数可以发现,8月昆明所有户型住宅价格全部下跌,其中90㎡及以下户型住宅价格跌幅收窄,导致9月昆明房价跌幅收窄。9月昆明90㎡及以下新建商品住宅价格环比下跌0.1%;90-144㎡住宅价格环比下跌0.2%;144㎡以上住宅价格环比下跌0.6%。

9月70城新建商品住宅价格变动情况

从国家统计局发布的数据来看,9月份房价环比上涨城市个数略有增加,房价环比继续上涨,但涨幅回落。从上涨城市个数看,新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个,持平的城市增加1个;从涨幅看,9月份70个大中城市新建商品住宅比上月回落0.1%;分城市看,一线城市房价环比持续上涨,但涨幅逐渐回落,绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平,少数三线城市房价环比由降转升。

同比方面,9月70个大中城市新建商品住宅同比涨幅有所扩大,上涨城市个数继续增加。同比上涨城市个数分别为12个,分别比上月增加3个;同比降幅比上月收窄的城市为58个。70个大中城市新建商品住宅比上个月扩大1.9%。城市之间分化态势延续。一线城市新建商品住宅上涨且涨幅相对较大,二线城市同比涨跌互现,三线城市新建商品住宅同比仍然全部下降。