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清算后转让住宅 增值率超20%需缴土地增值税

清算后转让普通住宅,即便是在土地增值税清算完成后再进行的普通住宅转让交易,只要增值率超过20%的,就应缴纳土地增值税。从北京市地税局获悉,为进一步加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,从7月1日起,北京市将执行新的《土地增值税清算管理规程》。

土地增值税

土地增值税,通俗地说,相当于房地产业的资本利得税,当房地产开发企业转让房地产项目所获得的收入,扣除开发成本等支出后仍有增值,则需要按照一定比例缴纳土地增值税。新的《管理规程》中重申,全部竣工并销售完毕的房地产开发项目、整体转让未竣工的房地产开发项目、直接转让土地使用权的项目和纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目,符合这四类情况的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续。

同时,当纳税人开发的房地产开发项目已竣工,且已转让的房地产建筑面积(含视同销售房地产)占项目全部可转让建筑面积在85%以上的,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的,或者是取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的,主管税务机关也可要求纳税人进行土地增值税清算。

进行土地增值税清算审核时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。不过,需要注意的是,按照企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。无平均价格的,由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

和此前执行的章程不同,新的《管理规程》中,增加了关于土地增值税已清算后再转让房地产项目的规定。具体明确,清算后再转让房地产,应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。其中,若增值率未超过20%的普通住宅,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。

《管理章程》还明确,北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目,应经市局筛选、确定后,移交稽查部门作为稽查工作案源,相关税务机关应配合完成清算移交的工作。