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山东省土地增值税征收管理暂行办法

发布时间:2016-06-16 关键词: 房地产开发 纳税义务人 山东省 国有土地 增值税

为了进一步加强土地增值税的征收管理,省局制定了《山东省土地增值税征收管理暂行办法》,现印发给你们,请遵照执行。执行中发现问题,请及时报告省局。

山东省土地增值税

第一条 为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)等有关规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于我省各级地方税务机关对土地增值税的征收和管理。

第三条 土地增值税由纳税人转让的房地产所在地主管地税机关具体负责征收和管理。

第四条 凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税)人,均应按照本办法规定缴纳土地增值税。

第五条 纳税人应分别不同情况向主管税务机关办理土地增值税纳税登记和申报手续,并按规定交纳土地增值税。

(一)从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后,十日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定的内容;在每次房地产转让合同签订后7日内,填写《土地增值税纳税申报表一》,向主管税务机关办理纳税登记和纳税申报,并按规定缴纳土地增值税。

(二)非房地产开发企业的纳税人,应当自房地产转让合同签订之日起7日内,向主管税务机关填报《土地增值税申报表二》,办理纳税手续,并在地税机关核定的期限内缴纳土地增值税。

(三)纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经地税机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由当地地税机关根据情况确定,纳税人按照地税机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

(四)对纳税人预售房地产所取得收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应在取得收入次月7日内到主管税务机关办理纳税申报手续,并按规定预缴土地增值税。

(五)纳税人向主管税务机关办理纳税登记、申报手续时,应认真填报项目登记表和纳税申报表,并分别情况提供立项报告、计委批复、土地使用权受让合同、房地产开发项目许可证、房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料。

第六条 纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别向当地地税机关申报纳税。

第七条 凡是发生下列情况:(1)出售旧房及建筑物的;(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(3)提供扣除金额不实的;(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,纳税人必须到经省地方税务局确认、委托的由政府部门批准的具有房地产评估资格的机构进行评估。评估结果由税务机关确认后按评估价格计算征收土地增值税。属于纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而进行评估发生的评估费用,允许在计算增值额时予以扣除,属于隐瞒、虚报房地产成交价格等情况形成而按评估价格计算土地增值税所发生的评估费用,不得扣除。

第八条 关于涉税房地产评估及确认业务的管理,按照《山东省地方税务局关于房地产涉税评估业务管理办法》执行。

第九条 对从事房地产开发的纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前预售房地产取得收入,应根据山东省地方税务局确定的预征办法和预征率,按月预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

第十条 土地增值税以转让房地产所取得收入减除《条例》及《细则》规定的扣除项目金额后的余额即增值额为计税依据。

第十一条 《条例》及《细则》规定的计算土地增值税的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额。指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。以有偿转让方式取得土地使用权的扣除金额包括取得时实际支付的全部价款;以出让方式取得土地使用权的,扣除金额为按有关规定向国家缴纳的出让金或保证金;以行政划拨方式取得土地使用权的,扣除金额为经县以上人民政府土地管理部门批准向国家缴纳的出让金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本。指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

4.基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6.开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省政府批准征收的其他费、金,也可视同税金予以扣除。

(六)对从事房地产开发的纳税人,可按本条(一)、(二)项规定的金额之和,加计百分之二十的扣除。

第十二条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发转让房地产的,其扣除项目金额按以下办法计算:

凡单独转让土地使用权的,按照转让土地使用权面积的比例占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。

凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的,按照转让建筑物的建设面积占总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

第十三 条从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。

第十四条 转让房地产取得收入为外国货币的,以取得收入当日或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算应纳土地增值税税额。

第十五条 纳税人符合下列情况,经向地税机关申报核准,可给予免征和减征土地增值税。

(一)纳税人建造普通标准住宅出售的,房地产开发企业应在项目竣工结算销售后十日内持下达该项目计划文件、投资概算书、设计施工图纸和项目成本等有关资料上报地税机关,由地税机关进行审核确认。凡经确认其增值额未超过规定扣除项目金额百分之二十的,可免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额百分之二十的,应就其全部增值额按规定征税。

(二)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房,居住满五年或五年以上的,免征土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。

(三)因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或为搬迁由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

(四)一九九四年一月一日以前已签定转让合同的房地产免征土地增值税。

(五)一九九四年一月一日以前已签定房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让的房地产免征土地增值税。对个别由政府审批同意进行成片开发、因周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政、税务部门审核,并报财政部、国家税务总局核准,可以给予免征土地增值税。

第十六条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《条例》第七条规定的税率及《细则》第十七条规定的计算办法计算征收。计算公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%的

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%的

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第十七条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让及房产买卖合同、房地产评估报告及转让房地产有关资料的,由地税机关责令限期改正,可以处以二千元以下的罚款;逾期不改正的,可以处以二千元以上一万元以下的罚款。

第十八条 纳税人不如实申报房地产成交额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按《征管法》第十四条关于偷税的处罚规定处理。

第十九条 纳税人未按照规定的期限缴纳税款,由当地地税机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的经县以上地方税务局(分局)局长批准,当地地税机关可以采取下列强制执行措施;

(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构,从其存款中扣缴税款;

(二)扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖所得抵缴税款;

第二十条 纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳的税款,经地税机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,当地地税机关除依照本办法第十九条采取强制执行措施,追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处以不缴或少缴税款五倍以下的罚款。

第二十一条 纳税人对地税机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的,作出处罚决定的地税机关可以申请人民法院强制执行。

第二十二条 各级地方税务机关应加强与土地管理部门、房产管理部门的联系与配合,建立定期业务工作联系制度和资料传递制度,按期向土地、房产管理部门索取有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料,以加强税源管理,搞好税源监控。

第二十三条 各县级地税机关要根据税源情况,对土地增值税纳税人建立必要的税收管理制度和税收监管台帐。每年度结束后,要报《土地增值税报告表》(由省局统一印发)。

第二十四条 本办法未尽事宜,按《中华人民共和国税收管理法》、《土地增值税条例》等税法法律、法规执行。

第二十五条 本办法由山东省地方税务局负责解释。各市、地可根据本办法制定具体实施办法并报省局备案。

第二十六条 本实施办法自一九九八年一月一日起执行。