深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

换发宅基地土地证时,宅基地登记的权利人可以变更吗?

发布时间:2016-06-20 关键词: 宅基地 土地证 管理法 户口簿 使用权

众所周知,根据《土地管理法》第62条第1款规定,农村居民宅基地是以户为单位进行申请,一户只能拥有一处宅基地。在首次申请宅基地使用权时,拥有宅基地的使用权人应当为该农户的全体成员。在登记宅基地权利人时,即可以登记为该农户的全体成员,也可以登记为其中的一员,通常登记的宅基地权利人为户口簿的户主一人。

换发宅基地土地证时,宅基地登记的权利人可以变更吗?

在换发宅基地土地证时,可以将宅基地登记的权利人由户主变更为户口簿的全体成员吗?

土流网小编认为要特别慎重。因为户口簿中的“户”与宅基地登记中的“户”法律含义不同。

根据《户口登记条例》 第5条规定即:“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户,以主管人为户主。”户口登记以共同居住为前提。

根据《土地管理法》 第8条第2款规定即:“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”结合《土地管理法》第62条第1款规定,可知,享有宅基地权利的前提是享有成员权,即是农户中的成员,也同时要是农民集体中的成员。

“共同居住”与“农民集体成员”具有完成不同的法律含义,这是不言而喻的。但又因历史原因及现实因素,两者有着密切联系。特别是在改革开放前,因实行户籍城乡二元管理体制,我国农村人口流动几乎停滞,一家人通常居住在一起,往往即是家庭成员又同时具有农民集体的成员权。这种常见的居住、家庭成员、农民集体成员“三者合一”的现象,更容易让人产生错觉:在农村,同一本户口簿中的人都是具有农民集体成员权的一家人。

根据《户口登记条例》 第19条规定:“公民因结婚、离婚、收养、认领、分户、并户、失踪、寻回或者其他事由引起户口变动的时候,由户主或者本人向户口登记机关申报变更登记。”户口变更登记并不必然以成员权为前提。特别是在改革开放后,人口流动逐渐越来越频繁。随意时间的推移、户籍制度的改革以及其他种种原因,出现了居住、家庭成员、农民集体成员“三者分离”现象:具有农民集体成员权的一家人,户口可能没有登记在同一户口簿中;同时,同一本户口簿中的人并不当然具有本农民集体成员权。

这样,就会出现对同一宅基地享有权利的人,因种种原因可能不在同一本户口簿中。而在同一本户口簿中的人,因不具有成员权而不享有宅基地权利。

所以,在换发宅基地证时,登记机关仅仅根据户口簿登记的成员,擅自对土地证的 “权利人”进行增加、删减,可能要吃官司。

宅基地换证惹风波

A市组织批量换发土地证时,工作人员主动将原登记在户主名下的宅基地使用权,登记到该户户口簿上全体家庭成员的名下——

案 情

1992年,广西甲村村民张某取得了一宗宅基地并办理了登记。当时,登记的使用权人为张某。张某育有二子一女,二子成年后分户,另行申请了宅基地。

2011年,张某之女将其所生的一子一女落户在张某户口上,因此张某户口簿上成员有张某本人、其妻王某、其女、外孙、外孙女等共5人。

2014年,甲村行政区划发生变更,被划入A市范围。A市组织批量换发土地证工作。A市国土资源局根据甲村统一递交的换发土地证申请材料,并以户口簿上登记的人口为依据,将该宗宅基地使用权人登记为张某、其妻、其女、外孙、外孙女等5人名下。

张某认为该登记不妥,向A市国土资源局申请变更登记,要求在权利人一项删除另外4名成员。

评 析

根据《土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据此条款,农村居民宅基地是以户为单位进行申请的。在首次申请宅基地使用权时,拥有宅基地的使用权人应当为该户的全体成员。但对于如何登记权利人,《土地管理法》并没有强行规定是只登记户主还是登记户口簿上的全体成员,这两种做法都是可以的。那么,换发宅基地证时,可以将登记的权利人由户主变更为全体成员吗?

实践中,因户籍转移、生老病死、婚姻等原因,户内成员经常会发生变动。按照一户一宅的原则,登记业务部门核发新宅基地证,应对宅基地的实际使用权人进行审核,特别是有增加、删减土地使用权人情形时。而且除了宅基地使用权外,宅基地上建设的建筑物也存在着物权。如发证机关在审核时没有核实清楚宅基地的实际权属,势必也会影响地上建筑物的物权,引发纠纷。

本案中,换发宅基地证的原因是行政区划变更。此时,权利载体虽然发生了更换,但并不会直接引发物权的变动。新证上记载的权利人,如无其他原因,应当与旧证保持一致。

从张某的家庭情况来看,其二子已各自分户并另有宅基地,其女也已经结婚成家,并未与父母共同生活,以上三人并不是父母现有宅基地的共有人。另外,因为在外孙、外孙女出生前,张某便已拥有了该宅基地使用权,故其外孙、外孙女虽将户口落入张某户,但并不能说明他们就此取得宅基地的使用权。笔者认为,如张某在申请换发新证时,没有同时申请增加使用权人,发证部门不应当直接依据户口本的记载增加使用权人,而应核实张某本人真实意思。是否应当增加,以申请人的申请为依据。

综上所述,换发新证时登记的权利人应与旧证保持一致。如果申请人提出增减权利人,发证机关要认真审核该宅基地的实际使用权人,避免因不当增加或减少给实际使用权人的权利造成损害。