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农村土地流转合同"四大忌" 一不小心就被坑!(案例)

发布时间:2016-06-21 关键词: 土地流转 合同约定 经营权 农场

随着土地的集约经营,家庭农场的现身,把土地转让、转包给种田大户或交由农场代为种植,自己外出打工的农民不断增多,人员流动、土地经营权流转已成常态。农村是一个“熟人社会”,“重人情”轻合同。

农村土地流转合同

因为没有书面合同,或书面合同约定不明,一旦发生纠纷,处理起来很难,合法权益维护时常受阻。农村土地流转合同"四大忌" :一忌没“把”的口头合同,二忌“价款不清”的书面协议,三忌“期限不明”的书面合同,四忌无权利人同意的“代理文书”,千万不要被坑啦!

没“把”的口头合同

黄某去年全家外出打工,承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为亲属关系,双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地,转包给村里的种粮大户蒋某。于以是“转让”,不是“代管”,不同意退出接手经营的土地。是“转让”,还是“代管”,因无书面合同,双方各持一词。

口头合同“没抓手”,有关部门解决起来难度很大。

说法:《合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《农村土地承包法》第三十七条规定,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。“土地流转”这类事关农民切实利益的重大事项,属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。

“价款不清”的书面协议

张某前年外出打工,把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。张某和胡某是实在亲戚,双方虽求人写了一方协议,可协议中只有双方当事人的姓名、住所,流转土地的名称、坐落、面积,流转的期限和起止日期,流转土地的用途,却忘了写“流转价款”。双方当时都没有留意,事后发觉,也都没好意思提出“补订”。最近张某回来结账,当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元,双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴,都叫胡某领走。实在亲戚,闹上了法庭。

说法:“流转价款及支付方式”,是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权,书面合同的必备条款。根据《合同法》第六十一条、六十二条合同生效后,当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,可按照订立合同时履行地的市场价格履行。就“流转价款及支付方式”,法院可根据实际情况,按土地的等级,在每亩三百至五百元的价款中裁决。

“期限不明”的书面合同

姜某外出打工把承包的土地租给了村里的集体农场,双方签订了合同,明确了“租金”的具体价格等内容,可租期规定不具体,只写“长期”。姜某在外混了五年,因为无文化、无技术,一直没找到固定的工作。“实在混不下去了,他从城里又回到农村,要种自己的地。可农场不同意退给他,说日期没到。姜某认为,五年,时间不短了,可为“长期”,自己可以把土地收回。

说法:《合同法》第六十二条规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。“流转的起止时间”,也是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权,书面合同的必备条款。流转期限不明,可以按《合同法》第六十二条的上述规定办理,姜某收回土地的请求应当得到法律的支持。

无权利人同意的“代理文书”

颜某三年前带妻携子进城打工,土地交由伯父代管。在外面混日子好辛苦,且高龄的父母需要他照顾,于是他准备返乡。可回家发现,村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容,没经颜某和家人的同意,竟代他和吴某签订了土地转让协议,将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场,且转让价格也不能令人满意。

说法:《合同法》第三百九十六条规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。《农村土地承包法》第九条、第三十四条规定,国家保护集体土地所有者的合法权益,保护承包方的土地承包经营权,任何组织和个人不得侵犯。土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权流转应当遵循平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。村主任没经颜某同意,代理颜某与吴某签订的转让颜某土地的协议是违法的。

(文/王景龙 孙艳 侯艳丽)