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住房土地使用权年限:为何缩水?如何续期?

发布时间:2016-06-21 关键词: 中国社会 国务院 深圳市 青岛市 国有土地

温州出现20年住房土地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的消息,引起社会公众关注。因此引发住房土地使用权年限,为何缩水?又该如何续期?现在我们来了解下。

住房土地使用权到期情况不一

关于土地使用权期限,国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确:土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜告诉半月谈记者,目前,绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因,确实存在低于70年的情况。

本世纪初,深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权,已经达到20年期限,成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案,明确土地使用权年限到期的房地产,可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中,补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示,青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来,出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗,总用地面积667.5亩,其中部分小区土地使用年限已到期。

重庆市民张先生说,他在当地购买的房产,使用年限是50年。据介绍,重庆市规划确定的土地用途,很多是综合用地,从1994年起,在土地出让签订合同中,包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

多重因素致住房土地权限“缩水”

针对我国一些地方出现的住房土地权限“缩水”问题,一位参与物权法起草的专家表示:“公众首先要明确,房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权,是私有财产权的一种,受宪法和物权法保护,没有期限限制。而土地使用权是有期限的,目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。”

我国绝大部分住宅用地使用年限是70年,距离到期还有四五十年时间。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限,在接受记者采访时,相关专家分析说,主要有以下三方面因素:

一是在政策范围内调整。温州市国土局称,上世纪90年代,在土地出让政策开始执行时,该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称,土地使用年限降低,可减少缴纳相应的土地出让金,在一定程度上可降低房价,让利给消费者。

二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何住房土地使用权期限为50年时称,该市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主,一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限,势必会出现一栋建筑中,商业、住宅出让终止时间不一致的情况,带来处置困难。

三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前,已在国有土地使用权出让方面先试先行,出现了部分遗留问题。深圳市相关政府部门称,深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者,于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》,首次通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了不同用途的土地使用年限,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)陆续到期,集中出现了国有土地使用权期满的问题。

业内专家介绍,除此之外,还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”的情况。土地使用时间从土地出让之时开始计算,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年时间,但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况,一拖就是好多年;还有一些房地产项目规模较大,分多期建设,持续开发十多年,导致消费者购房时,土地使用权年限已经“缩水”。

“自动续期”亟须出台细则

关于住房土地使用权年限如何续期的问题,相关专家表示,物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,在物权法之前,城市房地产管理法曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言,是旧法,按照新法优于旧法的原则,目前还是应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等专家认为,虽然物权法明确提出自动续期,但是由于缺乏细则,如何自动续期存在不确定性,难以操作。“土地使用期限规定20年和70年,其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权,续期如果不补交出让金,政府利益会受损,而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

有专家指出,约定20年以及没有达到最高限70年的,首先应当自动续期至70年,同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法,认为“补差价”的做法不合理。因为无论怎么补,这几十年土地出让的差价都很大。同时,土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的,如果让现在的住户来承担成本,既不公平,也很难实施。

那么,对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为,有两个办法可供选择:一是免费,让利给业主;二是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

汪丽娜说,在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分积蓄买房,房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说,70年之后再交一大笔出让金显然不合理。

汪丽娜、杨立新等认为,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面,针对物权法规定不详尽的现实,应该充分吸取民意,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。