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解读《国有土地上征收与补偿条例》(以上海为例)

发布时间:2016-06-23 关键词: 房地产行业 国有土地 当事人 拆迁户 生产力

《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台已久,被征收人换了一拨又一波,然而总是有新的当事人咨询我们关于征收补偿的具体问题,上海71号令相对完善,特在此以上海为例做简要梳理,以帮助需要维权的“拆迁户”。

随着人类文明产生,迈入农业社会之后,农业和手工业逐步分离,城市也渐渐形成,城市是生产力发展和社会经济繁荣的结果。从最初的弹丸之地到今天的世界都市,城市得到了长足的发展,成为一定区域范围内政治、经济、文化、宗教、人口的集聚之地和中心所在,是文明进步、经济发展、社会演化的主要空间载体。

正是由于城市的特殊地位,使得城市问题成为一直以来难以忽略的问题,随着城市化进程的加快,诸如人口与土地、商业与农业、城市定位与发展等问题也越来越突出,甚至能够制约地区的发展。

城市扩张的加剧,使得房地产行业迅猛发展,成为带动经济增长的重要支柱,资本的扩张、经济的发展往往伴随这罪恶和血泪,房地产行业的发展也不例外,而不很健全的法制也成为孕育罪恶的土壤,侵蚀着整个国家的根基,损害这人民的权益,当然,也有很多腐官恶贾因此大发横财,为百姓所唾弃,也正是这个过程中人民百姓利益受损而贪官污商损人利己的两极化发展,让我们不得不重视产生在土地和房产上的利益纠纷,而作为弱势的普通民众,其利益维护之路也充满荆棘、重重险阻。

城市以拆迁、征收等不同形式进行扩张,这种扩张带给每个家庭、个人或者是私有经营单位的是伤害和损失,其中某些损失甚至是无法以货币形式估量的,单个的个体并不能阻挡城市的扩张,那些损失也不得不承受,作为一个尽职尽责的政府或组织而言,必然会弥补其给他人带来的损失和伤害,但现实生活中往往并非如此,我们经常需要面对受损的权益无法维护的状况,甚至个体维权反倒起到了相反的作用,各种难以把握的状况致使不同的个体为了维权走上了不同的道路,最终结果也大相径庭。作为律师,我们衷心的希望每一个个体的权益都得到维护、正义得到伸张,但因为各种现实状况,我们同时也希望每个个体维权的方法和途径也能够合理合法。因而将从不同方面来讨论如何在城市扩张中维护自身权益——国有土地上房屋征收过程中,我们将会获得多少补偿?

2011年1月21日国务院发布中华人民共和国国务院令第590号,公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日其施行。我国城市的扩张、房地产的发展从拆迁时代进入了征收时代,也从强拆暴拆时代进入了依法征收时代,尽管此后我们仍需要面对强拆暴拆等不法行为,然而新的条例的公布其宣示意义远大于实际作用,不仅伴随着法制的健全,更意谓着我们将从法制社会逐渐向法治社会转变进入了新的阶段,年度立法数量的增加、立法领域的扩展等不同的法律现象,其意义和作用虽然在短期内并不会很快体现,然而其对于每一个公民而言都是巨大的福利。这也意味着法律不再仅仅是法律人的战斗的武器,也让法律成为每个公民维权的工具逐渐落到实处。《条例》也是如此,它虽然会因为征收使很多个体面临巨大的变迁,但同时也保证了每个个体都能得到对应的补偿,以保障被征收房屋所有权人的权益。

通常而言,征收是政府公共部门为了政治、经济、文化等社会发展的需要,以征收的形式取得单位或者个人的房屋和土地,用于新的市政建设和开发,同时对被征收人予以合理补偿的、服务公众的政府行为。房屋的征收与补偿原本是为政为民、造福社会的好事,但却在具体工作一层一层落实的时候逐渐演变成为公众所诟病的坏事,事情何以发展至此?俗话说,千里之堤毁于蚁穴,征收是一个既严谨又漫长的过程,任何一个环节出现问题,都会损害公民的权益,都会影响一平方米被征收人将会获得多少赔偿,为了便宜讨论,使讨论有针对性,因此将以上海市房屋征收与补偿为例,进行分析,使每一个公众都能够在法律的庇护下维护自己的权益、保障财产的安全。

一、 谁征收?谁补偿?

——征收的概况和始末

在政府产生之初,人们对于政府能够做什么和不能做什么有过很长时间的争议,即使到了当下,这个没有一个统一的结论,我们只能说在意识形态和政治制度不同的国家,我们会看到有各自特点的政府组建形式和职能。在社会契约论以及各国政府的实践中,我们都能够清楚的感受到明确政府权力界限对公权力的约束和私权利的保障的重要意义。权力界限的划分给予政府部门正当性的名义,获得做出政府行为的资格,并将其作为的范围加以明确,因而我们在面对国有土地上的房屋征收时,面对征收部门,我们首先要考虑的是这些人是否具有资格。尽管在资格问题上出现漏洞和错误的可能性很小,但鉴于其对于理解和把握征收行为的重要性,因而需要简单说明。

在现实生活中,个体在与政府打交道的过程中,有时会产生优势交往,当事人把所有的怨气都撒在工作人员身上,工作人员也常常是任打任挨,毕竟有三大纪律、八项规定在那里,一般都是工作人员吃委屈,曾有记者采访一报警市民:你是怎么知道对方不是真的警察的?回答说:我打他他还手了。另有闯红灯市民下跪求饶,交警跟着下跪求守法。任打任挨由此可见一斑,另一方面也有弱势的时候,临时工城管、临时工协警参与执法等情况屡见不鲜,人们已经见怪不怪了。

在此必然会有人提及暴力拆迁、强拆偷拆也属于后者,然而事实不全然如此,有时候甚至和政府没什么关系,那么问题就来了——为什么政府行为最终会和政府没关系?面对这个问题,我们就需要明确哪些主体会参与到征收和补偿的过程中来,这些政府部门自身都有哪些职能,他们在征收与补偿中又需要开展哪些具体的工作,工作进度安排是如何确定的等等这些问题,需要以法律为依据来逐一明确。

就上海市而言,征收与补偿的管理部门包括市房屋行政管理部门、市和区县发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等行政部门、被征收房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府,尽管职能和分工不同,但都是保障征收和补偿工作顺利进行的重要环节。区县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,至于具体工作的落实则是由区县房屋行政管理部门开展,与此同时也赋予了其可以将具体工作委托给房屋征收事务所,房管局出于各种考虑,都会将具体事务委托给房屋征收事务所,征收部门对事务所委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担责任。虽然在房屋征收与补偿的完整过程中会涉及到很多不同职能的部门,但作为被征收人而言,相关性最强的是房管局,接触最多的是征收事务所。

就征收进度而言,首先是规划阶段,建设项目在符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的前提下,才能保证进入征收阶段,根据不同的建设需要,征收工作所涉及的部门也不同,经过的程序也不同,如科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的建设项目征地范围的确定,需要以建设用地规划许可证为依据;而因旧城改造进行征收的项目,范围的确认需要由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门及区县人民政府确认。

其次,意见征询阶段;为旧城改造确定征收范围后,就进入了意见征询阶段,上海市需要百分之九十以上的被征收人、公租房承租人同意,才能进行旧城改建,因为各地的自身状况不同,需同意人数的百分比会有一些变化,一般不会低于百分之八十五,因为问题还没有开始出现,征询阶段通常都会进行的比较顺畅。然后,进入调查登记阶段,房屋征收部门会对征收地块内的登记房屋的基本信息进行调查并登记,包括权属、区位、用途、建筑面积等情况,调查结果会在征收地块进行公示,供被征收人和公房承租人浏览、查阅;在此同时,区县政府也会组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,如果被认定为合法建筑和超过批准期限的临时建筑,房屋征收部门会予以补偿,反之则不能获得补偿。

再次,就进入确定征收补偿阶段,在调查登记过后,征收部门会根据本地区的情况拟定征收补偿方案,报区县人民政府,由其组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在征收地块予以公布,征求被征收人、公房承租人意见,属于旧城改建征收房屋的,还应当组织相关人员和代表参加的听证会。而这个过程在实际中通常不会引起人们的重视,这里面既有政府公布不当的因素,也有被拆迁人和公房承租人自身漠视的因素、甚至意识不到自己享有的权利,加之公众对于征收补偿方案所包含内容认知的缺乏,很难参与到方案的修改程序中去,加速了正式方案的公布,可以说在某种程度上加快了征收的进度而不自知。其后会进行社会稳定风险评估,做出征收决定并公告,从而进入与被征收人和公房承租人最相关的补偿阶段!