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哪类土地使用权可以作为出资成立公司

发布时间:2016-06-23 关键词: 国有土地 公司法 使用权 物权法 管理法

我国《公司法》明确规定了股东成立公司的出资形式,即货币、实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产;也就是说,衡量财产或权利能否用作出资的标准主要有两项:一是能否作价评估,二是能否依法转让。

一、法律规定允许出资的土地使用权

(一)建设用地使用权

1、国有土地上的建设用地使用权

根据《物权法》第一百三十五条和第一百四十三条规定,建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权将建设用地使用权直接出资,但法律另有规定的除外。

2、农民集体所有的土地上的建设用地使用权

根据《土地管理法》第十条和第六十条规定,农民集体所有的土地上的建设用地使用权不能直接用于出资,必须先持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,由县级以上地方人民政府按照省级政府规定的批准权限批准;但是涉及占用农用地的,应当办理农用地转用审批手续。

(二)通过招标、拍卖、公开协商方式取得的农村土地承包经营权

根据《物权法》第一百三十三条,通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等农村土地承包经营权,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。采取上述三种方式承包的农村土地主要是不宜采取家庭承包方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。

二、法律未规定允许出资的土地使用权

(一)以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权

《物权法》第一百二十八条规定:土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

《农村土地承包法》第三十二条规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

将上述两条法律规定与《物权法》第一百三十三条规定对比来看,虽然三者都采取了列举式的立法模式,但《物权法》第一百三十三条明确规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等农村土地承包经营权,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,可以“入股”方式流转;而针对家庭承包取得的土地承包经营权并未明确规定可以“入股”方式流转。

(二)宅基地使用权

根据《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,比如宅基地使用权不可用于出资;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等法定情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

也就是说,农民集体所有的土地的使用权,只有在符合《土地管理法》第六十条规定的条件下,才能作为出资使用。

三、律师建议

以土地使用权作为出资,特别需要注意以下三个方面:

(一)划拨转为出让

如果是划拨方式取得的国有土地使用权,必须办理土地变更手续,将划拨转为出让,核心的一步就是向国家补缴土地出让金。

(二)解除权利负担

如果拟用于出资的土地使用权上设置了担保,必须首先解除权利负担,否则不允许出资。

(三)交付登记并重

对于公司而言,不仅要事实上能够使用土地,也要确认法律上的归属,因此,以土地使用权进行出资,必须满足交付加登记两个条件。

四、相关法律法规

除上述引用的《物权法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》外,本文同时参考《公司法》及《公司法解释(三)》第八条和第十条规定。