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土地增值税减免税政策解析

发布时间:2016-06-23 关键词: 房地产开发 国务院 建设部 住房价格 国家建设

土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序,合理调节土地增值收益和房地产开发企业利润而设置的地方税税种。我国出台这一税种时,也制定了相关的税收优惠,主要包括以下减免税政策。

一、普通标准住宅免税

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过税法规定的扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。普通住宅标准可按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]第026号)第五条规定掌握,即普通住宅原则上应同时满足以下条件:

(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(2)单套建筑面积在120平方米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。对于上述条件,各省、自治区、直辖市可根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.

二、国家依法征用、收回的房地产免税

因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

三、开征时限之前免税规定

我国土地增值税自1994年1月1日起开征。税法规定,房地产开发企业转让新建房,1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。为配合国家的宏观调控政策,启动投资和消费,促进房地产业发展,此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政、税务部门审核,并报财政部、国家税务总局核准,可以适当延长免税期限。在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税。

四、个人住房免税

个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。

五、企业特殊经营行为免税

税法规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。但所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,自2006年3月2日起,停止享受上述免税政策。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。(作者:陈萍生单位:萍乡市地税局)