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关于国有农场土地承包合同的五点建议

发布时间:2016-06-24 关键词: 代表大会 承包合同 土地流转 北大荒 基本原则

土地承包合同国有农场中作用是相当大的,是农场用依法管理的重要标志。合同的好坏,关系到农场的管理水平,由于承包合同不规范、不依法签订,给农场造成经 济损失的案件比比皆是。

笔者根据法律有关规定,结合农场实际,就国有农场耕地承包合同的不完善问题,提出几点建议,仅供参考。

一、国有农场的土地性质

国有农场的土地归国家所有,国有农场是受国家的委托经营管理所辖区 域内的土地,并对辖区内的土地有使用、占有、收受等项权利。除上述权利外还依法享有对所辖区域内的土地的发包权、租赁权、转让权、开发权、融资权等延伸权 利。这些权利有一些是受到法定事由限制的,未经法定程序许可,是不能行使的。

二、国有农场土地承包的法律依据

自北大荒开发以来,国家没有一部法律法规是针对国有农场而制定的,国有农场土地承包合同的制定,大多是以《中华人民共和国合同法》的基本原则为依据,导致国有农场土地承 包合同样式多多,没有统一定式的局面。

2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国农村土地承包法》。这部法律对土地承包、土地流转等法律关系,用法定形式进行了规范,所以说这部法律是我国法制史上对土地方面法律关系规定的又一新的亮点。

那么这部法律对国有农场的土地发包、承包关系是否适用呢?当前有两种意见:一种意见认为农村土地承包法,只适用于农村的土地承包,而不适用于国有农场的土地承包。另一种意见认为,农村土地承包法既适用于农村土地承包,也适用于国有农场土地承包。

依据是该法第二条规定:"本法所称农村土地,是指农民集体所有和国家所有的依法由农 民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地"。根据这一规定,国有农场是代表国家管理和使用国家所有的土地。而且这一部分土地是用于农业的土地,符合农村土地承包法适用的范畴。

为此,国有农场的土地发包、承包适用《中华人民共和国农村土地承包法》笔者同意第二种观点。

三、怎样规范国营农场土地承包合同

怎样规范土地承包合同是每个垦区农场的一件大事。它涉及到企业管理的最重要的环节,也是检验企业是否依法办事,依法管理重要条件。农场与承包户之间的土地法律关系,用什么来证明,那就是承包合同,土地合同尤为关键。土地合同的性质、条款、期限等,直接关系到垦区农场企业的经济效益和管理水平,管理水平的高低看什么,笔者认为看合同附属于国营农场的工业等各项行业都已转制并轨,唯有土地使用权、收益权、占有权没 有丧失,依旧归农场经营管理,从这个意义来看,土地在垦区农场中的地位应属首位。

因此,对土地合同有必要依法进行规范,以达到自愿、诚信、公平、依法管理 的目的。

据了解,当前垦区农场的土地承包合同并不规范,乱起名称,条款不全,疏漏百出,由于合同签订不严密,一打官司就败诉,给企业造成经济损失。

(一) 首先谈谈土地合同的名称问题。

土地合同名目繁多,有的叫"耕地、租赁经营合同",有的叫"耕地承包合同",也有的叫"土地转让合同"、"土地出租合同"等 等。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定:"国有土地可以由单位或者个人承包经营""发包方和承包方应当订立承包合同",《中华人民共和国农村 土地承包法》第二十一条规定:"发包方应当与承包方签订书面承包合同"。

根据法律规定,笔者认为国有农场签订耕地合同时,名称应当锁定为"耕地承包合同",具体名称为(××农场耕地承包合同)。这个名称是有据可查的,也是法律规定的,必须规范名称,建议农场签订合同时应注意这个问题。

(二)土地承包合同的核心问题是费用问题。

有的叫"租金"、"实物地租"、"上打租、下打租"等习惯性叫法,还有的叫利费税。依照法律规定合同中应缴纳的费用,应统称为"承包费"。只有承包费这一称谓,是有法律规定的。

(三)关于承包合同条款。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条二款规定承包合同一般包括以下条款:

1、发包方、承包方的名称、发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;

2、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;

3、承包期限和起止日期;

4、承包土地的用途;

5、发包方和承包方的权利和义务;

6、违约责任

根据上述规定笔者补充以下内容供参考,并在实践中参照。

(一)首部合同名称(××农场耕地承包合同)(合同编号)。

(二)发包方、承包方的基本情况(发包方××农场法定代表人、住所)、(承包方代表人、住所)

(三)中间部分

(1)土地的坐落即(发包土地坐落在××农场××管理区××居民组)

(2)名称、面积等级即(××管理区××居民组第×号地、面积、耕地等级)

(3)承包费额度及交款方式即(每亩地承费多少元,交款时间和地点,是现金还是实物粮交纳。都应写清楚要求明细)。

(四)双方的权利、义务。《中华人民共和国农村地承包法》第十三条发包方享有下列权利:

(1)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地;

(2)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地;

(3)制止承包方损害承包地和农业资源的行为;

(4)法律、行政法规规定的其他权利;

第十四条发包方承担下列义务:

(1)维护承包方的土地承包经营权,不得非法变更、解除承包合同;

(2)尊重承包方的生产经营自主权,不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;

(3)依照承包合同约定为承包方提供生产技术、信息等服务;

(4)执行县乡(镇)土地利用总体规划,组织本集体经济组织内的农业基础设施建设;

(5)法律、行政法规规定的其它义务。

第十六条 承包方享有下列权利:

(1)依法享有承包土使用、收益和土地承包经营权流转的权利。有权自主组织生产经营和处置产品;

(2)承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿;

(3)法律、行政法规规定的其它权利。

第十七条 承包方承担下列义务

(1)维持土地的农业用途,不得用于非农建设。

(2)依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害;

(3)法律、行政法规规定的其它义务。

(五)违约责任

《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责 任。《中华人民共和国合同法》第七章违约责任一章均可适用土地承包合同违约条款。例如第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付 一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条对发包方应当承包民事责任的条件做了明确的 规定,并应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

(六)这一部分属于尾部

(1)应当写明合同的期限;

(2)应当写明合同的变更,解除的约定;

(3)解决争议处理的方法,可依法约定管辖的法院。

(4)需要担保和公证的也应一并写明。

最后双方签字盖章认可,并写明份数和持有者,标明合同签订日期。这样,一份完整的耕地承包合同即告完成。

四、国有农场土地承包合同要体现诚信、公平原则。

国有农场土地承包合同属于合同法规定的格式合同,承包合同都是农场某部门事先制作好的。有些合同虽然写了"经双方协商自愿签订本合同",但是,事实上很难做到平等协商,这也是农场的特色所决定的,实践中,国有农场不可能与上百上千个种植户一一协商,只能由农场一些有关部门调查起草,这样的合同的权利、义务,违约等方面很难体现公平原则,有些条款与法律规定相悖。

如农场作为发包方权利多于义务,而承包方权利少于义务。违约责任约定条款发包方的轻,承包方的重。 种植户为了包地无奈,不管是否公平,他们都签字。有些农场签订合同后,合同文本不发给承包户,这个做法是不对的,是不依法办事的典型例证。

五、合同的签订、合同的履行应注意的几个问题

(一)尽量实现公平、自愿原则

国有农场作为发包方面对的承包方一般都是所属的本场职工,具有隶属关系,合同签订过程中农场始终保持主导地位,而承包方农户处于被动地位,农场在制作格式合同时,应多考虑职工的利益,使合同尽量保持公平,避免与法律的冲突,让承包方感到公平的所在。

(二)对主体资格进行审查

经调查,有的农场将签订土地承包合同的权利下放给居民组或管理区,由区长或组长代行在合同上签字,笔者认为这个做法欠妥。发包方必须是有主体资格的法人,合同上签字必须是法定代表人,这样才符合法律规定。

对承包方的主体资格也应进行审查,一看是否本场职工,还是外来人员;二看是家庭承包还是个人承包。家庭承 包的以家庭共同财产承担民事责任,个人承包的以个人财产承担法律责任;三看是否具备履约能力,对承包方的经营能力,机车保有量、流动资金状况等也要进行审查。

(三)要科学确定承包费

承包费的确定要科学,要经过企业职工代表大会通过。一旦确定了承包费,没有政策和法律调整情况下,一般不予更改,随意更改即是违约行为。

(四)监督履行合同要有专门机构负责

承包合同从起草、协商、签订到履行等各个环节应是统一的,不能走样,农场应当设立专门机构负责此项工作,专门机构应以司法、政研、计财等部门组成。