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城镇土地使用税纳税义务发生时间(案例解析)

发布时间:2016-06-24 关键词: 房地产开发 财政部 土地出让 合同约定 房产税

企业使用建设用地,到底该如何确定城镇土地使用税纳税义务发生时间,在实际工作中税企之间往往存在较大争议。本文对该问题做如下探讨。

案例:某房地产开发经营企业A公司通过挂牌方式取得建设用地一块。2014年3月10日,A公司与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》,约定“出让人同意在2014年11月1日前将出让宗地交付给受让人”。此地块实际交付时间是2015年1月18日,办理土地使用权证的时间是2015年5月20日。那么,A公司该宗地城镇土地使用税纳税义务时间应如何确定?(当前,土地出让合同中普遍约定的是交付土地的截止日期,而不是某个具体日期)

现行法规:《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案例中,出让合同虽未约定具体交地日期,但却约定了截止日期。当交付日期约定不明确时,一般应遵循有利于纳税人的原则,以截止日期作为约定交付日期,从截止日期次月即2014年12月起缴纳税款。

反避税分析:财税〔2006〕186号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定可能会导致恶意避税。比如,某些免税单位(如符合条件的安置残疾人企业、行政事业单位等等)将土地使用权转让给其他企业时,可以约定在某个遥远的未来将土地交付给受让企业,而实际上却早已交付,如果一味地按照合同约定交地的次月纳税,就会导致该转让地块的城镇土地使用税长期落空。有些应税单位之间转让土地使用权,也可以利用约定交地时间来转移土地使用税负担,调节企业所得税或者达到其他某种目的。因此,以约定交地时间次月纳税的规定存在避税漏洞。

纳税义务衔接分析:以土地使用权转让为例,如果执行财税〔2006〕186号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定,可能会导致先后纳税人的纳税义务不衔接,出现同一土地买卖双方重复缴税的现象。例如,甲企业转让土地使用权给乙企业,合同约定的交地时间早于实际交地或变更土地使用权证的时间,甲企业已经按照约定交地时间纳税时,乙企业的纳税义务可能未终止。因为依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。乙企业土地的实物或权利状态尚未发生变化,此时甲、乙两企业对相同的地块都存在纳税义务,显然有悖常理。