深圳市易建房科技有限公司欢迎您!
  • 在线咨询:
  • 免费设计/整体方案/优化配置
  • 400-6288-836

农村土地制度改革和耕地保护中的土地估价

发布时间:2016-06-27 关键词: 中共中央 国务院 市场经济 社会主义 土地征收

“十分珍惜、合理利用每一寸土地和切实保护耕地”是我国的基本国策。2014年底中共中央办公厅、国务院办公厅发出通知《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》强调“我国形成了以公有制为基础,以耕地保护和节约集约用地为主线,以用途管制、土地征收、国有土地有偿使用为主要内容的中国特色土地制度,为经济社会发展做出了历史性贡献”,同时指出“随着实践的不断发展和改革的不断深入,现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现……”。

在农村土地制度改革试点之初,立足土地估价传统业务,紧跟改革步伐,围绕切实保护耕地这一宗旨,拓展农村土地相关业务,发挥土地估价的积极作用,将使土地估价行业焕发活力。

农村土地制度改革和耕地保护中的土地估价

一、农村土地制度改革对土地估价提出新要求

在新形势下,随着农村土地制度改革的深入,农村土地入市、流转、征地和耕地保护等环节涉及的经济行为均需土地估价的专业意见,作为土地管理工作的一个环节,做好农村土地专项服务、发挥土地估价积极作用,是对估价行业、估价机构和估价人员提出的全面要求,同时也是行业发展的新机遇。

1、行业发展:国有土地使用制度完善,配套技术成熟,相比之下,受限于集体建设用地使用权不得出让,征收土地按原用途补偿等规定,原集体土地市场不发育,配套技术滞后,相关理论研究缺失。在农村土地制度改革新形势下,土地估价和登记代理行业协会将引领行业研究方向,在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点和耕地保护相关估价技术领域开展课题研究、继续教育、技术交流,多方面入手为行业发展提供技术支持。

2、机构发展:农村土地市场参与各方已对咨询服务机构提出更高要求,作为中介咨询服务结构,需要敏锐感知风向,不断探索研究,寻找新的市场空间,与政策导向接轨,抢占市场先机,在开发、投资关注重点转向集体土地的同时,将咨询服务拓展到相应领域。

3、个人发展:土地估价已经从单一的评估技术发展为土地综合咨询,在此形势下,对土地估价师及从业人员的要求也提升到“复合型”人才标准,即兼具法律、开发、规划、建设、经济等知识的投资咨询复合人才。实时更新并掌握土地估价新理论、新技术、新方法与土地估价相关的专业知识,方能适应农村土地制度改革大潮。

二、土地估价应在耕地保护领域中开展专业研究、发挥积极作用

《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》指出要坚守的改革底线:深化农村土地制度改革,必须确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。在社会各界均已对耕地保护提高重视程度的当下,土地估价机构和估价人员急需在评价耕地保护社会效益、经济效益、环境效益方面发挥专业特长,起到积极作用。

(一)夯实理论基础

估价人员应首先深入进行耕地保护相关政策研究,以耕地保护所涉基本概念为基点、权威研究为主线实现相关理论知识的储备。

1、法律法规、政策制度的梳理

土地估价应立足于法律法规的规定,提供合理的估价结论和咨询意见。对农村土地制度改革中涉及的耕地保护研究,首先亦应对相关政策予以全面系统的梳理。

2、新政策、新知识的研习

保护耕地的法律规定逐渐清晰细化,配套政策的操作性也愈发增强,从单向保量到保质保量双平衡取得了重大突破和进展。

为全面了解耕地保护措施并在经济分析中灵活运用,估价人员应及时对新政策进行必要的研习。如2015年中央一号文件《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》明确提出“实施耕地质量保护与提升行动。全面推进建设占用耕地剥离耕作层土壤再利用”,“耕作层土壤再利用”作为耕地保护保质重要措施,被日益强化,彰显其“增加耕地数量、提高耕地质量、保护生态环境”的重要作用。故为此估价人员应研究全国首个地方标准—吉林省地方标准《建设占用耕地表土剥离技术规范》(DB 22/T 2278—2015),了解“表土剥离”等相关概念和技术要求,并全面研读土壤剥离类的相关学术研究成果,构建由点到面的知识体系。

(二)实践加以应用

理论来源于实践,又通过实践验证理论、发展理论。如2015年北京市国土资源局出台《北京市国土资源局关于开展建设占用耕地耕作层土壤剥离利用工作的意见》指出,土地一级开方式征地的非农建设项目,一级开发单位为实施单位,负责占用耕地耕作层土壤剥离的具体实施。据此,土地估价机构在常规业务土地一级开发实施方案编制和成本审核工作中,增加了成本科目--土壤剥离费,而合理确定土壤剥离费正是基于前述的理论研习并综合运用。

(三)开展课题研究

在估价领域开展相关理论的研究和应用,亦是对耕地保护措施效力的一种有益验证。仍以占用耕地剥离耕作层土壤再利用为例,从估价角度通过经济测算,与其他手段相结合,对耕地保护措施从数量、质量、生态方面进行综合评价,以及将土壤再利用与农用地估价有效结合都是现阶段可以着手开展的研究。

(四)服务之中推广

估价机构客户范围广,且绝大多数客户所从事的工作和耕地保护有着直接或间接关联,估价机构和估价人员可通过多种渠道大力普及耕地保护的重要意义,既为耕地保护和发展起到宣传作用,也为土地估价赢得社会尊重。

(北京大地盛业房地产土地评估有限公司   潘汇 黄辉)