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深圳出台征地安置补偿和土地置换实施细则

发布时间:2016-06-27 关键词: 深圳市 补偿协议 容积率 程序 规模

深圳征地补偿实施细则发布

为规范征地安置补偿和土地置换行为,细化处理程序,深圳市规划国土委近日出台《〈关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)〉实施细则》(下称《实施细则》),坚持等价值补偿原则,同时强调征地安置中原则上采取货币补偿的方式。

实施细则规定,市规划国土部门派出机构负责组织实施辖区范围内征地安置补偿和土地置换的具体工作,派出机构对辖区内征地安置补偿协议、会议纪要及征地批复文件进行审核,制定具体土地安置方案。

土地安置方案应当明确征地返还基本情况、安置依据、安置规模、选址范围、土地用途、容积率等事项;其中,土地安置与城市更新统筹处理的,土地用途及容积率按照城市更新单元规划确定。土地安置需要进行价值评估的,土地安置方案应当载明相关评估指标和补偿价值。

《实施细则》对征地安置和土地置换工作中出现的不同情形做了详细规定,例如,对于“集体发展用地”“发展备用地”“原村发展用地”等各类用途未明确的用地以及土地用途“按规划功能实施”的用地,参照《若干规定》中“工商发展用地”的有关规定执行。

等价值补偿原则

“等价值补偿”原则在《实施细则》中有多处体现:

按照《若干规定》确定土地安置规模后,因土地资源限制等原因只能选定小于安置规模的地块落实用地的,可以按照等价值补偿原则,在符合城市规划要求的前提下,通过调整所选地块容积率的方式进行安置;

根据《若干规定》进行的土地置换应当遵循等价值原则进行价值评估;

置换土地的使用年期应当在遵循等价值原则的基础上确定,且不得超过相应用地功能的法定最高年期。

关于“违法建筑”

原土地使用权出让合同对容积率未明确约定的,进行价值评估时,拟收回的土地为空地的,按照原合同签订时该用地所在街道相同功能土地出让容积率的平均值确定;

拟收回的土地上存在建筑物的,按照该建筑物的现状容积率确定,但该建筑物经确认属于违法建筑的,按照平均容积率确定。

土地价值如何评估?

对于价值评估的程序,《实施细则》作了专门规定,土地安置、土地置换、货币补偿及地价收取需要进行价值评估的,可在两种方式中选取一种进行评估,且评估方式一经选定,不得更改:第一种为由规土部门委托市政府确定的非营利评估机构进行价值评估;第二种是规土部门委托非营利评估机构,继受单位或者土地权利人委托3家市场评估机构,按照相同规则分别进行价值评估。

采取第二种方式进行评估的,评估价值按照非营利评估机构评估结果与市场评估机构评估结果的平均值确定。市场评估机构评估结果按照3家市场评估机构评估值的算术平均值确定。

来源丨微信公众号:UPDIS城市发展与土地政策研究所

附全文规定:

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)〉实施细则》的通知

各有关单位和个人:

为了规范征地安置补偿和土地置换行为,细化处理程序,促进土地资源节约集约利用,实现城市发展利益共享,根据《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》第十七条第三款的规定,我委组织制定了《〈关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)〉实施细则》,现予印发,请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会

2016年6月1日

《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》实施细则

第一条 为了规范征地安置补偿和土地置换行为,细化处理程序,促进土地资源节约集约利用,实现城市发展利益共享,根据《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》(以下简称《若干规定》)第十七条第三款的规定,制定本细则。

第二条 市规划国土部门负责统筹协调、监督管理全市征地安置补偿和土地置换工作;负责审核未纳入城市更新统筹处理的土地安置并报市政府批准;负责审批土地置换并报市政府备案。

市规划国土部门派出机构(以下简称派出机构)负责组织实施辖区范围内征地安置补偿和土地置换的具体工作;负责审核与城市更新统筹处理的土地安置并报市规划国土部门批准。

第三条 各辖区范围内已确定但尚未安排的土地安置,应当自《若干规定》生效之日起3年内落实相关用地。

派出机构应当根据市近期建设和土地利用规划年度实施计划、土地整备年度计划,结合辖区实际情况,制定土地安置年度计划,经辖区政府同意后报市规划国土部门备案。土地安置年度计划应当明确土地安置的时序安排。

第四条 派出机构对辖区内征地安置补偿协议、会议纪要及征地批复文件进行审核,制定具体土地安置方案。土地安置方案应当明确征地返还基本情况、安置依据、安置规模、选址范围、土地用途、容积率等事项;其中,土地安置与城市更新统筹处理的,土地用途及容积率按照城市更新单元规划确定。土地安置需要进行价值评估的,土地安置方案应当载明相关评估指标和补偿价值。

第五条 除《若干规定》第四条第一款所列四项情形以外,征地安置原则上采取货币补偿。

第六条 《若干规定》第五条第二款规定的原特区外区政府会议纪要以及市、区政府批复文件、相关单位签订的补偿协议所确定的土地安置用地面积超过所征土地面积5%的,土地安置的规模按照所征土地面积的5%确定;超出5%的部分,按照市场评估价给予货币补偿,补偿价值按照本细则第十条的规定评估确定。

第七条 在经济关系未理顺的已建成区域进行土地安置并与城市更新统筹处理的,按照《若干规定》第六条及第八条第二款的规定增加50%的土地安置奖励面积;不与城市更新统筹处理的,安置规模按照《若干规定》第五条的规定确定。

第八条 按照《若干规定》进行的土地安置,相关补偿协议、会议纪要及批复文件中规定的“集体发展用地”“发展备用地”“原村发展用地”等各类用途未明确的用地以及土地用途“按规划功能实施”的用地,参照《若干规定》中“工商发展用地”的有关规定执行。

第九条 按照《若干规定》在继受单位所在社区的经济关系未理顺的空地上进行的土地安置,拟安置的居住用地规划为商业、办公用地的,应当对拟安置用地进行价值评估后,按照等价值原则评估确定商业、办公用地的安置规模;拟安置的工商发展用地、工业用地规划为商业、办公用地的,应当先参照居住用地进行面积折算,再根据居住用地的安置规模进行价值评估后,按照等价值原则评估确定商业、办公用地的土地安置规模。

根据前款规定对居住用地进行价值评估时,容积率应当按照原补偿协议、会议纪要及批复文件的规定确定;无规定的,容积率按照3.2确定。面积折算应当根据《若干规定》第七条规定的比例确定。

商业、办公用地的安置面积,应当根据评估确定的补偿价值以及拟选安置区域城市规划确定的容积率测算。

土地评估基准时间以委托评估确定的评估日期为准;地价标准按照委托评估确定的评估日期该用地区域市场评估价确定。

第十条 根据《若干规定》第十条对异地安置进行价值评估的,对于已确定但尚未安排的土地安置情形,原协议、会议纪要及批复文件规定的用地为工商发展用地等未明确具体用途的,按照居住用地确定,用地规模按照原补偿协议、会议纪要及批复文件规定用地面积的65%确定;原补偿协议、会议纪要及批复文件未规定容积率的,居住用地容积率按照3.2确定,工业用地容积率按照2.2确定;土地评估基准时间以委托评估确定的评估日期为准;地价标准按照委托评估确定的评估日期该用地区域市场评估价确定。

根据《若干规定》第四条第二款进行土地安置的,补偿价值评估规则原则上按照市政府有关批准文件执行;未规定的,按照《若干规定》第十条第一款规定的评估规则确定,土地评估基准时间以及地价标准按照本条第一款规定执行。

第十一条 对拟安置土地的补偿价值进行评估后,根据补偿价值及拟选安置区域城市规划确定的土地用途、容积率及按照市场评估价确定的地价标准,测算安置土地的面积。安置土地的面积原则上不得大于《若干规定》第五条确定的用地规模。由于规划原因必须选择价值较大的地块进行安置的,所选地块的价值不得超出拟安置土地价值的10%。

第十二条 根据《若干规定》确定的土地安置面积小于3000平方米,无法作为独立宗地落地的,可以采取以下方式处理:

(一)采取货币补偿的方式,补偿金额按照拟安置土地的市场评估价值上浮20%确定;

(二)通过空间统筹的方式,与其他土地安置地块一并处理,空间统筹后落地面积不小于3000平方米。

第十三条 根据《若干规定》第十一条对安置区域的城市规划进行制定或者调整的,派出机构应当组织开展相应区域的规划研究,经批准后作为规划管理的依据。

第十四条 按照《若干规定》确定土地安置规模后,因土地资源限制等原因只能选定小于安置规模的地块落实用地的,可以按照等价值补偿原则,在符合城市规划要求的前提下,通过调整所选地块容积率的方式进行安置。

第十五条 根据《若干规定》进行的土地置换应当遵循等价值原则进行价值评估。原土地使用权出让合同对容积率未明确约定的,进行价值评估时,拟收回的土地为空地的,按照原合同签订时该用地所在街道相同功能土地出让容积率的平均值(以下简称平均容积率)确定;拟收回的土地上存在建筑物的,按照该建筑物的现状容积率确定,但该建筑物经确认属于违法建筑的,按照平均容积率确定。

第十六条 根据《若干规定》进行土地置换的,土地置换的规模不得超过收回土地的规模。

第十七条 因公共利益或者规划实施等原因需要收回部分土地使用权的,在符合城市规划要求的前提下,可通过依法调整剩余部分土地的容积率等规划指标,按照等价值原则补偿原土地使用权人。

第十八条 收回土地使用权需按照《若干规定》土地置换方式补偿的,应当在收地补偿协议书中明确置换土地的规模、用途、选址范围、容积率、补偿价值、地价、使用年期等内容,并重新签订土地使用权出让合同。

置换土地的使用年期应当在遵循等价值原则的基础上确定,且不得超过相应用地功能的法定最高年期。

第十九条 依照《若干规定》实施的土地安置、土地置换、货币补偿及地价收取需要进行价值评估的,应当遵循公平、公开、公正原则,由派出机构与继受单位或者土地权利人选取以下一种方式进行评估。评估方式一经选定,不得更改:

(一)由派出机构委托市政府确定的承担评估职能的非营利机构(以下简称非营利评估机构)进行价值评估;

(二)由派出机构委托非营利评估机构,由继受单位或者土地权利人委托3家市场评估机构,按照相同规则分别进行价值评估。

采取本条第一款第(二)项方式进行评估的,评估价值按照非营利评估机构评估结果与市场评估机构评估结果的平均值确定。市场评估机构评估结果应当按照3家市场评估机构评估值的算术平均值确定。

第二十条 市场评估机构由派出机构委托非营利评估机构组织选取。非营利评估机构应当通过现场摇号的方式,从符合条件的市场评估机构中,选取3家市场评估机构分别进行价值评估。

派出机构、继受单位、土地权利人应当参与市场评估机构的选取过程。派出机构委托公证机构对摇号过程及结果进行现场公证,公证费用由派出机构承担。

价值评估涉及的评估费用由委托主体承担,涉及组织选取市场机构的费用由派出机构承担。

第二十一条 派出机构、继受单位、土地权利人对评估结果存在争议的,可以自评估结果确定之日起10个工作日内,向市房地产评估专家委员会申请进行房地产评估技术鉴定。

第二十二条 市规划国土部门应当自土地安置、土地置换的用地协议签订后5个工作日内,将土地安置、土地置换的基本情况、权利人、依据等相关事项在门户网站上公示10日。

第二十三条 《若干规定》实施前,土地主管部门已作出土地安置用地批复但尚未签订土地使用权出让合同,拟安置区域尚未进行开发建设的,应当按照《若干规定》规定的条件和程序处理。

第二十四条 本细则自发布之日起施行,有效期至2018年9月9日。