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“地王”背后的土地困局

发布时间:2016-06-29 关键词:
  时隔三年,“地王”又一次成为市场焦点。诸如,拿地主力、资金来源、盈利空间、具体企业的经营战略、房企之间的合纵连横,乃至一年拿下六块地王的信达地产(600657,股吧)的前世今生,均被全方位无死角关注了。

    这一出赚尽眼球的微观大戏,还预示了中观层面的行业走向,也再次暴露了中国土地供应制度的顽疾。

    最近十年的四次“地王潮”均是房地产行业短周期的拐点,若是本轮政策处理不当,历史可能重演——成交量与房价都将陆续走弱。在资金来源以销售收入为主的情况下,房地产投资将会随之减速。这对于当前仍未产生新的内生动力的疲软经济而言,不啻于一个坏消息。

    “地王”们微观考量的背后,是土地供需的失衡,热点城市去化周期快速下降到超低水位的时候,土地供应不仅没有随之增加,甚至还大幅减少。

    “地王潮”是见顶信号

    2015年下半年以来,高价拿地已经非常普遍,其中不乏“面粉高于面包”者。2016年土地市场愈加火爆,仅仅5月,一线和热点二线城市便诞生了69宗“地王”。

    这种躁动颇似2015年股市5000点时的市场情绪,高总价、高单价、高溢价的“三高”地块的数量均远远超过了上一个“地王”井喷的2013年。

    土地市场的异常已经引起监管部门的重视,调控政策正在陆续推出。住建部、国资委、国土部等监管部门,或喊话或召集开发商座谈或约谈央企,试图通过窗口指导来避免“地王”的爆发,连国家统计局都警示“地王现象确实需要引起关注”,人民银行上海( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)总部和上海银监局的相关人士甚至坐镇嘉定土地拍卖现场。

    热点城市已针对土地市场发布了新的政策。如苏州( 农用地、 商住地、 工业地)、南京( 农用地、 商住地、 工业地),直接对招拍挂的土地设置最高报价,若开发商超限,竞价结果将无效;合肥( 农用地、 商住地、 工业地)拟提升竞买保证金比例,并缩短出让金缴纳期限,若成交价格超过当地历史最高报价,开发商需在1个月内缴清出让金。

    从过去的经验看,“地王”频出的年份刚好对应政策持续收紧的区间,广发证券(000776,股吧)地产分析师乐家栋认为,3月以来,政策收紧的趋势还将延续,未来政策收紧范围可能继续扩大。

    受此影响,本轮房地产市场小周期是不是要告一段落呢?

    过去几轮房地产短周期的经验显示,“地王”频出往往对应着成交量的顶部。乐家栋指出,2010年及2013年“地王”频繁产生时,成交量已经过了小周期高点或者正处于小周期高点,此后成交走弱,到2011年、2014年成交量明显回落。

    推演至本轮小周期,成交量很可能也已过了小周期高点。中信建投地产分析师陈慎判断,4月销售增速全年阶段性见顶已基本确认,预计销售增速在6月仍将延续5月的下行趋势,全年市场增速将呈现前高后低的格局。国家统计局数据显示,1-5月份,商品房销售面积与销售额的同比增速较1-4月份分别下降3.3个百分点和5.2个百分点。

    一者,进入5月和6月份,基数抬升效应开始显现;二者,3月底以来,部分热点城市政策收紧,如深圳( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)、上海、南京针对住房市场推行限购、限价、差别信贷等政策;三者,流动性难以持续宽松,权威人士讲话发布后,货币供应量已经明显减速,再加上债券市场风险集中暴露,5月,M2进一步减速至11.8%、社会融资规模仅为6599亿元,仅企业债券融资同比减少逾2000亿元。

    但是,当前中国经济稳增长的动力主要来自房地产。一季度,房地产行业为GDP贡献了0.6个百分点,较上年多贡献了0.5个百分点,刚好抵消了金融业减少的部分。在消费与投资整体增速持续放缓的时候,房地产的逆势上扬确实无愧于支柱行业的名头。因此,房地产行业的调控政策更为重要,在避免过热的同时,也要防止过快收紧导致市场的下滑。而对症下药,首先需要知道症之所起。

    土地供应偏少是根本原因

    “地王”产生的原因很复杂,正如野村中国地产研究部主管高剑锋所言,“看不到利润,地王们很难赚到钱”,那么开发商们天价拿地究竟为了什么?

    “拿地企业可能是为了维护公司团队的生存,”易居房地产研究院副院长杨红旭分析,“也可能是为了开发高档次楼盘以维持或扩大品牌影响力,提升房企排名”。

    “地王”们还可能是为了增加总资产,国金证券(600109,股吧)地产分析师胡华如认为,拍到地王后可显著增加企业土地储备账面价值和存货含金量,有利于拿地企业特别是国资背景的房企在国企整合浪潮中获取更多话语权,而低成本的充裕资金则为地王频繁产生提供了必要条件,2014年三季度以来房企的现金流、负债成本和融资环境均有大幅改善。

    纷繁复杂的表象下,真正起决定性作用的仍是供需关系。开发商们一致看好的区域非常集中,胡华如指出,一线城市拿地已被反复印证是正确的,购房需求有深度特别是二手房交易活跃的城市相对有限。

    相对于需求,这些热点区域的供给却颇为不足。前期销售持续好转后,热点城市去化周期已经显著缩短,国泰君安跟踪的12个典型城市的新房平均去化时间仅为8.7个月,其中,南京为2.2个月、上海5.6个月、杭州( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)6.7个月、苏州7.5个月、广州( 农用地、 商住地、 工业地)(楼盘)8.3个月。此外,海通证券(600837,股吧)监测的合肥去化周期也不足3个月。

    在去化周期持续缩短的时候,上述区域的土地供应并没有随之增长,甚至还大幅减少。Wind汇总的各地土地交易数据显示,上海供应土地占地面积已经连续28个月负增长,2016年1-5月同比减少逾40%;广州、合肥前5个月亦是同比下降16%、39%,分别较上年同期少供应106万、49万平米;前5个月,南京、杭州供应土地虽高于上年,却低于2014年房地产市场的低谷期,分别较2014年同期少供应14万、182万平米。

    尽管地价与房价之间的相互联动关系颇为复杂,但土地供需关系毫无疑问会影响出让土地的溢价率。由此,供应不足推动土地溢价率暴涨,所谓“地王”频频诞生,与持续回暖的房地产市场形成联动效果。

    上述问题并不是偶发的,不仅主导了历次“地王潮”,还长期存在于土地市场中,使得地价增速快于房产价格增速。

    为什么商品房用地供应偏少?一般谈到这个问题,很容易被笼统地泛化到中国“人多地少”。但是,“人多地少”可能会长期推动地价一定程度的上升,却不能解释短短十数年间翻了几番的土地价格。

    土地供应闸门的背后

    最近湖北( 农用地、 商住地、 工业地)省副省长曹广晶的一段言论颇受关注:“控制土地供应闸门是调控房地产市场的最基本手段。”

    这个闸门完全由政府掌控,放多放少、什么时候放、具体位置与用地类型、以何种价格、放给谁,均由政府说了算。在理论上,土地供应要受规划约束,但在现实中,各地规划并不具备强制力,地方领导换届之后,不按规划或调整规划屡见不鲜。

    虽然土地供应闸门承担了调控职能,但效果并不好,在时间分布上不均衡,各级政府常常会顺周期供应土地,热时减少、冷时增加;在区域分布上,也没有顺应人口流动的大趋势,反而限制吸引力强的特大城市、鼓励人口持续流出的中小城市发展房地产,一定程度上导致当前房地产市场在不同地域上冰火两重天。

    深究之下,中国的建设用地并没有得到有效利用,住宅用地供应不足,同时伴生着建设用地的结构失衡与闲置问题。土地无法再生的有限性不等于土地的稀缺,现有建设用地仍然蕴含了巨大的腾挪空间。政府可以重新整合闲置与低效利用的农村建设用地、城市工业用地与商业地产,以提高住宅在建设用地中的占比,也能考虑提高远低于国际大都市的住宅容积率等。

    财税体制的安排也使得地方政府有动力追求土地出让收入的最大化。中央财经大学财政学院教授李升指出,土地财政是地方政府于分税制之外形成的、可独享的“第二财政”资源,地方政府由此避开与中央“分财”,也改变了与中央政府在可支配财力上的相对地位。

    从土地出让收入的支出结构来看,土地财政是城市建设资金主要来源之一。其实,城市土地供应有多种方式,除招拍挂之外,单价更低的协议出让规模亦不在少数,2014年占招拍挂供应面积的8%。通过划拨方式供应的土地更多,2014年划拨土地宗数是出让宗数的38%。由此可见招拍挂的市场化方式所承担的收入压力。

    曹广晶的言论则充分表明了地方政府怕跌盼涨的心理。南京大学社会学院社会工作与政策系主任陈友华认为,地方政府利用对土地的垄断,通过严格限制土地供应量的“饥饿营销”策略与“招拍挂”制度安排,推升了土地价格。