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中粮24.4亿绝杀首创问鼎新地王:业内惊叹央企任性不差钱

发布时间:2016-06-30 关键词: 浦东新区 中粮地产 不差钱 人民银行 陆家嘴
  上海( 农用地、 商住地、 工业地)土地市场又一次被央企点燃。6月29日,中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%,扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这意味着,这个位于上海郊环以外的住宅项目,未来保本售价可能超过6万元/平方米。而在拍卖过程中,以中粮、首创为代表的央企国企阵营表现出的任性和霸气,令业内惊叹“央企不差钱”。

  事件

  中粮绝杀首创

  据记者现场了解,昨天上海土拍现场仍有中国人民银行上海总部、上海银监会、市规土局位列观察席,但僧多粥少、土地稀缺,监管机构的“镇场”作用微乎其微,开发商们依然全力夺地。现场参与竞拍的房企多达23家,分别是:中洲、温州( 农用地、 商住地、 工业地)京都、一方、九龙仓、陆家嘴、蓝光和骏、新城、东原、中粮、金地、建发、保利、首创、大发、象屿、碧桂园、华润、龙湖、阳光城、正荣、招商、同济、合景。值得注意的是,此前购买了标书且支付了竞买保证金的信达地产并未出现,不少人还以为信达临时缺席。而据现场参与竞拍的开发商人士透露,其中2号竞买人温州京都就是央企信达地产为避人耳目而设的马甲。

  事实上,新场地块的竞拍现场刚开始并不如之前顾村和嘉定新城地块那般激烈。最初加价幅度仅为100万,几轮后跳升200万,总价也经过多轮小幅跳价,从8亿、9亿缓慢上升到14亿,直到碧桂园叫价20亿3000万以后才调整到500万元一口。而在竞拍的后半程,几乎成了以首创、中粮、陆家嘴为代表的国企,和以正荣、阳光城、象屿为代表的闽系房企两个阵营之间的缠斗,叫价紧紧互咬,异常激烈。

  开始陆家嘴和正荣风头强劲,尤其是正荣出价果决,大有志在必得之势,直到价格攀升至23亿之时,中粮和首创加入争夺,国企出价之狠很快让正荣等民企偃旗息鼓。最后的争夺在中粮和首创之间展开,最终央企绝杀地方国企,中粮地产24.4亿元摘得新场宅地,溢价率高达236%。

  面粉贵过面包

  公开资料显示,浦东新场旅游综合服务区A10-1地块,位于杨辉路以东,新环北路以西,属于郊环以外区域。虽然也要求建设5%即3400平方米的保障房,还有约1100平方米的公共设施,但没有自持要求,相比6月17日出让的嘉定新城E27-1地块出让条件宽松许多。

  据业内人士估算,该地块楼板价达到35744元/平方米,扣除5%的保障房等不可售部分后,实际楼板价达到38300元/平方米。以两年时间计算,该地块未来项目保本售价估计要在6万元/平方米以上。而目前新场二手房房价都在2.7万元/平方米左右,其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城单价在2.6万元/平方米,而万科清林径相对较贵,在3万元/平方米左右。

  “正荣对这块地跟得最紧、最想拿,据说公司连拿地的新闻稿都准备好了,志在必得的样子,结果还是敌不过央企,只能放弃了。”有开发商人士向记者透露。而这种无奈的情绪并非正荣才有。另一家参与现场竞拍的开发商人士告诉记者:“公司非常想在上海拿地,几乎出让的每块地我们都会参与竞拍,但央企太厉害了,现场叫价几乎不给你思考的时间,感觉最后就是国企和央企之间的斗法,只要是央企想要的地,似乎没有拿不到的。”

  过程

  23家房企参与竞价

  昨天出让的地块为浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,土地性质为住宅,出让面积56886.6平方米。地块的开发条件为:保障型住房配建比例5%,中小套型比例60%,全装修比例30%,住宅下限套数610套;建设要求为:高层为主,可以有少量多层住宅,不可以建低层联排住宅。

  该地块出让起始价为72701万元,起始楼板价10650元/平方米。而之前,该区域内土地最近成交价为2014年6月拍出的8578元/平方米。昨天,参与新场地块竞拍的房企分别有中洲、温州京都、一方地产、九龙仓、陆家嘴、蓝光、新城、东原、中粮、金地、建发、保利、首创、大发、象屿、碧桂园、华润、龙湖、阳光城、正荣、招商、同济、合景等。

  现场竞争相当激烈,福建( 农用地、 商住地、 工业地)房企正荣从一开始就势在必得,先后与陆家嘴、中粮、阳光城、首创等竞争,不过最终由于实力稍逊退出竞争,最后的争夺一直在中粮、首创等央企之间进行。最近风头正健的信达也重新出山,套了个“温州京都”的马甲参加竞标,首创置业由于刚刚入股51%的保利周浦项目,所以也是相当积极,争夺到最后。但最终,中粮地产以总价24.4亿元胜出,折合楼板价35744元/平方米,扣除不可售部分,实际楼板价达到38266元/平方米,溢价率达235.62%。

  中粮目前在一线城市的项目中以北京( 农用地、 商住地、 工业地)和深圳( 农用地、 商住地、 工业地)为主,在上海的项目并不多,其中包括中粮海景壹号、中粮南桥半岛和中粮天悦壹号等。

  新场房价目前不到3万/m2

  浦东新区新场地块如此受欢迎,与其距离迪士尼板块相当近有关,另外,此前同样位于迪士尼板块周边的周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,被保利溢价超300%拿下,未来项目售价预计将达到80000元/平方米。

  近几年来,万科、徐房、吉报等房企相继落户该区域,而目前板块内新房供应却严重不足,成为被房企竞相争抢的主要理由,新场板块大多为2011年开盘项目,最新只有1个,中洲里程2015年开盘,目前公寓房销售均价2.2万元/平方米,截至目前,新场板块市场化公寓存量面积仅5789平方米,库存59套。不过目前周边的二手房报价已蹿至2.7万-3万元/平方米,不少房东都存在惜售、坐地起价的念头。曾经有“金大团、银新场、铜周浦、铁惠南”之称,而近年来新场发展明显滞后,板块新房均价仅2万元/平方米。

  这块新场宅地与迪士尼直线距离仅5公里,可以说是受到乐园高人气的直接辐射,新场古镇也是上海文化旅游重要目的地。不过,目前该地块交通并不方便,仅通有轨交16号线,约40分钟可达龙阳路站,换乘2号线1小时内可达陆家嘴。不过地块距离地铁站约2公里之遥,换乘并不是非常方便。

  上海中原市场研究中心表示,此次新场宅地价再创新高,从大环境来看,主要是近期高地价助推土地价格随波逐流;从区域环境来看,主要得益于迪士尼概念、新房紧缺以及可以预见发展的新场前景。还有分析人士指出,中粮此次以接近3.6万元/平方米的价格拿下该地块,表现出了一种非理性的心态,该地块未来想要盈利的话,房价要接近7万/平方米。

  分析

  今年来一半高价地被国企买走

  自去年以来,一批央企、地方国企在土地市场表现十分活跃,并且拿地非常大手笔,造就了多个"地王"。

  中原地产研究部统计数据显示,2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%,也就是说超过一半的高价土地都是被国企买走的。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出了15幅地王。

  据克而瑞房地产研究中心观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。

  据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京( 农用地、 商住地、 工业地)、苏州( 农用地、 商住地、 工业地)、天津( 农用地、 商住地、 工业地)、武汉( 农用地、 商住地、 工业地)、郑州( 农用地、 商住地、 工业地)等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

  热议

  央企地王遭热议为何民企争不过央企

  上述地产商对央企任性之惊诧,并未大惊小怪。上证报曾在6月初以《央企扎堆造地王》深度报道了这一令业界侧目现象。此后不久,包括国资委在内的国家监管机构对央企开发企业约谈,口头下发通知要求收敛在土地市场的追高拿地行为,其中也包括部分国企开发企业。约谈后,央企在土地市场的拿地表现一度略有收敛,上海等城市土地竞拍也有降温之势,但昨日新场竞地,意味着央企地王并未远去。

  有业内人士认为,央企资金等综合实力较强,所以单纯是出于监管部门的压力可能作用有限。不过据记者了解,被业内重点关注的信达虽然换了马甲,昨天竞拍过程中依然相对低调,只在竞拍初期报了几次价,之后就未曾跟进。

  克而瑞房地产研究中心数据显示,从2016年企业拿地的情况可以看出,当前地王的主要制造者有以下几点特征:一是国企及央企的参与度最高。2016年上半年取得地王项目金额前十的企业中有大量的央企,如保利地产、金茂、电建、招商蛇口等等,事实上央企的参与度远不止于此,如葛洲坝、鲁能等也都在抢地的行列中。二是规模最大的7家千亿房企参与度较低,仅有保利地产出现在了总价、单价地王前十的榜单中。

  在疯狂的地王争霸战中,为何民企争不过央企?“因为民企老板自始至终知道企业是自己的,疯狂的后果最终还是自己承担,央企的掌门人则不同,就任数年可能就变换单位了。”有市场人士如此分析,数年前多家央企在海外任性并购留下的财务亏损已敲响警钟,如今疯狂之火只不过是从海外并购转到了国内土地市场而已。

  央企为何热衷“抢地”?

  一大批央企、国企为何纷纷不惜成本在土地市场上出手?背后是否有其深层次原因?克而瑞研究机构的一份最新分析报告就提到,在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下,更多的并购、重组案例会在央企中发生,总量惊人土地资源或将有新的归属。

  对于央企而言,板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面,一旦团队合并,必然会出现职务重叠的情况,因此当前展现出的实力越强,则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说,国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,目前市场的“地王”制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。过去一年房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激进。

  据新华网梳理总结,央企、国企敢于高价拿地,主要源于以下几点原因:

  1、国企的融资成本相较民企要低不少,资金成本优势非常明显;

  2、绝大多数央企或国企旗下产业众多,在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产,以某央企拿下的城北某地块为例,正是因为该地块就是该央企旗下一家子公司的厂房所在地,相较于其他房企,该央企拿下该地块有天然优势;

  3、由于很多央企并非以地产为主营业务,地产业务占比很小,利润考核也往往不高,更多的是其他方面的考虑;

  4、国企拿下高价地后,往往会选择跟一线专业房企合作,借此学习他们的开发经验。

  “地王制造”的背后是真热还是虚火?

  在上海豪夺顾村“地王”的信达地产为A股上市房企,其母公司信达资产隶属财政部,是国内第一家专门处置不良资产的专业公司,被业界戏称为“钱袋子”。信达地产过去一年内在各地疯狂制造“地王”,据统计,近一年以来,信达(或以联合体名义)先后在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金近400亿元。

  信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;并且30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。因此信达地产可以说是人、钱具备,只欠项目。

  不过,该公司2015年的财务状况并不靓丽,期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元,公司称主要是报告期内因规模扩大,新增土地储备所致。

  声音

  新华社:必须遏制炒地炒房风气

  持续攀升的一线及部分热点二线城市楼价,带动了土地市场行情的火爆。实际上,不单是央企,很多房地产企业在一二线城市拿地欲望都非常强烈,造就地价的溢价率都较高。

  针对二线城市房价过快上涨、土地市嘲高烧不退”现象,新华社刊文指出,必须遏制地方政府炒地、投机资本炒房的风气。《人民日报》则称,部分省市去库存过程中推高楼价并堆积信贷泡沫。

  “退房令”发出6年并未真正见效

  由于近期央企频繁举牌拿下一批高价地,央企是否应该进入房地产市场再度成为讨论热点。事实上这个问题国资委早在2010年就明确要求,78家不以房地产为主业的央企要清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,也就是俗话说“得有牌照”,后来,获得牌照的央企增加到21家。如今,六年多时间过去了,这纸“退房令”实施的情况如何呢?

  21家央企2011年获国资委批准成为可以进入房地产的央企:

  梳理公开资料可以发现,六年多时间里,那些属于清退行列的央企尚没有完全退出地产市常就在去年的10月21日,中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见,特别指出“还有9家三级企业从事房地产开发,有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位清理整顿房地产业务,并于今年9月30日前完成其余企业退出或转型。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,房地产行业牵涉面较广,多方利益比较难平衡,“退房令”并没有真正意义上完成,目前依然有很多央企在直接或间接地参与到房地产开发。