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合肥土地市场高烧不退 上半年卖地收入565亿

发布时间:2016-07-01 关键词: 合肥房地产 房地产市场 土地供应 合肥市 购房者

合肥土地市场在当地房地产新政施行的前夜疯狂揽金近196亿,这无疑给了观望中的购房者们又一记重击。

6月30日上午,合肥17家房企现场确认拍地结果,此前的6月29日,他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”,结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块,最终成交结果近195.71亿,是起始总价的近5倍。

其中,合肥市属高新、庐阳、蜀山、 滨湖四区的楼板价被刷新,地王版图再次被改写。

而就在6月24日晚间,外界频传的合肥房地产新政被证实。当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。

合肥土地市场

从新政公布起至今的一周时间内,合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段,不过,土地拍卖方式率先“试水”新政,仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。

通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知,上半年合肥卖地收入约为565亿元,而去年全年这个数字仅为498亿。

新政意在洗牌合肥房企

为了配合7月1日施行的新政,合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知,确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。

此次合肥的差别化信贷政策,即对于二套房的首付比例提高至最低四成,若名下有贷款未还清则为五成;对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

此举意在提高购房门槛,抑制投资需求。不过,对于本地的改善型人群来说,也降低了他们利用杠杆的能力,房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。

但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此,更重磅的政策显然在对房企的约束。

合肥土地市场

新政规定,提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

在合肥市各区县拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

“这是一个比较紧的时间点”,新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者,“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同,但一般来讲是分两批,第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右,第二批是3个月或半年内交清。”

以一幅参考总价5亿元的地块为例,开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金,此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率,如该地块以15亿元成交,成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。

迄今为止,合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下,也就是说,只要开发商想在合肥拿地,基本都需要在1个月内付清。

“这等于是要提着现金去拍地”,一家房企投资部负责人表示,此前他们也多次参与合肥土拍,但“只有看热闹的份”。

“实际上,这也是合肥政府在挑选开发商”,一位房企负责人说,“操盘能力强的,资金实力强的,才能进入合肥市场。”

谁能在合肥拿到地?

此政策施行后,合肥房企会出现洗牌效应,中小房企加速退出。在这种情况下,谁更能拿到地呢?

欧阳捷认为,第一类是取得土地使用证马上就能抵押贷款并迅速筹到钱的国企;第二类是资金来源渠道多的上市公司。

从2015年下半年以来,合肥的迅速“蹿红”让市场的供求平衡瞬间被打破,由此出现一系列乱象。通过什么渠道能抢到房子,以及通过什么渠道能拿到合肥的地,成了购房者和开发商日思夜想的话题。

就拿此次成交的19幅地块来说,其中合肥市域内各区有8幅,竞得者中国企占了大多数,包括国贸地产、葛洲坝、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中,厦门国企建发一举摘得两地块,以346%和350%的溢价率宣布首进合肥。

合肥土地市场

自去年年底融创一举拿下合肥单价地王宣告进军合肥后,外来房企首战必拿地王似乎成了合肥市场颠扑不破的规律。

目前,合肥的房地产市场已经形成全国性品牌房企、央企和外来上市国企、本地国企这三股势力鼎立的局面。

不过,曾经的合肥总价和单价“双料地王”融创已暂停了拿地的节奏。在6月28日融创合肥品牌发布会上,融创中国董事长孙宏斌表示,最近都没有报名参与竞拍,想看看风险怎么样。

但孙宏斌本人仍然坚定“看涨”合肥,“合肥的市场没有不健康,就是地推的少”,他说。

上半年卖地收入

已超去年全年

截至6月30日的19幅地块确认成交,上半年合肥土地出让金收入也已出炉。通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知,上半年合肥卖地收入粗略估计约为565亿元,而去年全年这个数字为498亿。分月来看,今年3月合肥开始大幅供地,其中3月、4月、5月、6月这4个月土地出让金均超百亿,6月更是接近200亿。

“合肥的核心问题在于供不应求,而且过去几年合肥土地供应量其实是偏紧的”,新城控股副总裁欧阳捷说。

他认为合肥房地产市场飙涨的逻辑在于:货币的廉价打破了合肥市场一直以来的供求弱平衡状态,使得房价开始上涨。这个时候,资金又开始在弱平衡城市寻找机会,低门槛的合肥成为投资客涌入的地方,加剧了供不应求,再引发刚需和改善型人群的恐慌性入市,使得房价更快上涨。

但无论是一线城市严字当头的调控政策,还是合肥这类二线城市的新政来看,都是从抑制需求的角度来切入,并没有真正从化解供求关系上入手,其逻辑在于抑制房价过快上涨。