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部分城市住宅土地成交创近十年最低 地根太紧催生地王

发布时间:2016-07-05 关键词: 清华房地产 中国房价 房地产商 市场预期 中国香港

受供地节奏放缓影响,部分城市住宅土地成交面积已达近十年最低。

“我们国家总的来讲住宅用地供给偏低,住宅用地占耕地用地的比例中,中国2013年只有33%,美国2007年已是54%,日本2009年是61%,中国香港2014年的数据为29%,住宅用地一旦偏低则会有利可图。”6月29日,全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生在第八届产业地产论坛上表示,房地产的供给侧改革的核心就是地根、银根和财税改革三个方面。

从土地市场看,一二线“地王”频繁出现,从北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出现了多宗“地王”,这种“地王”频繁出现的现象,导致市场预期升温,整体一二线房价涨幅开始加速。

土地成交

住宅用地供给不足

中国房价自年初以来平均上涨11%,北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨;其中,一线城市曾出现房价暴涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。众多专家认为,住宅用地供给不足极容易成为高房价的推手。

数据显示,今年前4个月,一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平方米,是十年来的最低值,同比减少了7%,与2013-2014年相比,跌幅更是超过50%。

成交方面也随之创下新低。截至5月8日,一线城市住宅土地成交也跌到最近十年低点,仅仅成交27宗住宅用地,总规划建筑面积只有360万平方米。业内人士分析,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点。

值得关注的是,城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中日益突出,且近年内进一步恶化。2009-2015年期间,中国一线城市的住宅土地供应从2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米;而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨,成为高房价的根本推手。

有专家分析称,一线城市减少住宅用地供应,导致后续市场将出现供应短缺的风险;其中,一二线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场的预期,目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,当前的房地产形势离不开经济新常态的大环境,国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段,2008年以后,由于世界金融危机的大环境,我们的经济增速是放缓的。唯独房地产比较特殊,那是因为,在2008年世界金融危机以后,我们实现了宽松的货币政策,导致了大量的资金进入了房地产领域,也使不少企业进入了房地产领域,所以我们房地产企业的数量也增长很快,也导致了之后房价涨得也快。

土地成交

供给侧如何补短板

供给侧改革作为中国政策话语体系中最受关注的热点词汇之一,地产的供给侧改革也成为关注焦点。

“关于供给侧改革,大家都听得很多,而且是中央非常重视的一件事,不过,房地产供给侧改革无非就是地根、银根和财税三方面的改革,这三件事做好了,房地产的供给侧改革也就做好了。”聂梅生表示,在这三件事中,地根的供给侧改革应该放在首位。

在聂梅生看来,地根的改革中又有三件事必须是由供给侧来解决的,第一,怎么使土地能够供应得更多一些,这就涉及到这一届政府讲的积极推进同地同价同权的农地入市,这已经开始了,否则不可能有增量;第二件事情是怎么样去完善、改进土地招拍挂制度,招拍挂制度已经十几年了,发展到现在,除了“地王”就是“地王”,为此应该反思一下,招拍挂制度是不是应该作为供给侧改革当中应该反思、应该改善的;第三是改革70年土地使用权制度,现在不得不解决的问题,就是地根问题。

银根方面,也分三方面的内容:首先,房地产投融资品质的改革,这个事情说到底无非就是一句话,怎么样去加大直接融资,减少由银行和影子银行、信托,都是有银行背景的间接融资,加大直接融资的比例,就是要建立各类房地产投资基金,促进REITs等的入市;其次,制定房地产资产证券化的法律法规,因为资产证券化的问题,银行也感兴趣,他们手里捏着一大堆的个贷,银行的风险也很大。这一部分抵押贷款的证券化又怎么样去解决,怎么样资本市场才能深度介入房地产?最后是改革公积金制度,怎么样去建立住房银行等自助建房支持机构?这些问题都需要解决。

第三个供给侧改革就是财税制度,嚷嚷了好多年房地产税改革,从房产证登记开始到现在也没登记成,有消息称今年要完成;其中,针对企业的就是土地出让金和税费的并轨,规范化纳税,针对个人就是房地产税。

“在目前供给侧改革背景之下,房地产开发企业销售的利润大跌,从2008年到2012年,都是在20%左右,结果到了2015年平均利润大概10%,跌了10个百分点,这就是目前企业的生态,平均利润下来了10个百分点,而这种情况下出现了加速洗牌、并购,非常非常激烈。”聂梅生表示,大家最近老说的就是万科,万科这样的企业都逃不了这个命运,从万科这个例子就能说明房地产现在的业态是什么情况,就是并购,而且是大型的央企并购央企,并购大潮将扑面而来。